제2의 강남은 어디가 될까?
용산, 여의도 그리고 잠실
집의 가치를 결정하는 6대 요소(직주근접, 생활 인프라, 학군, 편리함, 우
월감, 개발 가능성)를 모두 갖춘 곳이 강남이다.
입지가 좋아서 사람들이 몰리고,
그러니 더욱 입지가 좋아지는 선순환이 수 십 년간 이어져
미래에도 강남을 뛰어넘는 지역이 나오기는 힘들 것이다.
그러나 일부 지역들은 향후 강남과 격차를 빠르게 줄여 나갈 가능성이 있다.
소위 '제2의 강남'이 될 만한 지역들을 살펴보고,
지역의 미래 가치를 어떻게 판단해야 하는지 알아보자.
▶ 직주근접이 뛰어나고 개발 가능성이 높은 용산
용산은 '직주근접'과 '개발 가능성' 면에서 향후 가장 뛰어난 지역으로 꼽힌다.
불과 몇 년 뒤에는 '환골탈태' 수준의 많은 변화가 계획되어 있어서,
강남에 가장 근접할 수 있는 지역 중 하나이다.
가) 직주근접
용산은 강남 접근성이 뛰어난 반포의 한강 맞은편으로,
3 도심(여의도 강남, 광화문)의 중심부에 있다.
동부이촌동(이촌동)과 용산역 인근의 한강로를 위시한 서울 정중앙이라는 지리적 장점이 있다.
'직주근접만 놓고 보면 미래에는 오히려 강남보다 유리한 입지로 부상할 수도 있다.
3 도심나) 생활 인프라
지리적 위치가 뛰어난데도 용산의 집값이 그만큼 오르지 못한 가장 큰 이유는
바로 생활 인프라의 부족이다.
북으로는 남산,
중앙에는 미군기지,
서남쪽은 개발 중단 지역인 '용산 국제업무지구 부지' 등이 있어
좋은 입지를 제대로 활용하지 못하고 있다.
2021년 기준 용산구 인구는 22만 명(서울 25개 구중 23위)으로 인구수도 적은 편이다.
현재 용산역 인근으로 상업 인프라가 개발되는 추세지만,
타 지역에 비하면 아직 부족하다.
용산구 내의 많은 개발 계획이 현실화되고 유동인구가 늘어나면
이러한 점은 상당 부분 개선될 것으로 보입니다.
다) 학군
동부이촌동에 오래된 아파트 단지가 모여 있긴 하지만 절대적인 인구가 적고,
타 지역에 비해 아파트 밀도도 낮다.
이 때문에 현재로서는 학군이 상대적으로 약한 편이지만,
추후 재건축·재개발로 인해 고가 아파트가 들어서면 학군도 자연스럽게 개선될 여지가 있다.
라) 편리함
자동차로 강변북로를 접근하기에는 용이한 편이지만 지하철 인프라는 상대적으로 미비하다.
향후 GTX-B와 신분당선 연장 등이 계획되어 있어 교통 인프라가 개선될 것으로 기대된다.
마) 우월감
동부이촌동은 용산의 대표적인 부촌으로 불렸으나
현재는 주거 단지가 노후화되면서 그 이미지가 조금 퇴색했으며,
새롭게 떠오른 한남동 역시 몇 개의 고급 단지를 제외하고는
전반적인 주거 환경이 좋지 못하지만,
지역 전체가 개발되면서 이 지역에 대한 평가가 획기적으로 개선될 수 있다.
국제업무지구와 용산공원이 조성되고
동부이촌동 재건축·한남동 재개발을 통해 주거 여건까지 개선되면,
미래에는 모두가 부러워할 지역으로 변모할 것이다.
용산 국제업무지구 저감도(출처 연합뉴스)바) 개발 가능성
용산 국제업무지구 개발과 미군기지의 용산공원화,
이촌동 재건축, 한남동 재개발 등이 예정되어 있어
거의 모든 지역이 개발될 예정이다.
3 도심과의 접근성, 국제업무지구에 생겨날 양질의 일자리를 따져보면
서울 어디로든 직주근접 면에서는 최적의 입지로 자리 잡을 것이다.
또한 한강변 35층 규제 폐지로 초고층 아파트 등이 들어설 수 있어,
향후 10년 내 가장 변화가 많은 지역일 것으로 예상된다.
▶ 재건축과 교통 호재, 여의도
1970년대 부촌의 상징이었던 여의도는 현재 직주근접을 제외하고는
미흡한 부분이 많다.
이는 아파트 재건축이 오랜 기간 중단되었기 때문이기도 하다.
다만 최근 '더현대 서울'이 입주하는 등 상업 인프라가 개선되고 있고
여기에 더해 향후 발전 가능성까지 따진다면 생각보다 빠르게 강남을 따라잡을 것으로 예상된다.
A. 직주근접
서울 3 도심 중 하나인 여의도는 고소득 직군인 금융업의 집합지로
직주근접에서는 최상위권이라 할 수 있다.
다른 2 도심과도 지하철 연결되어 있어 지금도 3 도심으로의 접근성은 좋은 편이다.
다만 강남으로의 접근은 9호선 급행에만 의지하고 있어 상대적으로 불편한 편이다.
추후 신림선 및 서부선이 개통되면 2·7호선 접근성까지 좋아지므로 교통 인프라가 큰 폭으로 개선될 것이다.
B. 생활 인프라
여의도동은 단독주택이나 빌라 없이 아파트로만 구성된 몇 안 되는 지역 중 하나이다.
대부분 1970~80년대에 지어져서 재건축 연한을 훨씬 넘어섰으나
정치적인 이슈로 인해 지지부진한 상황이다.
1971년에 준공된 여의도 시범아파트만 해도 여전히 재건축 초기 단계에 머물러 있어
이곳의 아파트 상가들도 대부분 낙후된 상태이다.
인근에 더현대 서울, IFC몰 등이 들어서면서 상업 인프라가 개선되기는 했으나,
여전히 주거용보다는 사무용 인프라에 치중된 경향이 있다.
추후 재건축이 진행되면 생활 인프라도 크게 개선된 것으로 보인다.
C. 학군
여의도동은 아파트와 오피스텔을 모두 합쳐도 1만 7천 세대가 채 안 되는 지역으로,
위로는 한강, 아래로는 샛강으로 분리되어 있는 지형이라
절대적인 인구수가 적어 학군지 형성에 어려움이 있다.
인근에 서울의 2위 학군지로 불리는 목동이 있다는 점도 학원가 형성에 불리하게 작용했지만,
재건축이 이루어지면서 고가 아파트가 밀집되면 자연적으로 학원가가 형성되겠지만,
상위권 학군지로 발달하기에는 다소 어려움이 있다.
D. 편리함
여의도는 현재 지하철 5호선과 9호선이 지나고 있어 교통이 편리한 편이다.
여기에 추가로 GTX-B, 신림선, 신안산선, 서부선이 신설되기 때문에 교통 호재가 가장 많은 지역이며,
또한 서울 한강변 중 유일하게 횡단보도만 건너면 한강을 누릴 수 있다는 장점도 있다.
장차 강남에 버금갈 정도로 이곳에 교통 인프라가 밀집되리라 예상된다
앞서 말한 대로 한강공원이 단절되어 있지 않다는 점은 여의도가 가진 차별적인 이점이다.
현재는 한강공원이 낙후된 편이고 주변에 노후화된 중층 아파트가 들어서 있어
제대로 된 평가를 받지 못하고 있지만,
앞으로 변화의 가능성이 매우 큰 지역이다.
재건축 추진에 따라 한강공원도 리모델링할 예정이며,
한강변 층수 제한이 폐지되면서 여의도에 초고층 아파트가 들어설 수 있게 되어
고액 연봉자가 모여 있는 금융 중심지,
그것도 한강변에 초고층 아파트가 들어선다면 여의도의 '우월감'은 크게 높아질 것이다.
그동안 지지부진했던 개발이 한꺼번에 추진되면서
주거지 전체가 동질성 있게 개발된다는 점은 오히려 이점으로 작용된다.
향후 여의도는 우리나라 금융 중심지이자
초고층 주거 밀집지로서 특별한 위상을 가질 것이다.
▶ 강남의 확장, 잠실
용산과 여의도가 강남과는 다른 방향으로 발전하고 있다면, 잠실은
‘강남의 확장’이라는 면에서 미래가 기대되는 지역이다.
I. 직주근접
잠실은 3 도심 중 광화문·여의도 접근성이 상대적으로 떨어진다.
그러나 2호선과 직결되어 강남 접근성은 가장 좋은 편이며
현재도 2호선 잠실역에서 강남역까지 지하철로 12분이면 갈 수 있다.
추후 개발 계획을 통해 강남의 중심이 강남역에서 삼성역으로 이동하면
잠실은 강남 확대의 최대 수혜지 중 하나가 될 것이다.
II. 2. 생활 인프라
잠실지역은 아파트 단지 위주로 구성되어 있으며,
도보로 한강, 석촌 호수 등의 녹지를 이용할 수 있다.
또한 롯데 공화국이라는 말이 어울리게 롯데월드, 롯데백화점, 롯데월드타워 등
최상급의 생활 인프라가 갖추어져 있다.
여기에 경기장과 공연장, 대형 영화관, 콘서트홀까지 갖추고 있어
주거 환경으로만 보면 서울 최상위 지역이라고 할 수 있다.
III. 학군
잠실 학군은 조금 독특한 면이 있어 초·중학교 학군은 상위권이지만,
인근에 대치동이라는 우리나라 최고 학군지가 있어서
고등학교 학군은 상대적으로 떨어지는 편이다.
상위권 학생들이 특수목적고등학교나 강남구의 다른 학교를 지원하는 경향이 있기 때문이다.
학원가도 어느 정도 형성되어 있으나
최상위권 학생은 대치동 학원가를 이용하는 경우가 많아,
대치동과 가깝다는 이점이 오히려 학원가 발전의 한계를 긋는 단점으로 작용한다.
IV. 편리함, 우월감, 개발 가능성
앞서 말했듯 강남 지역의 중심지가 점차 강남역에서 삼성역으로 이동할 것이며,
삼성동 부지에 현대자동차 사옥(GBC)이 들어서고
영동대로 지하 공간이 복합 개발될 예정 되어 있어,
강남의 중심이 삼성역으로 옮겨지면 '강남의 확장'이라는 측면에서
추후 잠실이 강남권에 포함될 수 있다.
GTX-A·C·D 등의 교통 호재가 현실화되고 잠실 종합운동장 MICE 복합 개발이 마무리되면,
잠실은 한국 최고 업무지구 배후 주거지로서의 역할을 맡게 될 것이다.
(참고로 MICE란 회의 Meeting, 포상 관광 Incentives, 컨벤션 Convention, 전시회 Exhibition 등
네 분야의 머리글자를 딴 것으로, 부가가치가 매우 높은 서비스산업을 말한다),
특히 잠실 MICE 산업으로 제2코엑스가 건립되고
신축 야구장과 호텔, 복합 쇼핑몰이 추가로 들어설 예정인데,
우리나라 최고층 건물인 롯데월드타워까지 연결되어
삼성동과 잠실이 하나의 거대한 업무지구이자 관광지로 부상할 가능성이 높다.
또한 잠실 한강공원과 탄천도 재정비 계획이 수립되어 있는데,
모두 진행될 경우 잠실의 주거 가치가 더욱 상승할 것으로 예상된다.
앞으로 잠실은 강남권역에 포함되면서 우수한 생활 인프라로 우월감을 가질 수 있는 지역이 될 것이다.
잠실 MICE 단지 개발 조감도
그 밖의 '제2의 강남' 후보 지역
앞서 말한 3곳에 미치지 못하더라도 판교와 마포, 마곡
역시 미래가 기대되는 지역이다.
판교는 IT 기업들의 밀집지 이자 강남의 배후 지역이라는 장점이 있고,
마포는 광화문과 여의도 중간에 위치해 두 도심의 배후지로서 기능할 것이다.
마곡에는 양질의 일자리가 들어서며
직주근접과 생활 인프라를 갖춘 자족 도시의 역할을 할 것이다.
출처: 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업
