'취득세 중과'없이 주택수 늘리는 '가장 쉬운' 방법
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Mar 27. 2024
안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.
여러분은 부동산 투자하면 어떤 게 떠오르시나요? 아파트, 빌라, 오피스텔 등 다양한 투자상품이 존재하지만 대다수가 아파트를 주로 생각합니다.
왜일까요? 간단합니다. 많은 사람들이 선호하기 때문이에요. 거주하기도 편하고 가격 상승도 기대할 수도 있습니다. 최근 부동산 하락시기에 발생한 '전세 사기 이슈' 때문에 아파트 쏠림 현상은 갈수록 심화되고 있어요.
부동산을 단순히 실거주 목적만이 아닌 투자대상으로도 생각하신다면 '오피스텔'도 관심 있게 지켜보세요.
부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면?
우리나라 국민 50% 이상은 자가를 보유하고 있습니다. 주택가격도 꾸준히 상승하고 있고요. 그럼 우리나라 국민 중 50% 이상은 부자일까요?
아파트매매가격지수 by 한국부동산원부자가 아닙니다. 물론, 강남과 같은 수도권 일부지역은 제외하고요.
1주택으로 부자가 될 수 없는 이유는 너무나 명확합니다. 주택 가격 상승기에 내 집만 오르는 게 아니기 때문이에요. 기껏해야 물가상승률 헷지 수준밖에 되지 않습니다.
내 집을 팔고 상급지 이동 계획을 세우신 분들이 계실 겁니다. 하지만 쉽지 않아요. 상급지 주택은 내 집보다 더 많이 오르기 때문입니다.
SK 하이닉스 등 기업체가 많은 지역인 청주 대장 아파트와 교통, 인프라 등 뭐 하나 빠질 게 없는 서울 잠실 대장 아파트의 가격 변동 추이입니다.
상승률에서 차이가 나타나지만 가격은 더 큰 차이가 발생합니다. 같은 100%가 올라도 매매 가격이 높은 잠실 아파트가 더 큰 폭으로 상승할 수밖에 없습니다. 시간이 갈수록 이와 같은 양극화는 점점 더 커져갈 거예요.
그럼 어떻게 해야 부동산 투자로 돈을 벌 수 있을까요? 다주택자가 되어야 합니다. 실거주 1채를 제외하고 최소한 1채는 더 있어야 합니다. 1채가 물가상승률을 헷지 하는 용도라면 나머지 1채는 진짜 투자수익입니다. 주택이 많으면 많을수록 투자수익은 더욱 늘어나게 될 거예요.
어떤 분들은 '굳이 주택수를 늘려야 하느냐'라고 반문하실 수도 있어요. 일시적 1가구 2주택 제도가 있기 때문입니다. 실제 부동산 투자를 하는 사람들이 자산 증식을 위해 활용하는 방법입니다. 이 방법은 주택을 보유한 상태에서 추가주택을 구입하고 기존주택을 2년 이내에 매도하는 방식입니다. 양도세 비과세 혜택을 받으면서 물가 상승률 이상의 진짜 투자수익을 거둘 수 있게 됩니다.
다만, 시간이 많이 걸립니다. 이사도 자주 다녀야 하고요. 평균적으로 주택을 두 채를 보유하게 될 텐데, 2억짜리 집 두 채로 시작해 각각 20%의 투자수익을 거둔다고 가정해 볼게요. 20%가 적어 보일 수 있지만 투자로 매수한 집은 세입자 보증금을 활용하기 때문에 투자금은 더 적게 들어갑니다. 실제 수익률은 더 높다고 볼 수 있습니다.
그럼, 10억짜리 집을 사기 위해서는 시간이 얼마나 필요할까요? 4억→4.8억→5.8억→7억→8.4억→10억, 6번의 단계를 거쳤으니 12년이면 가능할까요?
10억짜리 집의 가격은 더 상승할 거예요. 내 집이 20% 상승했다면 사고자 하는 집은 30% 이상 상승했을지도 모르죠. 별도로 대출을 받거나 월급을 차곡차곡 모으지 않었다면 불가능에 가깝습니다.
주택수는 어떻게 늘려나가야 되는 걸까?
현재 기준 10억짜리 집을 목표로 한다면 자산 10억을 목표로 세팅해 보세요. 그렇다고 내 돈 10억이 있을 필요는 없습니다. 주택 담보대출 및 세입자 보증금을 활용한다면 그 보다 훨씬 적은 돈이 필요하기 때문이에요.
<투자 목표 세팅 예시>
첫 번째 주택(실거주) 4억
- 주택담보대출 70%, 실제 투자금 1.2억
두 번째 주택(투자) 3억
- 전세가율 70%, 실제 투자금 0.9억
세 번째 주택(투자) 3억
- 전세가율 70%, 실제 투자금 0.9억
내 자산은 10억이 되지만 실제 투자금은 3억입니다. 심지어 주택담보대출을 제외한 세입자 보증금에 대해서는 별도의 이자를 지급할 필요도 없습니다. 각자 목표로 하는 금액에 따라 실제 투자금은 얼마든지 변할 수 있어요.
무리해서 목표를 크게 잡을 필요는 없어요. 자신의 현재 상황에 맞게 잡으면 됩니다. 소득 수준, 대출한도 등 가용한 투자자금을 먼저 확인해 목표를 설정해 보세요!
취득세 중과 없는 투자방법, 오피스텔
위와 같은 방식으로 주택을 매수하고자 한다면 걸림돌이 생깁니다. 바로 취득세입니다. 서울시 강남구와 용산구 등 일부지역을 제외하고는 현재 비조정대상 지역으로 분류되어 2주택 까지는 기본세율만 납부하면 됩니다. 큰 문제가 없어요.
문제는 3주택입니다. 이때부터는 징벌적 과세입니다. 비조정지역이라고 할지라도 세금 폭탄을 피할 수 없게 됩니다. 정부는 2022. 12. 21 보도자료를 통해 취득세 중과완화 기준을 발표하고 소급적용 계획을 밝혔지만 국회에서 논의조차 되지 못하고 있는 상황입니다.
취득세 중과 완화 방안 by 국토교통부 보도자료이때, 오피스텔 투자를 고려해 보면 어떨까요? 오피스텔의 취득세는 주택수와 상관없이 4.6%로 동일합니다.
오피스텔 매수를 생각한다면 어떤 점을 고려해야 할까요?
입지입니다. 거래도 활발해야 합니다. 지역별로 다르겠지만 지방 오피스텔 투자는 지양하는 것을 권해드려요. 팔고 싶을 때 팔 수 없는 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이죠.
서울 3대 오피스권역에 빠르게 접근 가능하거나 일자리가 풍부한 지역으로 투자범위를 좁혀야 합니다.
다만, 가격 상승을 목적으로 한다면 원룸형 오피스텔 투자는 지양할 필요가 있어요. 광교 역세권에 위치한 오피스텔을 예로 들어 설명해 보겠습니다.
왼쪽은 전용면적 24m2(약 7평)의 원룸, 오른쪽은 전용면적 46m2(약 14평)의 투룸입니다.
10년이라는 기간 동안 가격변동이 어떤가요? 원룸은 6% 오른 반면, 투룸은 120%가 올랐습니다. 물가 상승률을 고려하면 원룸은 오히려 가격이 떨어졌다고 봐도 무방하죠.
전세가율이 높아 초기투자금이 거의 들어가지 않는다는 이유로 원룸을 선택하지 말고 가격 상승 여력이 있는 투룸 이상을 선택해야 합니다.
부동산 시장 상승기에 가격이 올라주는 오피스텔이라면 투자를 고려해 볼 만하지 않을까요?
코로나19 대응과정에서 과도하게 높아진 대출금리로 부동산 투자에 대한 관심이 확실히 줄어들었습니다. 반면 주식이나 코인과 같은 위험자산은 어떤가요? 많은 돈이 몰리고 있죠?
부동산 자산을 늘리고 싶다면 지금이 좋은 시기입니다. 남들과 같이 생각하고 행동해서는 돈을 벌 수 없어요.
여러분은 어떤 집을 사고 싶으신가요?
부동산 투자를 쉽게 만들어주는 지표를 한눈에 확인할 수 있다면 어떨까요?
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