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by 더굿북 Jan 11. 2018

02. 스스로 ‘월세라는 연금’을 구축하라.

<대한민국 부동산 투자의 미래>

연금(Pension)이란 단어는 원래 전원주택을 세놓아 받는 월세로 생활하는 것에서 유래한 말로 부동산과 연관이 깊은 단어다. 영국에서 보편적 사회복지 정책이 일반화되기 전까지 은퇴자들이 노후에 시골로 내려가 전원주택을 지어 숙박객들을 받아 이들로부터 받은 월세로 노후생활을 해온 것에서 유래했다.

이러니 연금과 부동산은 아예 동떨어진 개념이라고 할 수 없다. 우리나라에서 노후 생활자들이 임대주택을 세놓아 거기서 나오는 월세로 생활자금을 버는 일은 오래전부터 이어져 온 현상이다. 그러나 다시 강조하지만, 요즘 민간 금융회사들이 운용하는 연금은 수익률이 매우 떨어져 노후생활에도 도움이 못 될뿐더러 금융회사의 수익에만 기여하고 있다. 그래서 민간 금융회사의 연금으로 자신의 노후를 보내야 하는 사회는 불행한 사회라고 말하는 것이다.

우리가 알고 있는 것처럼 자본주의는 생명력이 있는 유기체다. 자본주의 역사에서 소위 자본으로 통칭되는 세력이 그들의 이익을 최고치화 하는 상품이 무엇인가? 바로 펀드라는 이름의 상품이다. 펀드는 금융자본에게는 설계에서 운용 판매에 이르기까지 전 과정이 무위험의 상품이고, 이 상품을 시장에 합법적으로 판매하기 위해 끊임없이 의회에 로비하고 그들의 이익을 관철시켜왔다. 시장을 독점하면 그들의 표현대로 아주 쉽게 돈을 벌 수가 있다. 금융자본을 포함해 사업 자본에 이르기까지 그들이 가장 손쉽게 돈을 버는 방법은 기술개발이 아니라 제도를 그들에게 유리하게 만들어 상품 판매를 독점하는 것이다.

일찍이 아담스미스는 “시장을 보이지 않는 손에 쥐여주면 시장은 분업과 타협을 통해 모두가 잘사는 세상이 도래할 것”이라고 말했지만 세상은 그의 의도와는 다르게 부의 불평등으로 인한 갈등이 고조되어 왔다.

월세가 연금을 대신하는 사회는 불행한 사회다. 민간연금의 실체가 알려지고 우려감이 커짐에 따라 정부는 서둘러 보완책을 내놓았다. 그런데 그 보완책이라는 것이 연금 상품의 운용자산에 관한 포트폴리오에서 기존의 상품 설계내용을 변경시켜 펀드형 자산의 비중을 40%까지 높여 수익률을 높이겠다는 말만 하지, 민간연금의 근본적 문제점에는 접근하지 못하고 있다. 연금이라는 것은 결국 노후생활에 생명줄 같은 돈인데 투자원금이 보장되지 않는 펀드형 상품 비중을 높이겠다는 발상은 매우 위험한 것이다.

증권시장에서 소위 기관이라는 집단의 자산운용 결과를 보면, 국내 자산운용사의 수익률은 시장 평균에도 미치지 못한다. 한두 해의 문제가 아니라 지속적으로 그래왔다. 이런 현실에 연금운용자산의 40%를 이들에게 맡겨 운용하게 한다는 것은 원금의 안정성이 지켜져야 하는 연금 상품의 특성을 외면하는 것이다. 그리고 자산운용 결과를 철저히 감시하겠다고는 하지만 비전문가들로 구성된 공무원들이 과연 무슨 능력으로 이를 투명하게 감시하겠다는 것인가.

인구고령화로 인해 노후준비에 대한 관심사가 커지다 보니 별 해괴한 상품까지 연금이라는 이름으로 포장되어 판매되고 있는 현실이다. 바로 주택연금이다. 주택연금은 현재 살고 있는 내 집을 담보로 맡기고 일정 기간 담보에 대한 대출금을 나눠서 매달 주겠다는 것으로 결론적으로 주택담보대출금을 나눠서 지급하겠다는 복안이다. 하지만 주택연금을 받는 사람에게는 효용가치가 없는 상품이다.

그런데 어느 시점부터인가 이 상품이 주택연금이라는 상품으로 둔갑해 판매되고 있다. 이 상품은 내 집을 담보로 해서 은행이 대출금을 나눠서 지급하겠다는 것이지 연금이 아니다. 그래서 우리는 이 상품의 정확한 이름을 역모기지론이라고 부르고 있다. 문제는 이 상품 역시 일반 주택담보대출과 똑같이 연금지급액에 따른 대출이자가 부가된다는 것이다. 만약 내 집의 담보가치가 하락이라도 하게 되어 은행에서 손실이 발생하게 되면 즉시 은행은 내 집을 땡처리해 우선적으로 은행의 대출금을 보존하고 나서 차액을 지급하게 된다. 이것이 주택연금 내용의 골자다.

집주인 입장에서 생각해 보자. 왜 은행이 내 집을 담보로 해서 대출금을 나눠서 지급하면서 내 집의 처분권까지 은행이 맘대로 하는가. 과연 이것이 동등한 입장에서의 거래인가. 주택연금의 판매를 허가한 금융당국은 노후준비를 걱정하는 서민을 도와준다는 취지에서 정책을 추진했다고 하겠지만, 이는 전적으로 은행의 편에서 설계되고 판매되는 상품이라는 점에서 펀드와 같은 상품이다. 이렇게 허무맹랑한 상품을 실제 연금이라고 생각하고 가입하는 사람만 불쌍할 뿐이다.

형태는 다르지만 현재 은행과 보험사, 증권사에서 판매되는 모든 연금 상품은 금융회사 입장에서 돈 버는 상품이 분명하다. 현재 금융권에서 판매되는 연금 상품은 비과세 혜택이 사라졌고(보험사 판매 연금은 10년 이상 유지 시 연금 지급 시점에 가서 이자소득에 대한 비과세 혜택이 있으나 설계사 수당으로 나가는 판매수수료를 따지면 은행연금 상품과 비교해도 금리경쟁력이 없는 것이 현실이다), 민간연금은 무엇보다 중요한 것이 국가에서 주는 경제적 혜택이 전혀 없는 것은 물론 일반 은행권의 금융상품과 비교해서 금리 경쟁력도 사실상 없다는 것이다.

현재도 수익률이 거의 1%도 안 되는 수준인데, 이를 계속 유지한다면 과연 노후에 이자에 의한 가처분소득이라는 것이 발생할 것인가. 결국 당신이 민간연금에 장기간 가입한다는 것은 은행, 보험사 임직원 밥 먹여 살리겠다는 것일 뿐, 당신에게 돌아올 아무런 이익도 없다. 투자가 아무리 위험하다고 해도 차라리 주식투자를 하는 것이 낫다는 말이 왜 나오겠는가.

금융감독원이 발표한 ‘퇴직연금 종합안내’라는 공시내용에 따르면 2014년 2분기 중 원리금 보장 확정급여형(DB)퇴직연금을 운용하는 생명보험사 중에서 단 한 곳도 수익률이 1%를 넘긴 곳이 없었다. 이 내용이 틀리지 않다면 수수료를 공제한 수익률은 마이너스 상태라고 볼 수 있다.

민간에서 운용하는 연금 상품의 수익률을 기록하고 있다는 점에서 이는 특정 회사만의 문제가 아니라 민간연금 상품에 구조적 문제가 있다는 증거물이 아니고 무엇이겠는가.

퇴직연금 운용사들의 운용수익률을 보면 자산운용 능력에 문제가 있음을 알 수 있다. 그동안의 운용수익률이 이를 증명하고 있다. 어차피 그들은 운용에 따른 수수료만 받으면 되기 때문에 수익률에는 별 관심이 없을 것이다. 현재의 퇴직연금을 공정하고 안정성 있게 운용하고 수익성을 보완하려 한다면, 수익률을 인위적으로 높이기 위한 위험자산의 편입비중을 확대하는 것 이전에 연금운용 결과에 대해 금융회사도 책임을 지도록 이를 법제화하는 것이 우선되어야 한다.

민간에서 운용하는 연금 상품들이 확실한 노후보장 상품이 된다면, 개인의 노후 생활자금 포트폴리오라는 측면에서도 선택지가 넓어지는 것으로 이를 반기지 않을 사람이 누가 있겠는 가.

우리는 이러한 작금의 상황을 주시하며 맥이 풀리지 않을 수 없다. 그 어떤 연금도 우리의 노후를 확실히 보장해 주지 못하니 결국 스스로 나서서 ‘월세’라는 연금을 구축해야 하는 것이다. 그리고 많은 이들이 벌써 그 대열에 합류하고 있다. 그 누구도 지켜주지 못하니 스스로 지켜야 하는 것이다. 씁쓸한 현실은 그렇고, ‘대안’이 있으니 눈여겨봐야 할 지점이다.

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