02. 새로운 길이 부동산 역사를 다시 쓴다.
<다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오>
우리에게 좋은 아파트는 무엇인가. 정의를 내려 보자. 주거공간의 쾌적성과 자연친화적인 환경을 갖춘 곳? 절대 아니다. 우리에게 좋은 아파트란 현재의 가격보다 잠재가치가 커서 훗날 나에게 시세차익이란 달콤한 열매를 안겨주는 곳이다. 우리에게 아파트는 여전히 사는 곳(Living)이 아니라 사는 것(Buying)으로 투자의 대상이다. 우리는 항상 이런 관점에서 좋은 아파트를 찾는다. 동일 지역 같은 평형의 아파트라도 대지지분이 높은 곳, 이왕이면 역세권에서 가깝고 사교육환경이 잘 구비되어 있는 곳, 여기에 생활편의시설까지 잘 갖춰졌다면 금상첨화다. 그러나 어쩌랴. 이런 곳의 아파트는 이미 이러한 장점이 가격에 다 반영 되어 있다. 강남권 아파트가 가격이 높은 이유는 이러한 조건을 다 구비했기 때문이다.
미래에 아파트의 가치가 높아질 곳은 지역적 위치, 새로운 교통망의 개통으로 서울 중심권으로의 이동시간이 크게 단축되는 곳이다. 그래서 새로운 길이 뚫려 서울 중심권의 이동시간이 단축되면 아파트가격이 오를 가능성이 크다고 말하는 것이다. 우리는 자산가가 아니다. 자산가가 되기를 꿈꾸는 사람들이다. 우리의 투자여력은 한정되어 있다. 이 돈은 우리에게는 생명줄 같은 돈이다. 그래서 신중해야 하고 선택과 집중을 잘해야 한다. 지금 부동산시장에서 우리의 돈을 늘려주는 확실한 호재는 무엇인가. 교통망이 획기적으로 개선되어 서울 진입 이동시간이 단축되는 수도권지역이라고 생각한다. 여러분은 이 말에 동의하는가.
수도권에 건설된 아파트단지들은 어딜 가나 똑같다. 마치 공장에서 똑같이 찍혀 나오는 공산품과 별반 다르지 않다. 여기에는 그럴 만한 이유가 있다. 아파트 건축은 건설공정 전체를 컨트롤하는 하나의 시공사(종합건설회사)가 정해지면 실제 공사는 비계, 토공, 철근콘크리트, 전기, 설비, 조경, 보링그라우팅(Boring Grouting) 등 전문적 시공능력을 갖춘 다수의 전문건설회사(단종 건설회사라고도 함)들이 외주를 받아 참여하는 매우 표준화된 시공과정을 거쳐서 건설된다. 때문에 시공사의 브랜드가 돈이 되는 시대라고 하지만 어느 시공사가 짓든 아파트의 내부 구조와 외관은 똑같다.
아파트는 건축의 품질로 가격이 결정되는 것이 아니다. 수도권 아파트의 경우 서울 중심권으로부터의 이동거리와 이동시간에 비례해서 가격이 절대적으로 영향을 받는다. 소위 경부라인이라고 부르는 경기도 남동권의 아파트단지들은 강남 중심으로의 이동시간과 비례해 가격이 정해진다. 수원시 영통구 이의동에 지어진 광교신도시가 한때 천당 아래 분당이라고까지 불렸던 분당신도시의 아파트 가격에 버금가는 시세를 형성하는 이유도 신도시 자체의 경쟁력도 한몫 했겠지만 용인-서울고속도로와 신분당선 연장으로 강남권 이동시간이 크게 단축된 효과 때문이라는 점을 부인할 수 없다.
수도권 부동산시장은 다양한 경제적 변수, 정부의 정책 방향에 의해 가격이 변동되는 일이 수시로 벌어진다. 그러나 장기적 관점에서 변하지 않는 사실은 새로운 길이 열려 서울 진입 시간이 단축되어 서울 접근성이 크게 개선된 지역의 아파트는 크게 영향 받지 않는다는 사실이다.
그렇다. 수도권 부동산시장에서 변하지 않는 확실한 호재는 새로운 길이 열려 서울 이동시간이 크게 단축되는 곳이다.
지금 수도권 교통지도가 완전히 새롭게 쓰여지고 있다. 이에 따라 해당 지역의 부동산이 들썩이고 있는 점에 주목해야 한다. 수도권 교통망의 확대와 급행화는 수도권 지역의 서울 이동시간을 획기적으로 단축시킬 것이며 이로 인해 해당 지역의 부동산 가격은 다시 쓰여질 것으로 예상된다.
지금까지 수도권에 이처럼 대규모의 교통망 확충이 동시 다발적으로 이뤄진 경우는 없었다. 최근 들어 부동산시장의 환경변화로 시장의 불확실성이 더해지면서 많은 사람들이 불안해 하고 있다. 시장이라는 것은 살아있는 생물로 계속 변화할 수밖에 없다. 이렇게 변화되는 시장에서 새로운 길이 열려 부동산의 가치가 오르는 일만큼 확실한 호재는 없다.
1) GTX 개발로 수도권 집값이 요동칠 것이다.
GTX는 ‘Great Train Express’의 약어로 ‘수도권광역급행철도’를 말한다. GTX는 수도권의 심각한 교통문제를 근본적으로 해결한다는 목적으로 경기도가 국토교통부에 사업을 제안하여 추진되고 있다.
GTX가 완전 개통되는 2025년이 되면 수도권 전역을 1시간 이내에 이동할 수 있어 획기적으로 교통환경의 개선이 이뤄진다. GTX는 지하 40~50m에 터널을 건설하여 전 노선을 직선화함으로써 기존의 전철보다 3배 이상의 속도로 운행이 가능하다.
GTX 전 노선이 계획대로 모두 개통되면 수도권 지역에서 출퇴근 이동시간이 80% 이상 단축될 것으로 전망되고 있다. GTX A노선 동탄-삼성역 구간은 77분에서 19분으로, GTX B노선 송도-서울역 구간은 82분에서 27분으로, GTX C노선 의정부-삼성역 구간은 73분에서 13분으로 단축된다.
수도권 광역급행 철도사업인 GTX는 수도권 외곽 지하철과 동시 교통망이 연결되는 주요 지점으로부터 서울 도심권 내로의 진입을 30분 이내로 단축하는 사업으로 2018년 GTX A노선 착공을 시작으로 2025년 완공 목표이며, 총 3개 노선에서 사업이 추진중이다.
*** GTX 사업시행노선
①GTX A노선
파주(운정)-킨텍스(일산)-대곡(경의선, 3호선 환승역)-연신내-서울역-삼성-수서-성남-용인(구성)-동탄을 잇는 구간으로 총 길이는 83.3km이다. A노선이 개통되면 일산-서울역(26km)은 13분, 동탄-삼성역(37km)은 19분이면 이동할 수 있다.
GTX A노선의 최대 수혜지역은 파주 운정신도시다. 파주 운정신도시는 잘 갖춰진 생활기반시설에 비해 서울 경계지점으로부터 꽤 먼 40km 지점에 위치하고 있다는 이유로 2기신도시 중에서 가장 저평가 되어온 지역이다. GTX A노선은 2016년 12월 이후 예비타당성 조사가 진행중으로 이것이 확정될 경우 빠르면 파주-일산 구간부터 2018년 공사 착공이 가능해진다. 운정신도시 이외에 GTX A노선의 개통으로 수혜가 예상되는 지역은 일산(주엽동 대화동 일대), 용인(구성), 동탄신도시 등이다.
②GTX B노선
송도-인천시청-부평-당아래-신도림-여의도-용산-서울역-청량리-망우-별내-평내호평-마석을 잇는 구간으로 총 길이는 80.1km이다. 처음 B노선은 청량리역 구간까지 계획되었으나 기존 노선에 경춘선의 망우-마석까지 연장된다. B노선이 개통되면 송도신도시에서 서울역까지 이동시간이 87분에서 27분으로 단축된다. B노선은 2017년 중 예비타당성을 재추진해 2020년 착공에 들어가 2025년 개통을 목표로 한다.
GTX B노선의 대표 수혜지역으로는 송도신도시, 남양주시의 별내신도시, 다산신도시, 마석지구 등이다.
③GTX C노선
의정부-창동-광운대-청량리-삼성-양재-과천-금정을 연결하는 구간으로 총 길이는 45.8km이다. C노선은 2017년 중 예비타당성 조사를 통과하면 2019년 착공에 들어가 2024년 개통을 목표로 한다.
GTX C노선의 대표 수혜지역으로는 강남 삼성역에서 출발해 10분에서 20분 내에 이동이 가능해지는 서울 강북의 창동역, 광운대역, 청량리역, 과천역 일대의 역세권이다.
GTX 구간은 3개 노선을 합해 총 209.2km이다. 파주와 동탄을 잇는 A노선 83.3km, 송도와 마석을 연결하는 B노선 80.1km, 의정부와 금정을 잇는 C노선은 45.8km이다.
우리나라의 건설사업은 정권이 바뀔 때마다 뒤집혀지기 일쑤다. GTX사업이 수도권의 교통망을 획기적으로 개선시킬 것이라는 데에는 의문이 없지만, 과연 총 사업예산이 13조원이 넘고 전 정부 하에서 추진된 사업이 정권이 바뀌더라도 처음 계획된 대로 추진될 수 있을까 하는 시선이 존재했다. 결론부터 말하면 새 정부가 들어섰어도 GTX사업은 계획대로 추진될 것이다.
문재인정부의 초대 국토교통부 장관으로 임명된 김현미는 2017년 7월 7일 기자들과의 인터뷰에서 “수도권 통근시간이 평균 1시간 36분에 달하는 등 수도권 교통문제가 이제 국민의 가장 큰 걱정거리다. 따라서 수도권 광역급행열차 사업을 지속 확대하고 광역급행철도망(GTX)을 2025년까지 구축하여 국민들에게 고품질의 철도 서비스를 제공하겠다”고 말했다.
이 말이 함축하는 의미는 정부가 바뀌어도 수도권 교통문제를 획기적으로 개선시키는 GTX 사업추진에 이상이 없다는 사실이다. 이로써 GTX사업은 점점 더 구체화 되면서 GTX 사업의 수혜지역인 경기 인천 지역의 주민들과 이 지역 투자에 관심을 가진 사람들에게는 호재가 아닐 수 없다.
2017년 7월 19일 발표된 문재인정부의 “국정운용 5개년 개발계획안”에 따르면 수도권 광역급행철도 사업을 단계적으로 착공한다고 말하고 있다. 발표문은 수도권 GTX 사업추진에 쐐기를 박는 것으로 더 이상 GTX 사업추진에 의문을 갖지 않아도 된다.
국토교통부 자료에 따르면 GTX 사업 이외에도 급행열차 구간을 확대하는 곳은 경부선, 분당선, 과천선, 일산선이 있다. 경부선은 2020년 상반기부터 급행열차가 34회 추가로 운행되고, 분당선은 2022년 상반기부터 전 구간이 급행으로 운행되어 21분 단축되며, 과천선과 일산선은 2022년 하반기부터 급행열차가 운행을 시작해 각각 7분씩 이동시간이 단축될 것으로 예상되고 있다.
기존 철도를 급행화 하더라도 수도권 교통문제를 근본적으로 해결하는 데에는 한계가 있다. 이 문제를 근본적으로 해결하는 수단이 바로 GTX 사업이며 GTX 노선이 계획대로 모두 개통된다면 수도권 외곽지역에서 서울 도심의 주요 거점역으로의 이동시간은 기존보다 80% 단축된다.
GTX 사업추진으로 수혜가 예상되는 지역의 역세권은 부동산 가격이 들썩거리고 있다. 부동산 개발호재는 개발계획 발표 후 한 차례 가격에 반영된 뒤 장시간의 수면화 기간을 거쳐 착공 시점과 개통 시점에 다시 한 번 가격 반등이 이뤄진다. 이 기회를 투자에 활용하기 바란다.
