[경매로내집마련하기] 도면과 실제 집이 다르다면?
도면에는 302호인데 실제 내가 사는 집은 301호라면?
경매를 하다 보면, 처음에 빌라에 투자하는 경우가 참 많다.
그런데, 빌라 투자 시에는 조심해야 될 것이 몇 가지 있는데, 그 중에서도 호수가 현황상과 도면이 서로 상이한 경우를 조심해야 한다.
예를 들면, 건축물대장현황 도면(공부상)은 201호이지만, 실제로 점유하며 살고 있는 곳은(현황상) 202호인 경우이다. 즉, 도면(공부)와 현황이 서로 다른 경우이다. 물론 법적인 소유는 공부상에 따른다
이렇게 도면(공부)와 현황이 다른 이유는 정말 사사로운 이유 때문이다. 바로 "문패"를 잘 못 붙였기 때문이다.
요 작은 문패(?) 때문에...
이런 상황이 경매에는 정말 자주 나타난다.
그렇지만, 실제로 사는 데에는 전혀 문제가 없다고 생각하기에 실제 경매에서는 일반 물건처럼 높은 가격에 낙찰이 되곤 한다.
최근에 낙찰 받은 사례를 캡쳐해봤다. 이 건은 감정가와 별 차이 나지 않는 가격에 낙찰을 받아갔다.
그런데 매각물건명세서를 보면, 정보지에 저렇게 "건축물현황도 상호수 상이" 라는 글을 볼 수가 있다. 눈에 잘 안 띌 수도 있지만, 정말 유의해서 봐야 하는 부분이다.
건축물대장상 도면(공부)과 현황상 점유한 곳이 서로 상이하다면 무엇이 문제가 될까?
"법적인 분쟁의 소지가 있다"라는 점이다.
엄연히 말해서 남의 집에 살고 있기에 "불법점유"에 해당이 될 수도 있는 것이고 또한, 옆집과 면적이나 구조가 상이하다면, 그에 따른 법적인 문제도 생기는 것이다.
법적 분쟁 사례
1) 불법점유 소송
건축물대장상 도면(공부)과 현황상 점유한 곳이 서로 상이하여 생긴 법적분쟁이 공중파 9시 뉴스에 보도가 된 적이 있었다.
경기도 모 지역에 있었던 사례인데, 한 빌라에 10년이 넘도록 살던 A씨에게 ‘명도소송’ 함께 ‘부당이득금반환청구’ 소송을 제기한 것이다. 소를 제기한 B씨는 2년 전에 공매로 낙찰 받은 사람인데, 그 사람이 주장한 것은 A씨가 살고 있는 집이 자신의 집이기 때문에 비워줄 것을 요구한 것이다
이 사례도 마찬가지로 현황상 호수가 도면과 상이한 경우였다. 법원은 "A씨에게 집을 비워줄 것과 B씨가 소유권을 취득한 날부터 매월 80만원씩 총 3천만원이 넘는 돈을 지급하라"고 판결이 나왔다.
A씨는 집을 비워주고 옆집과 바꾸는 것도 황당하고 억울한데, 거기다가 3천 만원이 넘는 거금까지 지급해야 한다고 하니, 화병이 생길 만도 한 것이다.
그런데, 지금 살고 있는 집을 비워주고 옆집으로 이사를 가기도 쉽지가 않다. 옆집에 임차인이 살고 있다면 쉽게 집을 비워줄 리 만무하기 때문이다.
이 사례는 여기에서 동영상으로 볼 수 있다.
2) 법원 압류
또 한 사례를 더 들자면, 빌라를 새로 지으면서 대출없이 오랫동안 살고 있는 분에게 갑자기 법원에서 압류가 들어온 것이다.
대출도 없는 이 집에 압류가 들어오자 황당해서 이유를 알아보니, 위 사례처럼 도면상 옆집과 바뀌어 있다는 사실 때문이었다.
이 경우에도 옆집으로 이사를 가던지, 아니면 등기의 착오를 정정해야 하는데, 이것도 쉽지가 않다. 때문에 경매가 아닌 일반 매매할 때도 도면을 확인해봐야 한다. 이해관계인이 아니면 도면 발급이 힘들 수가 있으니 매도자 측에 요구하여 확인한 후 매매에 들어가자.
공부상은 남향인데 실제 집이 북향이라면?
한 층에 2개로 호수 밖에 없고, 같은 향을 바라보고 있다면 그나마 나을 수도 있겠지만, 한 집은 남향이고, 옆집은 북향이라면 어떻게 될까?
위의 사진을 보면, 경매로 302호가 나왔다. 현황상 302호는 아래(남쪽)에 위치하고 있지만, 도면상(공부상) 302호는 위(북쪽)에 위치하고 있게 된다.
내가 만약 301호 소유자라고 가정한다면, 나는 302호 소유자와 점유자에게 집을 비워달라고 요구할 것이다. 법적으로(공부상) 내 집은 남쪽인데, 왜 햇빛도 안 드는 북향의 집에서 살아야 된단 말인가?
경매나 일반 매매로 빌라를 살 때에는 반드시 도면을 살펴봐서 공부상과 현황상이 맞아 떨어지는지 꼭 확인을 해야 한다.
공부상과 현황상 호수가 서로 상이할 때, 소유권의 기준은 공부상으로 한다는 대법원 판례(2014다13082)가 있으니 참고하자.
Written by 투데이리치
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