09. 직장인도 셰어하우스로 부자 된다?
<셰어하우스 시대가 온다>
셰어하우스 운영은 누구나 할 수 있다. 즉 직장인, 주부, 퇴직자, 대학생 등 누구나 운영자가 될 수 있다. 이하에서는 운영주체의 유형별로 셰어하우스를 운영하는 방법에 대해 소개하고자 한다.
직장인 운영자
먼저 셰어하우스 운영주체가 직장인인 경우다. 직장인들은 아무대로 하루 일과 중 대부분의 시간을 직장에서 보내기 때문에 그렇지 않은 사람들보다 시간적 여유가 없다. 그렇기 때문에 직장을 다니면서 과연 셰어하우스 운영이 힘들다고 생각하는 사람들이 많다. 물론 직장을 다니지 않고 전업으로 셰어하우스를 운영하는 분들에 비해 시간적 여유가 없는 것은 명백한 사실이다. 하지만 방법은 얼마든지 있다. 실제로 주변에 셰어하우스를 운영하시는 분 중에 직장에 다니시는 분들도 많다. 그렇다면 구체적으로 직장인들이 셰어하우스를 운영하는 방법에 대해 알아보도록 하자.
대한민국 직장인은 대부분 여유가 없다. 야근은 기본이고 때로는 주말을 반납해 매일 쌓이는 업무를 처리하기도 한다. 나도 직장인이던 시절이 있었고 지금은 직장을 그만두었지만 지금도 부지런한 직장인분들을 보면 정말 대단하다는 생각이 든다.
부동산 투자에 있어 직장인 신분이 가지는 가장 큰 장점은 아무래도 대출이 수월하다는 점이다. 물론 은행에서 바라보는 기준에 따라 대출 한도는 사람마다 모두 다르지만 확실한 것은 비직장인과 달리 대출 한도가 크다.
만약 셰어하우스 운영을 위한 집을 매매하기로 결정했다면 셰어하우스 운영을 통해 얻게 될 예상수익률과 대출금리를 비교해 수익이 훨씬 크다면 대출을 통해 집을 매매하면 된다. 사실 대출여부는 신중하게 판단하고 결정해야 한다. 대출을 통해 얻게 될 기대수익률을 신중히 검토하지 않고 즉흥적으로 대출할 경우 대출은 문제의 씨앗이 될 것이다. 하지만 대출을 통한 기대수익률이 대출이자보다 높아 수익을 달성할 수 있을 거라고 판단하면 대출은 좋은 친구가 된다.
일반적으로 셰어하우스 운영을 통해 얻게 되는 수익은 대출이자를 충분히 상쇄하고도 남는 편이다. 현재 시중은행 평균금리는 물론 직장인 개인의 신용 등급에 따라 차이가 있지만 일반적으로 3~4% 사이다. 셰어하우스 운영을 위해 서울에 방 3개짜리 다세대 빌라를 매매한다고 가정해보자. 빌라의 상태와 지역에 따라 매매가격은 다르지만 예를 들어 2억이라고 가정하자. 일반적으로 주택담보대출은 주택 매매금액의 약 60%까지 가능하다. 물론 그 이상도 가능한 경우도 많다. 그렇다면 매매가가 2억원인 빌라는 1억2000만원까지 대출이 가능하다. 그러면 이번에는 셰어하우스 운영을 통한 기대수익률을 계산해 보자.
일반적으로 셰어하우스 1인실의 경우 보증금 100만원에 월세 50만원정도를 받는다. 그리고 2인실의 경우 보증금 100만원에 월세 40만원 정도를 받는다. 방이 세 개인 경우를 가정하면 큰방에 2명을 받고 남은 두 개의 방은 1인실 2개로 운영한다고 가정해보자. 물론 남은 두 개의 방이 크기가 충분하다면 2인실로 운영할 수도 있다. 하지만 여기서는 최소한의 인원을 받는 조건으로 수익률을 계산해 보자. 셰어하우스 운영을 위한 리모델링 비용은 상황에 따라 다르지만 도배 및 장판시공을 하고 바로 가구 및 가전제품을 모두 들이는 경우를 가정하면 비용은 약 600만원 정도면 충분하다. 이에 따른 예상수익률을 다음과 같다.
한달 월세 수익 = 50만원 * 2 + 40만원* 2 = 180만원
1년 월세 수익 = 180만원 * 12개월 = 2160만원
1년 이자비용(3.5% 가정) = 1억2000만원 * 3.5% = 420만원
투자금액 : 8000만원
보증금 : 100만원 * 4 = 400만원
인테리어 비용 : 600만원
예상수익률(%) : 수익-비용 / 투자금 * 100 = ( 2160만원-420만원 ) / 8200만원 * 100 = 21.2(%)
셰어하우스 운영을 통해 받는 입주자 수를 최소한으로 예상한
기대수익률은 21.2%가 나왔다.
만약 인원을 더 받거나 대출한도가 많거나 월세를 더 받을 경우 예상수익률은 이보다 높아진다. 물론 공실률도 감안해야 한다. 셰어하우스 운영은 일반적으로 단기거주자도 많고 운영자가 관리하지 않으면 입주자를 못 구해 공실이 발생하는 경우도 생기므로 공실률을 10%로 가정하고 수익률을 계산해보자.
1년 월세 수익 = 2160만원 * 0.9 = 1944만원
예상수익률(%) = 1944만원 - 420만원 / 8200만원 * 100 = 18.5%
공실률을 10%로 가정하면 예상 수익률은 18.5%가 된다.
이 정도면 대출을 이용해 충분히 투자할만하지 않은가? 운영자의 노력으로 예상한 대로 셰어하우스 시스템이 운영되면 대출을 통해 높은 수익을 달성할 수 있다. 그리고 주택을 매입해 셰어하우스를 운영하기에 자금이 부족한 직장인분들은 전대차 계약을 활용하면 된다.
앞서 소개한 대출활용은 이하에서 제시하는 주부, 퇴직자 등의 경우에도 마찬가지로 적용된다.
그렇다면 직장인 신분으로 셰어하우스를 구체적으로 어떻게 운영해야 할까? 직장인은 비직장인에 비해 여유시간이 절대적으로 부족하기 때문에 셰어하우스 운영을 준비하기 위해서는 주말과 휴가를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 특히 운영 초반 리모델링을 진행 할 때가 가장 시간이 많이 걸린다. 하지만 이 경우에도 모든 리모델링 작업을 혼자 할 필요는 없기 때문에 부분적으로 리모델링 업체에 맡겨 진행하면 된다. 작업이 완료되면 작업자에게 핸드폰으로 사진을 전송해달라고 할 수도 있고 주말에 완료된 작업을 확인하면 된다. 사실 리모델링을 할 때는 시간차를 두고 여러 번 방문하면서 작업 진행사항을 확인하는 것이 가장 좋지만 직장인들은 그럴 시간이 없다. 따라서 작업이 성공적으로 진행되도록 문제가 될만한 부분에 대해 작업자에게 정확히 전달하고 중간중간 전화로 연락을 주고받도록 한다.
가장 문제가 되는 부분은 입주자를 모집 할 때와 입주 후 관리를 하는 부분이다. 완성된 셰어하우스 입주자 모집공고를 하면 광고를 본 사람들이 운영자가 기재한 번호로 연락을 준다. 하지만 직장인은 바로 집을 보여주기가 힘들다는 단점이 있다. 이 경우 약속을 퇴근시간 이후인 저녁 혹은 주말로 잡는 것이 좋다. 만약 너무 바빠서 시간내기가 힘들다면 부동산 중개사무소에 부탁해 수수료를 일부 주고 부탁하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다. 만약 가족이나 친구가 셰어하우스 주변에 거주한다면 개인적으로 부탁을 해서 방문자를 맡도록 부탁을 하는 것도 좋은 방법이다.
이번에는 입주자 모집 후 셰어하우스 관리는 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하자. 셰어하우스 입주자가 모두 모집되면 운영자가 관리해야 할 부분은 청소 및 입주자들 간 갈등관리가 대표적이다. 직장인의 경우 주말이 아니면 사실상 관리가 어렵다. 만약 주말에 시간을 내는 것이 힘들다면 입주자들 중 한 명에게 월세할인 혜택을 주고 청소 및 문제점 보고 등의 일을 부탁하는 것도 좋은 방법이다.
직장인 신분으로 셰어하우스를 운영하는 것은 비직장인에 비해 쉽진 않다. 하지만 앞서 제시한 방법을 참고하면 얼마든지 운영할 수 있다. 셰어하우스가 성공적으로 운영될 경우 월급 이외에 매달 제2의 월급을 받는 기쁨을 누릴 수 있다. 셰어하우스를 운영하기 전에 비해 자신감을 갖게 되고 삶이 더욱 발전적이고 풍요로워진다. 따라서 직장인분들도 망설이지 말고 도전해보자.
