건물을 상품화하는 아이디어
은행, 스타벅스, 올리브영을 들이면?
건물에 유명 브랜드가 입점하면 랜드마크가 될 수 있다.
그래서 많은 건물주가 스타벅스를 입점시키려 애쓴다.
건물의 가치가 올라가는 것은 물론 다른 임차인을 들이기에도 유리하다.
'1층에 스타벅스가 있다'고 하면 건물에 처음 방문하는 사람들도 쉽게 찾아올 수 있다.
사업을 하는 사람이 사무실을 구할 때 스타벅스가 있으면 좋아하는 이유다.
애플, 올리브영, 다이소와 같은 유명 프랜차이즈 브랜드뿐만 아니라 은행 등도 마찬가지다.
유명 프랜차이즈 업종은 기업에서 자체적으로 고객 수요, 상권, 입지 등을 검토한다.
자사 브랜드를 입점시켰을 때 매출이 잘 나올 수 있는 곳을 선별해야 하니, 건물주로서는 자신이 해야 할 수요 조사 분석을 프랜차이즈 업체가 대신해 준 것이나 다름없다.
다른 임차인이 따라서 들어오는 유인 효과는 덤으로 얻는다.
이처럼 건물 엠디 구성은 건물의 가치를 결정하는 중요한 요인이므로, 건물주는 목적에 맞는 엠디 구성을 위해 충분한 시간과 노력을 기울여야 한다.
1층 구성이 가장 중요하다
1층에 어떤 임차인이 들어오느냐에 따라 건물 전체의 엠디 방향성이 결정된다.
업종끼리 서로 부딪치거나 피해를 주면 임차인이 자주 바뀔 수 있다.
이러면 건물을 관리하는 내내 골칫거리가 생긴다.
임차 구성할 때 서로 도움을 주는 대표적인 업종이 편의점과 노래방이다.
영업에 도움을 받기 때문에 함께 구성하면 유리하다.
편의점과 카페도 비슷하게 서로 도움을 주고받는 업종이다.
하지만 편의점과 음식점은 서로 충돌하므로 피하는 것이 좋다.
편의점이 입점해 있으면 음식점이 들어오지 않으려 하고, 반대 경우도 마찬가지다.
1층에 카페가 있으면 위층에 사무실이 들어오기 유리한 환경이 조성된다.
반대로 건물에 교회 등 종교시설이 있으면 카페가 좋아하지 않는다.
카페는 건물 엠디 구성에 유리하기 때문에 건물주는 카페 임차인을 들이고 싶어 한다.
하지만 약국이나 미용실 등이 있으면 카페 입점이 쉽지 않다.
이처럼 임차 구성을 할 때 업종별로 부딪히는 것들이 있으므로 고려한다.
식당은 고민스러운 업종이다.
냄새가 나며 영업시간이 길고, 수도와 전기 사용량이 많으며 오폐수가 많이 나온다.
이런 단점 때문에 매각 계획이 있거나 건물 자체의 가치를 높이고 싶으면 식당 임차인을 들이지 않는 것이 유리하다.
반대로 음식점이 유리한 상황도 있다.
음식점은 상업 시설 임차 업종 가운데 임대료가 가장 비싸다.
다른 목적은 필요 없고 비싼 임대료를 꼬박꼬박 받는 것이 중요한 건물주라면 음식점이든 뭐든 가리지 않고 임대료가 비싼 업종을 넣어야 한다.
1층에 음식점이 있으면 2층에 마사지 숍이 들어오는 경우가 많다.
사방이 막힌 상업 시설과 음식점은 상생 업종이다.
하지만 이런 식으로 임차 구성이 진행되면 근생건물 성격이 강해져서 나중에 매각할 때 높은 가격을 받기 힘들다는 것도 알아둬야 한다.
망한 가게는 안 된다!
장사하는 사람들이 가장 싫어하는 것이 망해서 나간 가게 자리다.
처음부터 공실이었다면 '임대료가 비싸서 그런가 보다' 하고 이해하지만, 영업하다가 비어버린 자리는 '뭔가 문제가 있는 곳', '장사가 안 되는 곳'으로 여긴다.
건물주가 자신의 건물을 훼손시키고 싶지 않다는 이유로 1층에 카페를 여는 경우가 많다.
깔끔하고 예쁜 카페가 있으면 다른 임차인을 들이기에도 좋고, 자신은 임대료를 내지 않고 장사할 수 있어 윈윈이라고 생각한다.
하지만 이렇게 해서 성공한 곳은 거의 없다.
제아무리 작은 가게라고 해도 고객을 유인해 물건을 팔아 수익을 내는 일은 쉽지 않다.
매월 임대료 내고 사업하는 사람은 목숨 걸고 일한다.
망하면 안 되기 때문에 필사적으로 매달리는 것이다.
고객 서비스 응대부터 품질 관리, 종업원 관리 등 뭐 하나 소홀할 수 없다.
건물주나 가족이 자기 건물에서 카페를 운영하면 성공 확률이 낮다.
치열하게 매달릴 이유가 없으며 장사를 잘하고 싶다는 동기 부여도 약하다.
임대료를 내지 않아도 되기 때문에 주인이 부지런할 필요도 없다.
커피나 음식 맛이 별로라든지, 품질 대비 가격이 높다든지, 주인은 없고 종업원만 있는 경우도 많다.
처음 한두 번 호기심에서 방문한 고객은 머지않아 발길을 끊을 것이다.
가격 대비 품질 좋고 서비스 확실한 곳이 주변에 넘쳐나기 때문이다.
건물주나 가족이 운영하는 카페는 그럭저럭 버티다 결국 가게를 접는다.
자기 건물에 망한 가게가 등장한 것이다.
망한 가게는 임차인이 들어가려 하지 않는다.
자기 건물에 카페를 여는 것은 건물주가 가장 피해야 할 일 중의 하나다.
