고가주택 임대소득에 따른 분리/종합과세 상담사례(1편)
대출이자의 상쇄를 위해 월세를 받으려는 G씨의 고민사례
2주 전 문자 한통을 받았습니다. 임대소득에 따른 세금 관련 문의였습니다. 요청에 따라 컨설팅을 진행했고, 그 사례를 공유합니다.
고가주택에 사는 임대사업자 G씨의 고민
- 상담 의뢰자 : G씨(여, 50대), 서울 한강변 주상복합 거주(부부 공동명의, 분양가 18억원, 현 시세 28억원)
- 특이사항 : 임대사업자(단기 4년), 빌라, 다세대 등 총 4채 보유(모두 전세, G씨 명의)
G씨는 전업주부이며, 그녀의 남편은 지방에서 근무하고 있습니다. 원래 그녀의 주거지는 지방이었는데 투자 목적으로 서울에 주상복합 아파트를 분양받아 현재는 직장에 다니고 있는 두 딸과 함께 서울에서 살고 있습니다. 2018년초 입주하여 현재 2년 정도 거주하였고, 앞으로 1년만 더 보유하면 3년 보유/2년 거주 기간을 채움으로써 10억 차익에 대한 양도세 부담을 크게 덜 수 있습니다.
G씨의 고민은 대출이자 때문에 비롯되었습니다. 분양가 18억원 중 약 13억원 정도를 대출받은 까닭에 매월 납부해야 하는 이자만 무려 340만원에 이르고 있었습니다. 그녀는 대출이자를 줄이기 위해 현재 살고있는 주상복합 아파트를 반전세로 돌리기로 마음 먹었죠. 그리고 인근 부동산에 알아본 결과 보증금 7억원에 월세 350만원 정도를 받을 수 있다는 정보를 얻을 수 있었습니다. 월세소득이 생기면 대출이자에 대한 부담이 없어짐과 동시에, 보증금 7억원을 활용해 한강변이 아닌 보다 저렴한 지역의 전세를 얻어 나가는 것이 G씨의 계획이었습니다.
종합과세를 피하려면 월세를 얼마로 조정해야할까?
하지만 이렇게 하는 데는 문제가 있었습니다. G씨 남편의 근로소득이 상당히 높은 수준(억대 연봉)이다보니 월세소득이 발생될 경우 종합과세 대상이 될 수 있고, 그 경우 추가로 납부해야할 세금 규모가 얼마나 될 것인지 걱정되지 않을 수 없었죠. 실제로 월 350만원의 임대소득은 연간으로 4,200만원에 해당되는데, 임대소득이 부부 공동명의로 인해 1/2로 줄어든다 할지라도 2,000만원을 초과(2,000만원 이하라면 종합과세/분리과세 중 선택 가능)하기 때문에 남편은 종합과세 대상이 될 수밖에 없습니다. 게다가 대상 주택이 공시지가 9억원이 넘는 고가주택이기 때문에 간주임대료까지 추가되야 하는 상황이었습니다.
이런 정황상 G씨는 제일 먼저 월세를 얼마로 책정해야만 남편이 종합과세 대상이 아닌 분리과세가 가능할지 질문했습니다. 지금부터 그 계산을 한번 해보겠습니다. 먼저 간주임대료부터 확인해 보죠.
* 간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2.1%, 2019년 기준) × 임대일수/365일
간주임대료란 정확히 말해 월세소득은 아니지만, 임대인이 일정 금액 이상의 보증금을 받게 될 경우 그 금액의 60% 정도는 은행에 넣어놓고 이자를 받을 수 있기 때문에 이를 월세소득처럼 간주하여 책정하는 비용이라고 보시면 됩니다. 대신 전체 보증금에서 3억원 정도는 본인의 자금이 투입되었다 판단하여 산식에서는 제외시켜 줍니다.
G씨 부부의 간주임대료를 계산하면 다음과 같습니다.
* 간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2.1%) × 임대일수/365일
= (7억원 - 3억원) * 60% * 2.1% * 365일/365일
= 5,040,000원 → 2,520,000(부부 공동명의)
부부 공동명의이기 때문에 남편의 간주임대료는 504만원의 절반인 252만원이 됩니다.
두 번째로 계산할 것은 남편의 월세소득을 2,000만원 이하로 낮추는 것입니다. 이를 위해 역산을 해보겠습니다.
* 연간 임대소득 = 2,000만원 - 252만원(간주임대료) = 1,748만원
공동 명의이기 때문에 실제 월세는 ×2를 해주어야 합니다. 이 경우 총 금액은 3,496만원이 되고, 이를 12개월로 나누게 되면 291.3만원이 됩니다. 즉 G씨의 남편이 임대소득으로 인한 종합과세 대상이 아닌, 2,000만원 이하의 분리과세 대상이 되기 위해서는 보증금 7억에 월세를 290만원으로 책정하면 됩니다.
☞ 고가주택 임대소득에 따른 분리/종합과세 상담사례(2편)
차칸양
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