신축보다 더 높은 수익률! '구축 아파트'
안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.
여러분이 부동산 투자를 하신다면 신축과 구축 중 어떤 아파트를 선택하고 싶으신가요? 100이면 100 신축 아파트를 원할 겁니다.
누구든 새 집에 살고 싶어 하기 때문이에요. 환금성이나 가격상승에 있어서도 신축이 압도적입니다.
하지만 과연 그럴까요? 구축보다 신축이 무조건 좋을까요?
지방은 '무조건 신축'이 답이다
지방에서는 무조건 신축에 투자해야 합니다. 환금성 측면이나 가격상승이 신축에서부터 이루어지기 때문이에요.
심지어 신축아파트가 밀집되어 생기는 곳으로 중심이 이동합니다. 아무 변화 없이 오직 아파트만 생겼을 뿐인데 그곳이 중심지가 됩니다. 자연스럽게 상권이 형성되고 사람이 모이게 됩니다.
상권이 생겨서 중심이 이동하는 게 아니라 아파트가 생기면서 중심이 이동하는 현상이 발생하게 되는 거예요.
특히 지방은 마음만 먹으면 개발할 수 있는 땅이 많아요. 아파트 가격이 상승하면 곧바로 신규 아파트 착공에 들어갑니다. 신규택지가 조성되고 아파트가 지어지기 시작합니다. 그렇게 공급된 아파트 입주시기가 되면 그 지역 사람들을 끌어들이는 '블랙홀' 역할을 합니다.
기존 핵심지 아파트 가격 상승은 멈추고 신규 아파트가 조성된 지역 중심으로 가격 상승이 이루어집니다.
지방 아파트 가격 흐름(기존 중심지)이 지역은 인구 25만의 지방 소도시인 전북 군산에 위치하고 있는 아파트입니다. 수송동은 몇 년 전까지만 해도 군산 핵심지역이었는데요. 사람들이 모이고 누구나 살고 싶어 하는 곳이었습니다.
하지만 상황이 변하기 시작했어요. 인근 조촌동에 새로운 아파트가 지어지면서 중심지가 이동하기 시작했어요. 지금 수송동은 유동인구도 줄어들었고 임대 문의가 붙어있는 건물이 많아졌습니다.
지방 아파트 가격 흐름(신규 중심지)물론 준공일이 10년 차이가 나면서 가격 변화가 발생하는 것은 당연하지만 그 차이가 1.5억으로 벌어졌어요. 아파트 가격상승이 한창이던 2021년에는 가격차이가 2.5억이었네요.
앞으로 또 다른 곳에 아파트가 지어진다면 중심지는 또 이동할 겁니다. 지방이라면 무조건 신축에 투자해야 합니다.
수도권은 '신축보단 입지'에 투자하라
수도권 특히 서울에서는 이야기가 달라집니다. 구축이라고 싸게 거래되지 않아요. 핵심은 입지입니다.
서울에는 일할 수 있는 직장이 많습니다. 당연히 기반시설이 잘 갖추어질 수밖에 없어요. 출퇴근 수요가 점점 증가하면서 교통도 계속 편리해집니다. 사람도 몰려들고요.
이런 지역에 있는 구축 아파트라면 어떨까요? 지방과 마찬가지로 가격이 하락할까요? 아닙니다. 가격이 오히려 상승합니다. 투자할 수 있다면 무조건 투자를 고려해야 합니다.
수도권 핵심 입지 아파트 가격흐름(구축)우리나라에서 가장 오래된 아파트 중 하나인 '강남구 대치동 은마 아파트'를 살펴보도록 할게요. 전용 84m2 기준 거래가격이 무려 28억입니다.
심지어 앞에서 말씀드린 지방 아파트와는 달리 전고점을 거의 회복했네요.
수도권 핵심 입지 아파트 가격흐름(신축)바로 옆에 있는 '래미안대치팰리스 1단지'와 가격 차이가 5억밖에 나지 않습니다.
왜 이런 일이 발생할까요? 가장 큰 이유는 '공급'입니다.
앞에서 지방은 마음만 먹으면 언제든 아파트 공급이 가능하다고 말씀드렸죠? 하지만 서울은 달라요. 이미 개발이 완료되었고 더 이상 아파트를 공급할 수 있는 땅이 없습니다. 신규 아파트를 공급하기 위해서는 재건축이나 재개발에 의존할 수밖에 없어요.
그럼, 어떤 아파트가 재건축 가능성이 높을까요?
재건축 가능성이 높은 아파트
첫 번째, 용적률 150% 이하
용적률이란? by BU돈산 블로그'용적률'이란 대지면적 대비 건축물 연면적 비율입니다. 쉽게 말해 용적률이 높다는 것은 건물을 위로 높게 올렸다고 보면 됩니다. 다만, 용적률이 높아질수록 내가 가진 대지지분이 작아지니 투자관점에서는 피하는 게 좋겠죠?
두 번째, 건폐율 25% 이하
건폐율이란? by BU돈산 블로그'건폐율'이란 대비면적 대비 건축면적 비율입니다. 건폐율이 높다는 것은 건물이 빽빽하게 지어져 동간 간격이 좁고 쾌적하지 않다고 보시면 됩니다.
건폐율도 용적률과 마찬가지로 낮을수록 좋습니다.
3. 주거지역 구분(3종일반, 준주거)
관심 있는 아파트의 '주거지역 구분'을 확인해 보세요. 1종일반, 2종일반, 3종일반, 준주거에 따라 건물을 올릴 수 있는 용적률이 달라집니다.
1종일반에서 준주거로 갈수록 용적률이 커지므로 건물을 높게 올릴 수 있어요. 투자관점에서는 용적률을 높게 올릴 수 있는 준주거지역에 있는 아파트가 제일 좋습니다.
주거지역 구분 by 국계법 시행령4. 대지지분 13평 이상
이제 마지막으로 대지지분을 확인해 볼 차례입니다. 재건축에서 가장 중요한 건 대지지분입니다. 내가 가진 대지지분이 많아야 재건축 이후에 추가 분담금이 덜 발생하기 때문이에요.
투자에서 가장 중요한 건 수익성이죠? 수익성을 높이기 위해서라도 대지지분은 높아야 합니다
오피스텔이 아파트보다 재건축이 어렵고 가격 상승이 적게 되는 것도 대지지분 때문입니다. 아파트는 대지지분이 많아 건물이 낡아도 땅값이 올라 가격 상승이 가능하지만 오피스텔은 가진 땅이 적기 때문에 건물이 노후되면 가격이 자연스럽게 떨어질 수밖에 없는 구조입니다.
신축과 구축 어떤 아파트에 투자해야 할까요? 부동산 투자에 대한 생각이 조금 달라지셨나요?
수도권, 특히 서울에 지어지는 입지 좋은 신축아파트를 매수하는 게 가장 좋습니다. 하지만 비용이 만만치 않아요.
내가 투자할 수 있는 비용이 비슷하다면 '지방에 있는 신축'보다는 '수도권에 있는 입지 좋은 아파트'에 투자해 보세요.
하락을 하더라도 반등이 빠르고, 가격 상승 폭도 가장 큽니다. 더불어 재건축으로 신축 아파트가 된다면 그 가치는 말로 표현할 수 없어요.
수익률은 극대화하고 리스크는 줄여주는 수도권 구축 아파트에 투자해 보는 건 어떨까요?
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