주택과 수익 구조가 다른 상업용 부동산

상업용 부동산을 바라볼 때 가장 중요한 개념은 수익성이다. 

주택의 주목적이 거주하면 상업용 부동산은 '수익을 내는 데 초점이 맞춰져 있다. 
그래서 상업용 부동산에 투자할 때는 입대를 하고 소득을 발생시킨다'는 원칙이 가장 중요하다.  

향후 상업용 부동산을 매입할 계획이 있다면 임대료, 공실, 세금 등을 토대로 최종 수익률을 계산해 투자할지, 말지를 결정하는 방법론적 사고를 해야 한다.
 
주택은 상업용 부동산과 수익 구조가 다르다. 

물론 주택을 수익용으로만 활용한다고 가정하면 수익(월세)을 기대할 수는 있다. 
하지만 주택은 수익률에서 일정 금액을 손해 볼 수밖에 없는 구조로 짜여 있다.  

예를 들어 30억 원 주택의 전세보증금 시세가 20억 원이라고 가정할 때 이를 월세로 환산하면 월 500만 원이다(전세가율 2.5%). 
우리나라에서 월세는 전세보증금을 기준으로 책정되기 때문에 20억 원을 제외한 10억 원은 수익을 내는 데 전혀 활용되지 못한다.  

반면 상업용 부동산은 30억 원 시세일 때 30억 원 전액이 월세 수익을 내는 데 활용된다. 

상품 자체가 수익을 목적으로 하는 부동산이기 때문에 그렇다.  

주택과 똑같은 수익률 2.5%를 적용하면 상업용 부동산은 월 750만 원의 임대료가 발생한다. 

주택과 비교하면 50% 더 높은 수익을 얻을 수 있는 상품이다.
 
주택은 투자금 30억 원 중 10억 원은 '잠자는 돈'이다. 

투자할 때 돈이 잠자고 있다는 것은 버리는 것과 같은 의미다. 
그래서 주택과 상업용 부동산은 수익 구조가 다르다고 이야기하는 것이다.  

주택은 투자한 돈에서 일정 비율로 잠자는 돈이 생기지만, 상업용 부동산은 투자금 전액이 수익률로 환산된다. 
수익 창출을 목표로 하는 부동산 투자라면 당연히 상업용 부동산에 투자해야 한다.
 
실제 부동산 투자 시장에서는 상업용 부동산 임대 수익률이 주택 전세가율보다 더 높기 때문에 수익은 250을 더 벌었다면 실제로는 매월 더 많은 임대소득을 얻을 수 있다.

 
상업용 부동산은 임대 수익이 관건

상업용 부동산에 투자할 때 많은 사람이 강남 건물에 눈독을 들인다. 
경기나 금리 상황이 좋지 않을 때 시장에 싸게 나오는 매물이 있지 않을까 기대하기도 한다. 
하지만 이는 하나만 알고 둘은 모르는 이야기다.
 
현재 강남에 건물을 소유한 건물주 대부분이 지금보다 가격이 훨씬 저렴할 때 건물을 매입했다. 

현재 시세가 100억 원이라면 초기 투자금은 많아야 30~40억 원 수준이다. 
상업용 부동산은 레버리지 투자가 기본이므로, 은행에서 50억 원 정도 대출받아 80억 원에 매입했다고 가정해 보자.  

최근 몇 년 사이에 가장 높은 이자율이었던 6%를 적용하면 매월 은행에 내야 하는 이자액은 2,500만 원이다. 

심지어 얼마 전까지만 해도 금리가 2~3%였으니 이를 적용하면 월 1,250만 원의 은행 이자를 내면 되었다. 
현재 시세가 100억 원이니 수익률 3%로 임대료를 계산하면 월 2,500만 원의 임대 소득이 생긴다.
 
이자가 높아져도 건물에서 나오는 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있다는 이야기다. 

그러니 시장이 좋지 않아도, 금리가 높아져도 건물주 마음은 급할 것이 없다. 
자신의 주머니에서 나가는 돈이 없기 때문이다. 
급하지도 않고 아쉬울 것도 없으니 건물을 싸게 팔 이유가 없다. 
만에 하나 시장에 급매물이 나온다면 그건 이자 부담 때문이라기보다 사업자금을 융통하려는 목적 등 다른 이유일 가능성이 높다. 
하지만 이런 알짜 급매물은 시장에 나오는 순간 '그들만의 리그'에서 공유된다. 
일반 투자자에게 급매물이 공개되는 경우는 많지 않다.
 
비슷한 상황을 주택에 적용해 보자. 

월세 받을 목적으로 대출받아 주택을 사는 바보는 없으므로 주택은 거주 목적으로 대출을 받는 것으로 가정한다.
주택담보대출 이율이 3% 일 때 5억 원을 대출받아 10억 원 아파트를 사서 입주했는데, 갑자기 금리가 6%로 올랐다. 
매월 내던 이자액 125만 원이 갑자기 250만 원으로 늘어난다. 
월급쟁이라면 소득의 상당 부분을 이자로 지출할 수밖에 없다. 
최근 20~30대 영끌족 중에 보유 주택을 매물로 내놓는 경우가 많은데, 버틸 수 있을 때까지 버티다 결국 매도에 나선 것으로 풀이할 수 있다.
상업용 부동산과 주택 부동산의 수익 구조가 다르기 때문에 위기 상황에서는 훨씬 더 극명한 입장 차에 놓인다. 
특히 금리만 놓고 봤을 때 임대 수입이 발생하는 상업용 부동산은 금리가 높아져도 상대적으로 유연하게 대처할 수 있다.