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by 더굿북 Jan 12. 2018

03. 향후 떠오를 핵심권역을 주목하라.

<대한민국 부동산 투자의 미래>

2000년 초반에서 2000년 중반까지 이어지던 부동산 버블기에도 서울 아파트 간에는 깊은 양극화 현상이 있었다. 당시의 부동산 버블은 세계적인 부동산 호황과 국내에서는 기존 아파트 상승과 더불어 서울을 포함한 수도권 구도심 전체 지역에서 재개발 뉴타운 개발까지 추진되면서 아파트 가격이 걷잡을 수 없을 정도로 뛰었다. ‘앞으로 부동산 시장에서 이 같은 장이 다시 올까’라는 생각이 들 정도로 말이다.

내가 기억하기로 그 당시에는 재개발이 추진된다는 첩보성 정보만으로도 가격이 뛰었다. 정치인마저 이러한 분위기에 편승해 여야 정치인들 모두 공약 1호로 ‘자신이 지역구로 있는 지역의 재개발을 추진하겠다’는 슬로건을 내걸었다. 당시 서울 구도심 재개발 예상지역에서는 지분 쪼개기 광풍이 불었으며 모든 사람이 부동산에 미쳐 있었다. 용산지구 국제빌딩 인근의 구옥은 대지지분 한 평의 가격이 1억 원에 호가가 형성되어 있었다. 이런 상황이니 당시의 노무현정부가 아무리 기를 쓰고 17번의 부동산 규제정책을 실행해도 시장에 먹히지 않았던 것이다.

당시 부동산 시장에서 핵심구역이라고 하면 서울 전체로 그 범위를 넓히는 것이 아니라 소위 한강개발선상에 있는 용산, 한남, 성수 지구와 강남3구에 제한되어 있었다. 흔히 서울의 노도강이라고 부르는 노원구, 도봉구, 강북구의 아파트 단지들은 이 시기에 강남과의 양극화 현상이 오히려 더 심해졌다. 그러나 지금은 그 갭이 많이 줄어들고 있다. 투자성으로만 봤을 때 아파트는 이제 서울에 있다는 것만으로 호재가 되어버린 시대가 온 것이다.

서울의 대표적인 고지대 지역인 성북구 돈암동, 관악구 봉천동 산 정상에 가본 적이 있는가. 서울은 어느 고지대 지역을 가나 빼곡하게 아파트가 들어서 있다. 밑에서 마을버스를 타고 정상으로 가는 길에는 아주 낡고 비좁은 단독주택들이 빼곡히 들어서 있다. 걸어서는 집에도 못 갈 정도로 경사가 심하며, 주변의 생활편의 시설도 부족하다. 그러나 최근에 지어진 수도권의 아파트 단지들을 가보라. 어느 곳을 가나 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다. 삶의 질이라는 측면에서 위에서 언급한 서울 지역과는 비교가 불가능할 정도로 좋다. 그러나 집값은 천지 차이가 난다. 정말 아파트 시장은 서울에 존재한다는 사실만으로 호재가 되어 버린 세상인 것 같다.

앞으로 수도권에 광역 교통망이 획기적으로 개선된다. 서울 중심으로의 이동 시간도 많이 단축된다. 수도권 아파트의 가치를 평가함에 있어 서울로의 이동 시간이 단축된다는 것 이상의 호재가 어디 있는가.

인구절벽의 시대다. 지방으로 내려가면 대전, 대구, 광주 등의 대도시마저 인구가 줄고 있다. 중소도시는 말할 것도 없다. 인구가 줄어드는데 집값이 오르겠는가? 하지만 인구절벽 현상에도 불구하고 수도권은 오히려 호황이다. 인구의 수도권 집중 현상 때문이다.

지방은 인구가 줄어드는 인구절벽 현상이 뚜렷하다. 우리나라는 고도 성장기를 지나 경제 나이로 보면 장년기에 접어들면서 제조업이 경쟁력을 잃고 점차 붕괴되고 있다. 기업들은 인건비가 상대적으로 저렴한 국가들로 공장을 옮기고 있다. 물건 하나를 만드는 데 1/10의 인건비만 지출하면 되는 곳이 있는데 기업이 이를 왜 마다하겠는가? 실제 베트남 등의 국민들은 월급 30만원이 채 되지 않고, 노동력의 질도 나쁘지 않다.

이렇다 보니 지방은 일자리가 사라져 특히 청년들이 갈 곳이 없다. 반면 서울을 비롯한 수도권은 서비스업을 중심으로 일자리가 많은 편이다. 제조업은 무너지고 있지만 서비스업은 굳건하기 때문이다.

내가 글의 서두에서 핵심권역은 강화되고 넓어질 것이라고 말한 이유는, 인구절벽 현상에도 불구하고 인구의 수도권 집중현상은 도를 더해가고 2000년 이후 개발된 수도권 신도시의 인프라가 성숙해져서 사람들이 살기가 점점 더 좋아지고 있기 때문이다. 게다가 수도권 광역 교통망이 완공되고 수도권 전철 연장구간이 개통되면 수도권의 고질적인 교통문제마저 해결될 전망이다.

기존 관념으로 핵심권역이라고 하면 강남 3구와 한강개발축 선상에 있는 지역으로 제한되었다. 그러나 교통망의 전면적 개선으로 수도권의 교통 오지라는 평가를 받던 남양주, 송도신도시의 교통난이 해결된다면 거주의 쾌적성과 생활의 편리성 두 마리 토끼를 동시에 잡는 것이다.

이제 교통망이 개선되면 굳이 서울만 고집할 하등의 이유가 없다. 서울의 집값이면 수도권 신도시에서는 지금 사는 곳의 절반의 가격만 주고도 그 평형대의 아파트를 살 수가 있다. 부동산 투자자라면 현상에만 몰두할 것이 아니라, 항상 미래가치를 저울질할 수 있어야 한다.

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