09. 투자 목적과 형태를 규정하라.

<앞으로 5년, 대한민국 수익형 부동산 트렌드>

수익형 부동산 투자의 형태를 정하자. 수익형 부동산의 투자 형태는 크게 3가지로 나뉠 수 있다. 

먼저 임대사업을 유지하는 것이다. 장기적 관점에서 수익형 부동산을 보유하며 꾸준한 임대소득의 발생을 목적으로 하는 형태로, 은퇴를 준비하거나, 노후를 준비하는 경우가 이에 해당할 것이다.

두 번째로 즉시 매도이다. 최단기간 투자를 통해 사업의 이익을 현물화시키는 것이다. 오피스텔이나 다세대주택 등 수익형 부동산에 투자 후 시세차익을 보기 위해 처분하는 경우, 현금을 보유한 투자자가 토지를 매입해 신축 후 즉시 매도하는 경우가 해당할 것이다.

최근에는 토지를 직접 매입해 원룸을 지어 시세차익을 만들어 처분하거나, 보유하고 있는 부지에 다세대주택 등을 신축하여 처분하는 경우가 많다.

세 번째, 일정 기간 임대 후 매도이다. 수익형 부동산의 가장 큰 장점은 보유한 기간 꾸준한 수익이 발생한다는 것이다. 때문에 일정 기간을 보유하면서 임대수익을 받고, 시세차익이 발생하였을 때 처분할 수 있다. 

이 경우는 필자의 경험상 가장 많은 비율을 차지하는 투자의 형태로 꾸준한 임대소득을 발생시키며 보유하다 적정한 기회에 처분하는 것이다. 특히 원룸 건물을 보유하고 일정 기간 임대 후 처분하는 형태가 많고, 최근에는 토지를 매입하여 원룸을 건축해 보유하는 경우가 늘고 있다.

네 번째, 수익형 부동산 투자의 명의 문제, 직접 거주관계 등도 정리하자. 수익형 부동산 중 주거용 수익형 부동산의 경우 투자자의 명의 문제가 중요하다. 주택 수에 따른 양도소득세 비과세 적용 여부와 사업자등록 의무 제외 대상이 되기 위해 명의 문제를 신중히 고려하자.

두 가지 모두 절세 측면에서 반드시 고려해야 할 사항이고, 단기 보유 후 처분하는 경우 양도소득세를, 장기 보유를 계획하는 경우에는 사업자등록 및 사업소득세에 관한 판단을 정확히 해야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받아 절세할 수 있도록 하자. 

그리고 상가주택 및 원룸 건물 등에 투자를 하려는 경우 직접 거주 여부도 점검하자. 이 경우 직장, 학교 등 투자자와 투자자의 가족의 다양한 여건을 고려해 투자를 진행해야 한다. 

직접 거주하지 않는다면 관리의 방법도 생각해보자. 직접 관리할 수도 있고, 다소 번거롭다면, 요즘은 건물 관리와 관련한 건물관리전문업체가 많으므로 믿을 수 있는 건물관리업체에 임대 관리를 맡기는 것도 방법이다. 투자 전에 임대사업의 운영 방식에 대해서도 미리 결정하자.