[핵심문장] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)
어디에서든 호재에 대한 힌트를 얻고, 그 힌트를 발전시키는 것이 관건입니다.
마치 퍼즐 조각을 맞추듯이 다양한 방법을 통해 호재를 찾아보고,
그 호재가 확실한 정보인지 확인합니다.
그리고 다른 호재는 없는지 다양한 방식으로 찾아보길 바랍니다.
1.
각종 규제가 많은 부동산 상승기에 가진 돈을 전부 털어서 다주택자가 될 필요는 없다는 것입니다. 반면, 집값이 하락해 각종 규제로부터 자유로운 시기에는 다주택자가 되어도 좋습니다. 그런데 이 말을 ‘언젠가 기회를 잘 봐서 무조건 개수를 늘려야 부자가 된다’라는 식으로 오해하면 안 됩니다. 핵심은 다주택자가 될 수 있느냐 하는 문제보다는 ‘내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한의 레버리지를 쓸 수 있느냐’에 있습니다.
2.
2017년을 기점으로 아파트 가격은 크게 상승하였고 이에 따라 정부도 계속해서 규제책을 내놓고 있죠. 이런 시기에 무주택자는 레버리지를 최대한으로 활용하여 똘똘한 한 채를 매수하고, 1주택자 또한 ‘갈아탈’ 수 있는 가장 좋은 집을 알아보는 것이 좋습니다. 다주택자라면 주택 수를 점차 줄여가면서 똘똘한 한 채를 찾아가는 전략이 유리합니다. 앞으로도 규제는 계속 바뀔 것입니다. 결국 정책이 바뀔 때마다 어떤 방식을 통해 ‘레버리지’를 가장 많이 쓸 수 있는가를 항상 생각해야 한다는 말입니다.
3.
호재를 찾을 때 꼭 기억해야 하는 점이 있습니다. 한 가지 방법으로 짧은 시간에 완벽하게 호재를 찾아내겠다는 생각은 버려야 한다는 것입니다. 모든 호재가 한 번에 정리되어 있는 자료를 찾기는 어렵습니다. 어디에서든 호재에 대한 힌트를 얻고, 그 힌트를 발전시키는 것이 관건입니다. 마치 퍼즐 조각을 맞추듯이 다양한 방법을 통해 호재를 찾아보고, 그 호재가 확실한 정보인지 확인합니다. 그리고 다른 호재는 없는지 다양한 방식으로 찾아보길 바랍니다.
4.
‘학군이 형성되면 집값이 비싸진다’고 착각을 해서는 안 됩니다. 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것입니다.
① 직장이 많은 지역 인근에 아파트가 대규모로 들어선다.
② 그 지역에서 일하는 고소득자들이 해당 아파트에 대거 입주한다.
③ 이들의 자녀들을 수요로 삼아 인근의 비교적 저렴한 지역에 학원이 생기기 시작한다.
④ 학원이 하나둘 늘어나면서 입소문을 타기 시작하면 주위의 학원들도 몰려든다.
⑤ 학원가가 형성된다.
5.
재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라 부동산 보유와 관련된 세금으로 재산세와 종부세가 있습니다. ‘소유권’을 가진 부동산에 대해 내는 세금인데, 그 기준일이 매년 6월 1일입니다. 예를 들어, 5월 31일에 잔금을 치르고 집을 매수하게 되면 매수인인 내가 재산세와 종부세를 내야 하지만, 6월 2일에 샀다면 이를 모두 이전 소유권자가 내게 됩니다. 갈아타기를 준비하고 있다면 6월 1일 이전에 원래 가진 집을 매각하거나, 그 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리합니다.
6.
업종에 따라 다르겠지만 보통 매출액의 10% 이상이 임대료로 지불됩니다. 임차인 입장에서는 그 임대료를 지불할 수 있을 만큼의 매출을 내야 월세를 낼 수 있겠죠. 그럼 역으로 매출액이 월세의 10배 정도 나올 만한 업종이 무엇인지 따져보는 겁니다. 월세로 100만 원을 받고 싶다면 적어도 그 상가에서 월 매출 1천만 원이 나올 수 있는지, 그럴 만한 업종은 무엇이 있는지 알아봐야 한다는 말입니다.
7.
태풍을 피해 모두가 도망칠 때 오히려 그 속으로 뛰어드는 사람들이 돈을 버는 투자처가 경매입니다.
8.
경매의 장점을 얻기 위해서는 내가 감수해야 할 단점도 있겠죠. 그중 하나가 명도라고 생각하고 투자자 스스로 극복하려는 마인드를 갖추어야 합니다. 결국 모든 일은 내 마음에 따라 고통스러운 일이 될 수도, 살아가는 데 도움이 되는 경험일 수도 있습니다. 단점이 걱정될 때는 장점을 떠올려보세요. 시세보다 싸게 살 수 있다는 엄청난 장점은 거저 얻어지는 것이 아닙니다.
