02. 대한민국 부동산의 미래
<삼삼한 책수다>
# 더굿북의 <삼삼한 책수다> 이번 연재는 <대한민국 부동산의 미래>입니다.
최근 우리나라 사람들은 지금껏 경험하지 못한 부동산 시장의 놀라운 변화를 경험했습니다. 끝도 없이 오르는 분양가, 집값에 육박하는 전세가, 구할 수조차 없는 전셋집. 사람들은 더 싼 집을 찾아 외곽으로 이주하거나, 더 작은 집을 찾거나, 전세가에 떠밀려 집을 사야 할 상황을 맞았습니다. 그런데도 한쪽에는 미분양 아파트가 쌓입니다.
<삼삼한 책수다>는 <대한민국 부동산의 미래>라는 책을 통해 과연 대한민국 부동산에 미래가 있는지 알아봤습니다. 이 책은 JD부동산경제연구소 김장섭 소장의 네 번째 부동산 책입니다. 그는 잘 알려진 실전 투자자이고 임대사업자이고 부동산 칼럼니스트입니다. 제 궁금증은 ‘정말 집을 사야 하는가?’에 관련된 몇 가지 질문에 집중되었습니다.
이 질문에 해답을 구하기 전에 자료들을 검토해봤습니다. 첫째, 베이비붐 세대가 은퇴하면서 돈을 쓸만한 인구가 줄고 있다. 오히려 노년층은 집을 팔아 삶을 유지해야 하는 상황이다. 우리나라 인구도 고점을 지나면 급속히 줄어들 테니 빈집이 느는 것은 시간문제다. 둘째, 늘어가는 가계부채 때문에 정부는 돈을 빌려 부동산을 사는 것을 규제하는 방향으로 정책을 강화할 것이다. 그래서 결국 부동산 수요가 억제될 것이다. 셋째, 우리가 뒤를 따라가는 듯한 일본의 사례처럼 집값이 폭락하는 상황이 올 수도 있다.
그렇다면 <대한민국 부동산의 미래>가 말하는 진단과 해법은 무엇일까요? 명확한 해법은 ‘부동산을 사라.’입니다. 특히 ‘투자’ 목적을 강조합니다. 부동산은 ‘투자’가 목적이거나, ‘주거’가 목적입니다. 투자가 목적이라면 집값이 내려가면 안 됩니다. 집값이 내려가지 않을 부동산에 투자하라는 것입니다. 물론 주거가 목적이어도 집값이 내려가면 안 됩니다. 왜냐하면, 집값이 내려가면 거래 절벽이 올 수도 있어 자산의 기능을 못 합니다. 무엇보다 대출을 안고 산 경우에는 문제가 심각해집니다.
그런데 앞서 제가 살펴본 것처럼, 집을 사기에는 부적절하다는 신호가 많습니다. 과연 어떤 요건을 충족해야 집을 살 수 있을까요? 첫째는 급속하게 1인, 2인 가구가 느는 데 주목하라고 합니다. 지금까지는 4인 가구가 중심이었습니다. 하지만 이제는 1인, 2인 가구, 많게는 3인 가구가 급속하게 증가하고 있습니다. 아파트로 말하면 32평형에서 24평형 이하로 이동하는 것이지요. 집값이 내려가지 않을 집은 수요가 있는 집입니다.
둘째는 위치입니다. 정치와 경제의 중심지인 서울과 수도권의 1기 신도시를 주목하라고 합니다. 그중에서 역세권은 수요가 집중될 곳입니다. 1기 신도시는 분당, 산본, 일산, 중동, 평촌으로 서울을 중심으로 근교에 있습니다. 교통입지도 좋고 재건축이 이루어질 지역입니다. 물론 서울에 역세권이면 더 좋을 것입니다.
셋째는 집을 살 돈입니다. 그래서 저자는 매매가에 육박한 전세가를 활용하라고 합니다. 전세를 끼고 집을 사면 매매가의 10%와 취·등록세 정도로 집을 살 수 있다는 것입니다. 그러니 힘들더라도 도심 외곽에 전세나 월세로 거주하면서 미래에 투자할 것을 제안합니다.
2017년 이후로 3년간 100만 가구의 신규 아파트가 준공될 것입니다. 새 아파트가 갑자기 쏟아지면 앞서 생각했던 부작용이 강화되는 상황도 생길 수 있습니다. 무리해서 대출로 외곽에 아파트를 사는 것은 잘못된 생각일 수 있다는 말입니다. 이제 부동산에 투자한다면 더 현명한 위치, 크기, 시기를 생각해야 할 때입니다.
지금까지 <삼삼한 책수다> 오수진이었습니다.
북큐레이션 ㅣ 오수진
성균관대학교 영문학과(중문학 복수전공)를 졸업한 후, 현재 KBS에서 기상 캐스터로 근무하고 있다. 더굿북의 북 큐레이션을 담당하고 있으며, 시각장애인을 위한 독서봉사 활동에도 참여하고 있다. 환경부에서 홍보대사로도 활동했다.
