신혼집을 구하려는 K에게 II
선분양제와 후분양제
동네 선정했고, 전세자금대출로 알아본다고? 굿잡! 잘 생각했다. 다만 대출 생각하고 있다니 전세와 매매 가격이 비슷하다면 갭투자 등 레버리지 당하지 말고 매매하는 것이 현명한 선택이다. 이 부분은 가격 비교해보고 조금 더 고민해 보길 바란다. 위는 5년마다 진행되는 서울시 주거유형 최신 데이터를 분석한 결과다. 아파트가 가장 많고 다음은 다세대 주택이 많다. 신혼부부 청춘이 사는 주거유형 역시 아파트, 다세대, 다가구 순이지 않을까 한다. 주택 청약 그중에서 아파트 분양이야말로, 목돈 없는 무주택자 청춘이 내 집 마련하기에 가장 쉬운 방법이라 생각하는데 넌 어떻게 생각하니? 주택 청약으로 진행되는 분양에는 선분양제와 후분양제가 있다. 일반적인 분양은 선분양제로 아파트 착공 시점에 분양하는 것을 말한다. 선분양제는 착공 시점에 분양하기에 분양가가 착하다는 장점이 있다. 단점은 공사 기간 동안 조합원 매물로 차익을 노린 투기성 불법 거래나 분양권 전매가 발생할 수 있다는 점이다. 다음 후분양제는 약 70~80% 공정이 진행된 뒤 분양하는 방식을 말한다. 후분양제는 매입자가 건설된 아파트 현물보고 분양을 결정하기 때문에 시공이 잘못된 점을 지적하거나, 하자를 사전에 차단하는 장점이 있다. 그러나 분양 시점까지 오른 물가 상승분과 공사비가 모두 반영되어 분양가가 높게 측정되는 단점과 분양받은 지 1년이 채 안 되는 단기간에 남은 잔금까지 모두 마련해야 하는 부담이 있다. 머리 아프지? 나도 그랬다. 그럼, 청춘에게는 어떤 제도가 더 좋을까? 답부터 말하자면 선분양제와 후분양제의 장단점을 비교할 때 아파트 착공 시점에 분양하는 선분양제가 청춘에게 좋다고 생각한다. 이유인즉슨 시공사는 분양자를 미리 확보하여 자금부담이 없어지며, 청춘은 프리미엄이 붇지 않은 착한 가격에 계약할 수 있어 시공사와
청춘 모두가 윈윈하기 때문이다. 그 밖에 선분양제는 레버리지 장점도 있다. 빨간 선은 매입자가 지급해야 하는 금액이고, 파란 선은 신규 분양 아파트 가격이라 가정해보자. 후분양제는 앞서 설명 한 대로 공정이 많이 진행된 후 분양을 받기 때문에 가로 길이가 짧은 거 보이니? 파란 선이 우상향한다면 즉 아파트 준공부터 완공까지 물가상승률과 프리미엄이 누적 반영된다면, 선분양제는 신혼부부 청춘이 중도금을 활용한 레버리지로 내 집 마련이 쉽게 가능해진다. 다시 말해 공사 중인 아파트 가격이 물가 상승률만큼 반영되더라도 계약 당시 제안된 가격을 목표로 기간 내에 자금을 조달하면 된다. 분양된 가격을 재테크 목표로 몇 년 동안 잔금을 마련하면 된다. 한편 후분양제는 신혼부부 청춘이 이미 돈을 많이 모은 상태여야만 분양을 신청할 수 있기에 아예 엄두를 못 내는 경우가 대부분이다. 왜냐면 대부분 청춘이 물가만큼 월급이 인상되지는 않기 때문이다. 월급 빼고 다 오르는 세상 아닌가. 참, 신혼부부 특공 들어보았니? 혹시나 염려하는데 특공대 아니다. 민간분양 물량의 일부를 강제로 신혼부부에게 공급하는 제도인데 이 부분은 다음에 이어서 설명할게.
