06. 부동산 시장, 현재 버블인가?
<부동산 위기인가, 기회인가>
앞으로 5년간 상승한다는 말에 현혹되지 마라.
경기 침체와 디플레이션 우려에도 불구하고 지금 부동산 시장은 한마디로 낙양의 종잇값을 올리고 있다. 책이 베스트셀러가 되어 책을 찍을 종잇값이 올라가고 있다는 의미다. 강남 재건축 아파트는 역대 최고치로 가격이 치솟고 있다. 지방은 이미 많이 올라버린 상태에서 부산지역에 또다시 사상 최고가가 나오고 있다. 버블 논란이 일어날 만하다.
결론적으로 말하면 버블이라고 말하기에는 아직 이른 감이 있다. 물론 서울에서 많은 지역이 평균적으로 2010년 전고점 가격을 뚫고 있다. 하지만 세 가지 관점에서 아직 버블 상태까지는 도달하지 않은 것으로 보인다.
첫째, 서울의 가격 상승세를 주도하고 있는 것은 재건축과 같이 개별 재료가 있는 단지들이다. 해당 재료를 제외하고 나면 그렇게 가격이 급등세인 것으로 보이진 않는다.
둘째, 가격 급등은 주로 ‘서울’과 ‘재건축’ 중심으로 나타나는 현상이고, ‘수도권’과 ‘중대형’은 아직 전고점 회복과는 거리가 멀다. 지방은 과열 상태를 지나 열기를 식혀가는 구간에 진입한 것으로 판단된다. 또한, 수도권 신규 분양에 대한 청약 열기는 높으나 과거와 같은 초호화형 분양가는 보기 쉽지 않다.
셋째, 주택가격 대비 소득 비율(PIR, Price Income Ratio)로 따져볼 때 과열 상태라고 하기엔 다소 이른 감이 있다. 지금 서울의 아파트 평균 가격이 2008년 전고점을 회복한 정도이다. 거꾸로 말하면 2008년 이후 주택가격이 하나도 오르지 않은 셈이다. 2008년에서 2016년으로 8년이 지난 것을 고려하면 앞으로 약 40%는 더 올라야 버블이라고 할 것이다. (자세한 설명은 도서를 참고하기 바란다)
상업용 부동산 가격은 정상적인 경제이론으로는 설명할 수 없는 가격이다. 사실 지난 2010년 책에서는 서울의 재개발 및 초고층 건축 계획과 경제성장률 예측치를 토대로 서울 시내 프라임급 오피스 빌딩 공실률이 2016년경 25~30%까지 폭등할 것으로 예측했었다. 다만 그사이 우리 부동산 시장에 ‘마천루의 저주’가 덮치면서 용산을 포함한 초고층 개발 계획이 상당수 무산되었고 공실률이 14%에서 멈춰 섰다. 잠실 롯데와 삼성역 현대차 100층 빌딩들이 입주하게 되면 공실률이 얼마나 더 올라갈지 알 수 없는 상황이다. (상업용 부동산을 포함한 세부적인 부동산 진단과 지역별 진단은 책에서 자세히 다룬다.)
상업용 부동산은 공실률 6%를 자연공실률로 본다. 8%가 넘어가면 건물 가격 하락이 시작된다. 14%는 원칙적으로 망한 건물이다. 그런데도 상업용 부동산 가격은 오히려 급등세이다. 수익률이 3%에도 미치지 못한다. 책에 자세히 설명해 놓은 것처럼 3% 수익률로는 손해가 나도 엄청나게 손해나는 장사다.
돈이란 물건과 교환하기 위해서 발명된 것이니 궁극적으로는 어떤 형태든 현물로 바꾸어 놓는 것이 맞기는 하다. 그러나 교환 기능 말고도 또 다른 기능이 있다. 저장 기능이다. 돈은 그 교환 능력을 시간을 넘어 저장할 수 있다. 지금 사도 되지만 다음으로 미룰 수도 있다. 물가 방어를 잠시 포기하면 시간 저장이 된다. 지금 상업용 부동산은 손을 대면 바로 불이 붙어 활활 타 없어져 버릴 것 같다. 너무나 뜨거운 상업용 부동산 시장, 열기가 식을 때까지 시간을 저장하는 지혜가 필요할 듯하다.
아파트는 어떤가? 현재 이 순간에도 경제는 위기설이 도는데 아파트 가격은 급등하고 있다. 특히 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 급등세를 보인다. 소위 주식시장에서 말하는 금융 장세가 펼쳐지고 있다. 이미 필자가 2010년에 책을 집필하면서 2015년 즈음에 올 것으로 예견했던 부동산 버블 상황이다.
다만 지금은 지역별 그리고 종류별로 차별화가 심하다. 어떤 곳은 열풍이고 어떤 곳은 냉풍이다. 강남권 재건축은 광풍, 지방 부동산은 열풍, 나머지는 냉풍이다. 이제부터 가격 리밸런싱(재조정)이 일어날 것이다. 지역별로 또 종류별로 아직 추가 상승의 여지는 있다. 숨어있는 보석을 찾아라.
이번 부동산 사이클은 과거의 7년 주기가 아니라 3년 주기로 끝날 것이다. 2015~2016년 2년간 분양한 97만3천 호의 아파트(전국 아파트 948만3천 호의 10.2%)가 쏟아져 나오는 2018년 경이면 아파트를 중심으로 한 부동산 시장은 냉각되는 모습을 보일 것이다. 지방은 이미 미분양이 급증하고 있다. 분양률 제로 단지도 속출하고 있다. 5년간 상승장이 온다는 터무니 없는 주장에 현혹되지 말고 매수 타이밍을 잡는데 신중을 기해야 한다.
