상가 경매 -> 공유오피스 오픈 -> 매매 차익 가능?

공유오피스 운영자의 창업 이야기

위 이미지는 본 내용과 직접적인 관련이 없습니다.

상가를 경매에 낙찰받아 공유오피스로 운영 후 다시 상가를 매도하기 위해 저희 측에 자문을 구하는 사례가 종종 있습니다. 저도 스터디 삼아 특정 경매 물건을 사례로 수익 구조를 파악해 봤는데, 여러분도 함께 보시면 도움 되실 듯합니다.

예를 들어

1. 수도권/경기권 80평(전용면적) 4층 이상 상가를 10억 낙찰. (7억 대출, 3억 자부담)

2. 80평 상가에 1억 5,000만 원으로 공유오피스 인테리어 (평당 180만 원)

3. 공유오피스 1년 정도 운영 후 매출 목표지 85% 달성(월 순이익 560만 원, 운영비, 대출이자, 인건비 제외 후)

매출 1,000만 원 (최대치 85%)

임대료 0원 (임대인 직접 운영)

운영비 -100만 원

인건비 -200만 원

대출이자 -140만 원 (원금 제외 이자 2%)

순이익 560만 원

여기까지 자부담 비용이 5억 정도 됩니다. 그리고 공유오피스의 월 순이익이 500만 원 정도 나오네요.

계산상으로 8년 정도 운영하면 원금(상가 매입비+인테리어비)을 회수하네요. 미친ㅋㅋ

그래도 80평에서 순이익 500이면 평당 6만 원이 넘어가므로 공실이었던 상가에선 선방하는 겁니다.

그다음이 중요한데, 월 순이익 500 정도 나오는 80평 상가를 다시 매도해야 합니다.

저도 부동산 전문가는 아니기에 정확하진 않지만 4층 이상 80평 상가를 사려는 사람이 거의 없을 겁니다. 그러나 월 500 정도 남는 공유오피스가 이미 잘 운영되고 있다면, 15억에 매도가 가능할까요?

이제 80평 15억 상가를 매입하려는 입장에서 계산해 보죠.

15억 10억 5천 대출, 4억 5천 자부담

공유오피스 순이익 500만 원

대출이자 -210만 원 (원금 제외 이자 2%)

순이익 390만 원

양측 입장을 정리해 보면

10억 상가를 5억 올려서 매도해도 남는 장사가 아니네요. 16억이 되면 1억 차익이 실현되지만, 과연 80평 16억 상가가 팔릴까요? 아니면 제가 모르는 차익실현 항목이 있을까요?

공유오피스에서 매월 500만 원의 순이익이 발생한다고 한들, 지속적인 관리가 필요하고 유지 보수 비용이 분명 발생합니다. 위 계산보다 추가 지출이 무조건 발생할 겁니다.

일단 하지 마세요.ㅋ