01. 수익형 부동산으로 노후를!

<앞으로 5년, 대한민국 수익형 부동산 트렌드>

최근 은퇴를 준비하거나, 노후를 대비해 수익형 부동산을 신축하는 사례가 점점 늘고 있다. 현금을 보유한 투자자는 토지를 매입해 수익형 부동산을 신축하고, 보유하고 있는 부지가 있다면 부지를 활용해 임대소득이 발생하는 수익형 부동산을 신축하는 것이다.

내 주변에도 수익형 부동산 신축을 통해 노후를 준비하는 투자자가 점차 느는 추세다. 수익형 부동산을 신축하여 돈 걱정 없는 노후를 만든 투자자의 사례를 알아보자.


아파트 한 채로 돈 걱정 없는 노후를!

대한민국 국민 자산의 80% 이상은 ‘부동산’에 집중되어 있다. 그리고 아파트를 선호하는 특성상 거주하는 집이 아파트인 경우가 많다. 그러나 좋은 아파트 한 채를 갖고 있다고 해도 그 아파트가 나의 노후를 보장해 주지는 않는다. 아파트에서 매월 생활비를 받을 수 없기 때문이다. 물론, 주택 연금을 생각할 수 있겠지만, 주택 연금을 들어 후세에 남길 재산이 없어지는 것도 불안하다.

대한민국에는 이러한 고민을 하는 투자자가 많다. 그런데 조금만 생각을 바꾸면 ‘돈 걱정 없는 노후’를 만들 수 있다.

2010년도의 일이다. 중구에 아파트 42평형을 보유하고 있던 투자자는 1년 전 자녀들이 결혼으로 분가 후 투자자 두 내외만 거주하게 되었다. 그리고 직장에서 정년 퇴임을 앞두고 있어 퇴임 후 노후를 위한 안정적인 고정 수입이 필요했다. 30년간 직장생활에만 몰두했던 투자자에게 자산은 42평형 아파트와 퇴직금이 전부였다. 어떻게든 아파트를 활용하여 노후를 준비해야 했다.

투자자와 상의한 결과, 아파트를 처분하고 그 자금을 활용하여 대지를 매입하고 신축하기로 했다. 최상층에는 주인이 살 집을 넣고, 매월 안정적으로 노후 생활 자금이 발생할 수 있는 수익형 부동산으로 신축을 결정하였다.

그리고 만에 하나, 적정한 부지를 찾는 일이 쉽지 않을 수 있으므로, 우선 아파트 담보대출을 활용해 자금을 확보하고, 부지확보 후 아파트를 처분하기로 하였다. 아파트 처분이 급해져 다소 급매로 처분하더라도 부지를 찾지 못해 발생하는 위험보다는 낮기에 안정적으로 사업을 진행할 수 있도록 일정을 계획했다. 그리고 2010년 당시 원룸형 ‘도시형생활주택’은 완화 기준을 적용받아 건축할 수 있었으므로, 도시형생활주택 건축에 적합한 부지를 찾기로 하였다.

수차례의 검토 과정과 매입 시도를 한 끝에 강북구 제2종일반주거지역에 224㎡(약 67.76평)의 적정한 부지를 찾았다. 당시 토지의 매입가는 약 8억8천만 원. 역세권으로 시세대비 저렴한 금액이었으며, 도시형생활주택의 건축 여건이 양호한 좋은 부지였다. 도시형생활주택 원룸형으로 19세대 계획이 가능했고, 최상층 일부에 집주인 세대를 계획했다.

계획한 대로, 매입 계약을 체결하고 아파트를 처분하기 위해 내놓았다. 마침 적정한 매수자가 있어 아파트는 시세대로 처분할 수 있었다. 당시 아파트 처분 가격은 8억5천만 원으로 1가구 1주택인 투자자는 당시 양도소득세 비과세 적용을 받아 양도소득세를 내지 않았다. 결국, 아파트를 처분한 금액과 대출을 활용하여 실 투자금액이 전혀 들지 않는 사업 계획이 가능했다. 


*강북구 도시형생활주택 건축 실현 수익률 표

그리고 최상층에 약 27평형 집주인 세대와 원룸 19세대를 건축하여 본인이 거주하며, 안정적인 임대수익이 발생하는 수익형 부동산을 건축했다. 특히 세입자 세대에 공실이 발생하지 않도록 신경을 썼고, 붙박이 가구 등 옵션에 비용을 투자하여 지금도 공실 없이 운영 중이다. 은퇴 후 안정적인 삶을 살 수 있는 근간이 마련된 것이다.

2017년 기준, 해당 지역의 지가는 약 30% 이상 상승하였으며, 은행금리가 낮아지고 월세가 높아짐에 따라 수익률은 더욱 높아졌다. 

투자자는 은퇴 후 소일거리를 하며 안정적인 노후를 보내고 있다. 아파트 한 채로 돈 걱정 없는 노후를 만든 것이다. 이제 단순히 아파트에 투자해서 자산을 늘리는 것만이 답은 아니다. 자산을 늘리는 것도 중요하지만 긴 노후, 긴 인생을 안정적인 수입과 함께 살아갈 방법도 같이 고민해 볼 때다.