[도서리뷰] 백원기, 노후를 위해 집을 이용하라
안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.
오늘은 부동산 책을 리뷰하려고 하는데요. 백원기 작가의 ‘노후를 위해 집을 이용하라’입니다.
직장인들이 월급만으로 경제적 자유를 이룰 수 있을까요? 절대 불가능합니다. 매달 벌어들일 수 있는 수입이 제한되어 있고 시간적 제약 및 겸업금지 조항 등의 이유로 또 다른 현금흐름을 만들기도 어렵기 때문입니다.
그래서, 우리는 투자를 해야 합니다. 특히, 직장인이라면 반드시 투자를 해야 합니다.
그렇다면 투자에는 어떤 게 있을까요? 대표적인 게 주식과 부동산입니다. 주식은 자본금이 없어도 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나, 초단위로 움직이는 변동성 그리고 손익에 따른 스트레스를 견디기 어려운 사람들이라면 돈 벌기는커녕 오히려 돈도 잃고 스트레스만 남게 됩니다.
반면 부동산 투자는 어떨까요? 초기 자본금이 든다는 단점은 있지만, 실시간 단위로 가격이 변화하지 않습니다. 많은 사람들이 투자를 기피하는 시기에 고점 대비 30% 이상 떨어진 부동산이 있다면 매수 후 시간에 투자하면 됩니다. 물론, 입지가 좋고 인구가 늘어나는 지역이라면 더 좋습니다.
그럼, 어떤 부동산에 어떻게 투자해야 자산가치 상승과 더불어 현금흐름도 만들어 낼 수 있을까요?
책 읽고 직접 작성한 독서노트(노후를 위해 집을 이용하라)서울 신축 고가 아파트 VS 지방 구축 저가 아파트
여러분은 서울의 신축 고가 아파트, 지방 구축의 저가 아파트 중 어떤 아파트를 선호하시나요? 누가 뭐라 하여도 서울의 신축 고가 아파트입니다. 많은 사람이 선호합니다. 그만큼 가격 상승가능성도 높습니다.
다만, 투자관점에서는 달리 접근하는 것도 필요합니다. 신축 고가 아파트는 전세가율이 낮기 때문입니다. 서울 같은 경우 전세가율이 40% 정도밖에 되지 않는 아파트도 많이 존재합니다.
또한, 전세가율이 낮은 고가아파트는 직장인들이 투자하기는 어렵습니다. 자본금이 많이 필요하기 때문입니다.
예를 들어 볼까요? 서울의 신축 10억짜리 아파트가 전세가율이 40%라면 투자금이 얼마나 들어갈까요? 6억입니다. 반면, 지방의 전세가율이 80%인 지방의 1억짜리 구축 아파트를 10채 매수한다면 투자금이 얼마 들어갈까요? 2억입니다.
자산 가치는 동일하나 투자금 자체에서 큰 차이가 납니다. 더욱이 똑같이 20%가 올라 2억이라는 수익을 거둔다면 서울의 신축 아파트의 수익률은 33%인 반면, 지방 구축 아파트의 수익률은 100%입니다. 수익률에서 큰 차이가 발생합니다. 게다가 지방 아파트는 전세가율이 높으니 반전세 형태로 운영한다면 월세라는 현금 흐름 시스템까지 만들어 낼 수 있습니다. 전세가율이 낮은 서울 아파트로는 불가능합니다.
물론 자산 가격 상승은 서울 아파트가 크게 발생할지도 모릅니다. 다만, 리스크가 큽니다. 투자금에 대한 원리금 상환에 대한 부담감, 심리적인 압박감, 게다가 하락장이 와서 아파트 가격이 40% 폭락한다면 전세보증금을 날려버리게 되는 리스크까지 존재합니다. 집을 매도하고 전세보증금을 돌려준다면 남는 건 대출원리금뿐입니다.
입지와 일자리 등 인프라는 기본
다만 지방 구축아파트를 투자한다고 아무 아파트에 무작정 투자해서는 안됩니다. 입자가 핵심. 튼튼한 대기업이 일자리를 뒷받침해주고 있고 병원, 상업시설 등 인프라가 확실히 갖추어져 있어야 합니다. 인구가 줄지 안혹 꾸준히 늘어나는 지역이라면 말할 필요가 없습니다. 대표적으로 천안, 청주 등이 떠오릅니다.
인프라가 중요한 이유는 또 있습니다. 많은 사람들은 인구 감소를 이야기하면서 부동산 가격 하락을 이야기하지만 저는 다르게 생각합니다. 인구는 감소하지 않습니다. 다만, 인구 구성비율이 바뀝니다. 연령층이 높아집니다. 그에 따른 부동산 투자 전략도 바뀌어야 합니다.
노년층에게 병원은 필수입니다. 무료로 이용할 수 있는 지하철 역세권이라면 좋습니다. 대형 평수보다는 소형평수에 투자해야 합니다. 나이가 들면 관리하기 힘들고 비싼 대형평수보다는 소형평수를 선호하기 때문입니다. 더욱이 소형평수의 공급은 갈수록 감소하고 있습니다. 건설사에게 남는 게 없기 때문이죠.
앞으로의 투자 방향은 정해졌습니다. 노년층의 증가로 적은 투자 자금에 월세수입까지 거둘 수 있는 지방 핵심지 아파트입니다. 직장인들이 접근하기 쉽다는 장점도 있습니다.
갭 1000만 원짜리 아파트를 열 채 산다면 1억이 필요합니다. 처음에는 전세로 세입자를 구하고 2년이 지날 때마다 반전세로 바꿔나가는 겁니다. 전세 9000만 원이 2년 뒤에 1억이 된다면, 전세금을 1억으로 올리지 말고 전세금 9000만 원에 월세 10만 원으로 계약하는 겁니다.
그럼, 아파트 매수 후 2년이 지나면 10채의 부동산에서 월 100만 원의 현금흐름이 발생합니다. 또 2년이 지나면 월 수익은 200만 원으로 증가합니다. 이런 식으로 월급 외 수익을 만들어 내면 됩니다.
물론, 여기에서 중개수수료, 수리비 등은 제외해야 합니다. 그럼에도 불구하고 연 10% 정도의 수익은 거둘 수 있습니다. 시간이 지날수록 수익금은 계속 증가합니다.
여러분은 어떻게 생각하시나요? 월세 수입을 통한 현금흐름 시스템을 갖추고, 리스크까지 낮추는 지방 핵심지 아파트에 투자해 보는 건 어떨까요?
