민법 제367조, "제삼취득자의 비용상환청구권"
제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
제367조는 제3취득자에 대한 내용입니다. '제3취득자'라는 것은 저당권이 이미 설정되어 있는 목적물에 대해서 소유권이나 지상권, 전세권 같은 것을 취득한 제3자를 의미합니다. 이는 우리가 제364조에서 처음 접하게 되었던 표현이지요. 제364조에서는 제3취득자가 변제권을 가질 수 있다는 것을 공부했었습니다.
제364조(제삼취득자의 변제) 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
제367조는 이러한 제3취득자에게 비용상환청구권도 있음을 규정하고 있습니다. 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비나 유익비를 지출한 경우, 제203조제1항 및 제2항의 규정에 따라 우선 상환을 받을 수 있다는 것입니다. 제203조 부분이 기억이 잘 안 나시면, 복습하고 오셔도 좋습니다.
제203조(점유자의 상환청구권) ①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
우리가 공부했던 제203조의 경우, 점유자에게 필요비 및 유익비 상환청구권을 인정하고 있었습니다. 저당물의 제3취득자는 소유권자, 지상권자 또는 전세권자일 것이기 때문에 아마 대부분의 경우(반드시는 아니지만) 실제 점유도 하고 있을 것입니다.
*학설은 점유 요건이 제367조에 따른 비용상환청구권의 요건이 되어야 하는지에 대해 견해가 엇갈리고 있지만, 실질적으로 점유자도 아닌 제3취득자가 필요비나 유익비를 지출하는 경우는 현실에서 거의 없을 것이므로 논의의 실익은 크지 않을 것이라는 지적이 있습니다(오민석, 2019). 참고만 하세요.
그렇다면 제203조가 있는데도 제367조가 존재하는 이유는 무엇일까요? 두 조문 간에는 큰 차이점이 있습니다. 제367조는 그냥 비용상환청구가 가능하다고 하는 것이 아니라, 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있는 권리를 주고 있기 때문입니다.
예를 들어 철수가 자신의 건물을 담보로 나부자에게 1억원을 빌리고, 건물에 저당권을 설정했다고 해봅시다. 그리고 저당권 설정계약 및 등기 이후 영희가 철수의 건물에 전세권을 얻었습니다. 영희는 철수의 건물에서 장사를 하려고, 자기 돈을 잔뜩 들여서 건물의 구조 개선 공사도 하고, 증축까지 했다고 합시다. 제367조에 따르면, 영희는 이처럼 건물에 지출한 필요비와 유익비를 경매대가에서 우선적으로 돌려받을 수 있다는 겁니다.
왜 이런 조문을 두고 있는 걸까요? 그건 영희(제3취득자)를 어느 정도 보호하기 위해서입니다. 영희는 저당권이 이미 설정된 후에 권리를 취득한 사람입니다. 그래서 저당권자(나부자)에게는 대항할 수 없는 것이 당연합니다.
하지만 설령 그것이 당연하다고 해도, 영희가 부동산에 들인 돈 모두를 그냥 잃은 셈 치라고 하는 것은 다른 문제입니다. 영희가 부동산에 들인 돈이 꽤 많다면, 적어도 그 부분은 어느 정도 회수할 수 있도록 해주는 것이 공평하지 않을까요? 제367조에는 그런 취지가 담겨 있는 것입니다. 영희는 돈만 들이고 이제 그 부동산을 못 쓰게 될 위기에 처했으니까요.
판례도 같은 입장입니다. 특히 대법원은 이처럼 영희가 부동산에 들인 돈을 일종의 ‘공익비용’이라고 하면서 제3취득자가 경매를 통해 우선적으로 돌려받을 수 있다고 보고 있습니다: “민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것이므로 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당한다.” (대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결)
구체적으로 영희는 경매 절차에서 배당요구를 하고, 자신이 얼마를 지출하였는지(필요비 또는 유익비)를 문서 같은 것으로 증명하고, 나중에 철수의 건물이 경매에서 낙찰되어 매각되면 그 대금 중에서 돈을 보전받게 될 것입니다.
*다만, 제203조제2항에서는 회복자의 선택에 따라 지출금액과 증가액 중 하나를 고르게 되어 있는데, 다수 이해관계자가 참여하는 경매의 특성상 이 조문을 그대로 적용하는 것은 어려우므로 둘 중 더 적은 금액을 기준으로 돌려받게 된다고 보는 견해가 있습니다(오민석, 2019:168-169면).
추가로, 제3취득자인 영희가 과실을 취득한 경우라면 통상의 필요비는 청구하지 못할 것입니다(통상의 필요비와 과실 취득에 관한 내용은 제203조 부분을 참조하시기 바랍니다).
오늘까지 살펴본 조문을 포함해서, 우리는 민법이 저당부동산의 제3취득자를 보호하기 위한 여러 규정을 두고 있다는 것을 알 수 있었습니다.
지금까지 공부한 것을 정리하자면, 총 3가지입니다.
첫째, 저당권이 설정된 부동산(저당부동산)의 소유권을 취득한 사람은 그 부동산의 경매절차에 참여하여 매수인이 될 수 있도록 해줍니다(제363조제2항).
둘째, 저당부동산에 소유권, 전세권, 지상권 등을 취득한 제3자는 저당권자에게 (채무자를 대신하여) 빚을 갚아 주고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다(제364조).
셋째, 저당부동산의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 경우라면, 그 비용은 경매대가에서 우선적으로 돌려받을 수 있습니다(제367조).
이처럼 우리 민법이 여러 조문을 두어 제3취득자를 보호하는 이유는, 제3취득자는 채무자가 돈을 제대로 갚지 않으면 부동산이 경매에 넘겨져 자신의 권리(소유권, 전세권, 지상권 등)를 상실할 수 있는 불안정한 지위에 있어 보호의 필요성이 있기 때문입니다(박동진, 2022). 민법의 취지와 위 3가지 보호 장치를 잘 이해하시기 바랍니다.
내일은 공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위에 관한 내용을 공부하도록 하겠습니다. 조금은 긴 내용이 될 것 같네요.
*참고문헌
김용덕 편집대표, 「주석민법 물권4(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 166면(오민석).
박동진, 「물권법강의(제2판)」, 법문사, 2022, 501면.
2024.2.6. 업데이트
