10. 증가하는 독신가구와 임대주택 시장 (마지막 회)
<다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오>
우리나라에서는 신생아의 울음소리만큼 국가적 축복이 없다고 할 정도로, 출생율 저하로 발생한 인구감소 현상이 국가의 성장동력을 해치고 있다.
전체 인구는 감소하는 반면 독신가구 수는 계속해서 증가하고 있다. 대한민국에서 국토면적에 비해 가장 많은 청년들이 거주하고 있는 서울시의 1,2인가구는 전체 가구의 절반(48.6%)을 차지한다. 홀로 사는 독신가구는 매년 급증해 전체 가구의 24.6%에 이른다.
30대의 월세 비율은 2005년 19.4%에서 41.5%로 크게 증가했다. 30대 가구주의 89%가 전월세 주택에 살고 있으며, 50대 이상의 자가주거보유율은 61%다. 2015년 기준 전월세 주거유형은 58.9%로 자가비율보다 높았다.
2017년 4월 국토연구원이 조사한 주거실태조사에 의하면 우리나라의 1인 주거 비중은 2006년의 14.45%와 비교해 27.25%까지 증가한 상태다.
매월 임대료를 내야 하는 월세는 보증금을 전세 기간 동안 맡겨두는 전세보다 주거비용이 높다. 2012년~2016년 동안 임차가구 중 월세 비중은 50%에서 60.5%로 단기간에 급속히 증가하고 있다. 이는 저금리로 인해 임대주들이 월세를 선호하기 때문이다.
1인당 평균 주거면적은 33.2㎡에서 32.5㎡로 감소했다. 국토교통부가 이 조사를 실시한 이후 꾸준히 증가했으나 최근 처음으로 줄었다. 주거비 부담이 늘면서 작은 집으로 옮기는 1인가구가 늘면서 중소형주택이 인기를 끌고 있다. 이를 종합해 보면 대한민국 주택시장은 1인가구가 증가하고 있으며, 저금리로 인해 임대시장이 월세 위주로 재편되고 있다는 사실이다.
임대주택에 거주할 의향이 있는 사람들 중 85%는 자신이 감당할 수 있는 임대료로 월세 50만원 이하를 꼽았다(머니투데이, KB국민은행 공동조사 2016년). 전체 응답자 2,212명 중 50.2%인 1,066명은 가구소득 대비 감내할 수 있는 월 임대료 수준으로 30만원 이하를, 월 30만~50만원 이하라고 답한 응답자는 34.7%였다.
서울 시내에서 월세 30~50만원의 임대주택은 반지하나 옥탑방 등 주거환경이 아주 열악한 곳이 대부분이고, 이보다 조금이라도 나은 곳에 살려면 최소한 월세로 60만원 이상을 지불해야 한다.
독신가구, 월세 수요의 증가, 월세 가격의 인상 등은 생명줄 같은 노후자금으로 생활해야 하는 은퇴자나 노년층에게는 그나마 기댈 언덕이 생긴 셈이다. 그러나 그들에게 월세를 내고 사는 청년 독신가구의 입장에서는 주거공간은 열악해지는 반면 월세는 오르는 이중고를 겪어야 한다. 정부가 청년 독신가구를 대상으로 공공임대주택을 늘리겠다고는 하지만 이는 일부에게만 혜택이 돌아갈 것이 뻔하다. 물론 하지 않는 것보다는 낫겠지만 말이다.
노동하지 않고 얻는 불로소득은 죄악이라고 말한다. 하지만 국가가 노후복지를 책임지지 않는 우리나라에서, 그들이 노력으로 얻은 성취물인 임대주택을 세놓아 번 돈으로 노후를 보내는 것을 두고 비난하는 일은 개인적으로 불편하게 보인다. 그러나 분명한 사실은 정부가 이를 방기하는 동안 서울 구도심 전체에서 다가구 원룸, 주거용 오피스텔에 거주하며 비싼 월세를 내는 청년 독신가구가 너무 많이 증가하였다는 사실이다.
나는 취미생활이 없는 사람이다. 그래도 흥미를 갖고 하는 일이 과거에 너무 바빠서 주마간산으로 지나쳤던 서울의 구석구석을 걸어서 돌아다니는 일이다. 걸어 다니면서 느끼는 놀라운 사실은 서울 강남이나 강북권 구도심 역세권은 어느 곳을 가나 청년들로 북적거린다는 점이다. 출생율 감소로 청년인구가 준다고 걱정이 많은 시대에 전국의 청년들을 다 이곳에 모아 놓은 것 같다. 우리 세대에는 서울에서 청년들이 모이는 곳은 종로 관철동, 혜화동 대학로, 신촌 일대가 거의 전부였다.
과연 이들은 어디서부터 험난한 서울살이를 자청에서 온 것일까. 상급학교에 진학하기 위해서, 일자리를 찾아서 서울로 유입된 것이다. 그들이 원한 것이 아니다.
중세시대 도제식으로 지식이 전달되는 시대에나 효용성이 있던 대학이, 우리나라에서는 계급화 되면서 학벌의 사다리에 올라타기 위해 지방 학생들이 서울로 학교를 진학한다. 서울 소재 대학들은 기숙사 시설이 매우 미약하다. 그렇다면 이들은 다들 어디서 살까. 이 의문의 답을 너무 쉽게 찾았다. 실평수 2평에서 5평도 안 되는 다가구 원룸, 고시원이 이들의 주요 주거공간이다.
시장의 공급이라는 것은 수요가 있으면 발생한다. 정부가 내놓은 통계수치가 허수는 아니다. 임대주택 투자는 연금이 연금의 몫을 못하는 시대에 연금을 월세로 대신하는 세대들의 이해가 맞물려 이미 시장의 대세로 자리 잡고 있다.
변동성이 큰 부동산시장에서 그나마 미래의 가격동향 예측이 가능한 부동산은 독신가구의 급증, 저금리로 투자처를 못 찾는 노년층의 니즈에도 부합하는 임대주택이다.
임대주택의 수익성은 서울 외곽의 변두리로 나갈수록, 매매가가 쌀수록 높아진다. 수도권 외곽의 시흥시 정왕동, 안산시 고잔동, 수원시 인계동, 인천시 구월동 연수지구, 천안시 신부동 두정동 안서동 등에 있는 소형오피스텔은 빚을 안고 사지 않아도 수천만 원으로 투자할 수 있는 물건이 많다. 수익성부동산 투자 치고는 투자의 진입장벽이 낮고 투자금 대비 월세 수익은 강남의 럭셔리 오피스텔 평균 수익율의 2배 이상이다. 레버리지를 이용해 두 채를 매입해 운영한다면 같은 종자돈으로 투자해 수익율은 따따블이 된다. 다만 당부하고 싶은 것은 다수의 임대주택을 매입해 월세를 많이 받기를 원한다면 임대주택 사업자로 등록을 하고 떳떳하게 세금, 건보료 등 낼 것은 내고 하자는 것이다. 그래야 정당하다.
