월세 소득,
얼마부터 과세 대상이 될까?
#2-3, 퇴직자 재무 컨설팅 실제 사례 정리
A 씨의 임대 소득 세금에 대한 고민
A 씨는 본인 명의의 2채의 아파트를 소유하고 있는데, 한 곳에서는 아내, 아들과 함께 실거주 하고 있고, 다른 한 채는 임대를 주고 있습니다. 보증금 5,000만 원에 매월 월세로 200만 원씩을 받고 있고요. 1년에 약 2,400만 원 정도 되는데, 건강보험료와 더불어 그의 또 하나의 고민은 월세 소득에 따른 세금 문제입니다. 대체 얼마나 세금을 내야할 것이며, 낸다면 별도의 절세 방법은 있지 않을까 하는 것이 그의 생각이죠.
2018년(2019년 5월 신고)까지 연 2,000만 원 이하의 월세 수입, 즉 임대 소득은 비과세였습니다. 하지만 2019년부터 모든 임대 소득은 전액 과세로 바뀌었습니다. 그렇기 때문에 2020년에는 월세를 받는 모든 사람들이 다 세금을 납부해야만 하죠. A 씨의 경우 2018년 4월부터 월세를 받았기 때문에 2018년 발생한 임대 소득 1,800만 원(200만 원 × 9개월)에 대해서는 세금을 내지 않아도 됩니다. 하지만 2019년에 발생하게 되는 월세 소득에 대해서는 세금을 내야만 합니다.
자, 그렇다면 A 씨는 2019년 발생할 임대 소득 2,400만 원에 대해서는 얼마 만큼의 세금을 내야할 것이며, 이를 줄이기 위해서는 어떤 방법이 있을지 같이 알아보도록 하겠습니다.
주택 임대소득 과세 대상은?
본격적인 이야기를 하기 전에 먼저 주택을 보유한 사람들이 모두 임대 소득 과세 대상에 포함되지는 않을 텐데요(예를 들어 1채 보유, 그 집은 월세 주고 본인은 다른 곳에 전세로 사는 경우), 그 대상은 어떤 기준으로 적용을 받고 있는 지 알아보겠습니다. 아래 표를 보시죠.
(자료 출처 : KBS)위의 표에는 임대소득을 월세와 전세보증금으로 나누어 놓았는데 일단 월세부터 보겠습니다.
주택 1채를 보유할 경우 원칙적으로는 비과세이지만 기준시가 9억원을 초과하는 주택에서 발생하는 월세 수입에 대해서는 과세가 됩니다. 예를 들어 기준시가 10억원의 강남 아파트 1채를 보유한 사람이, 그 집은 월세 주고 본인은 다른 곳에 전세로 살 경우, 이때 발생하는 임대소득은 과세가 된다는 겁니다. 이는 고가주택을 보유한 사람들에 대한 세수 확보를 위해서라 할 수 있죠. 그리고 2채 이상 보유한 경우에는 모두 과세가 됩니다. 이는 다가구 주택 보유자에 대한 과세라 할 수 있고요.
다음으로 전세 보증금에 대해서는 2채를 보유했다 하더라도 모두 비과세 적용을 받습니다. 즉 A 씨의 경우, 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 월세가 아닌 전세를 주었다면 지금처럼 세금 고민을 할 필요는 없었다는 겁니다. 하지만 월세 소득이 발생하기 때문에 과세 대상이 된 거고요. 3채 이상일 경우에는 모두 전세를 주었다 할지라도 금액별로 과세와 비과세가 나눠지게 됩니다. 즉 보증금 합계액이 3억원 이하인 경우에는 비과세지만, 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 국세청이 고시하는 이율(1년 정기예금 이율로써 2018년은 1.8%)을 곱해(2019년은 2.1% 적용) 나온 금액에 대해서는 임대 소득으로 간주하겠다는 겁니다. 이것이 바로 표 아래 나온 간주 임대료라는 것이고요.
즉 간주 임대료라는 것은 전세 보증금을 받아 은행에 넣어 놓을 경우 이자소득이 발생하기 때문에 그 소득을 임대소득으로 환산하는 공식이라고 보면 됩니다. 그렇다면 이번에는 간주 임대료를 계산해 보겠습니다. 예를 들어 전세 보증금의 합계액이 7억이라 할 경우 대략적인 간주 임대료는 얼마나 될까요?
* 간주 임대료 = (보증금 합계액 - 3억원) × 60% × 1.8%
= (7억 - 3억) × 60% × 1.8%
= 4,320,000원
약 432만원 정도가 되네요. 이것은 연간 금액이기 때문에 월세로 환산한다면 약 36만원 정도 됩니다.
전세 보증금의 과세는 3채라 할지라도 예외는 있습니다. 2가지 조건을 충족해야 하는데요, 면적은 40m2(약 12.1평)미만이면서 공시지가는 2억이 넘으면 안됩니다. 2018년까지는 면적 60m2(약 18.15평)미만에 공시지가는 3억이었는데 올해부터 더 강화가 되었습니다.
임대 소득에 대한 정리를 하다보니 조금 씁쓸한 기분이 드네요. 이 글을 읽는 독자분들 중에 월세를 받는 사람(내는 사람이 아닌)이 얼마나 있을 것이며, 자가 주택을 2채도 아닌, 3채 이상 가진 사람이 과연 몇 분이나 될까 하는... 아무튼 참고 삼아 알아 두시기 바랍니다.
☞ 2-4화, 임대소득, 자진신고하지 않아도 될까?
차칸양
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