04. 대한민국 부동산 투자시장의 흐름
<대한민국 부동산 투자의 미래>
부동산 투자에 성공하려면 당면한 부동산 시장의 변화에 빠르게 적응하는 것은 물론, 앞으로 전개될 부동산 상황을 올바로 예측할 수 있어야 한다. 1970년대 강남 부동산이 개발될 때 ‘복부인’이라는 단어가 생겼다. 당시만 하더라도 개발정보를 알기가 지금보다 수월했다. 또 지금처럼 아파트, 상가, 오피스텔, 수익형 호텔, 풀빌라, 주상복합, 벤처타워(지식산업센터) 등으로 나뉘지 않아 그만큼 부동산 투자가 복잡하지 않았기에 대부분이 개발될 토지에만 투자를 잘해도 많은 부를 누릴 수 있었다. 오히려 정부에서 관광버스를 대절시켜 투자자에게 여기(강남)에 아파트가 들어설 예정이고, 저곳도 아파트가 들어설 곳이라고 공무원이 친절하게 안내해 주는 시절도 있었다. 지금의 상황에서는 믿기지 않겠지만 말이다.
이후 부동산 시장은 급격한 변화를 거듭하였고 종류도 더욱 복잡해졌다.
지금은 일반 투자자가 부동산으로 이익을 볼 확률은 어림잡아 20%~30% 정도밖에 되지 않는다. 그만큼 성공하기 어려운 시장으로 바뀌었다. 소문만 듣고 부동산 투자를 해도 이익을 보던 시절이 있었지만 지금은 소문만 듣고 투자했다간 큰 낭패를 보기 십상으로, 아주 위험한 도박과도 같은 것이다.
성공적인 투자를 위해서는 무엇보다 미래를 올바로 예측해야 한다. 올바른 예측을 위해서는 과거에 부동산이 어떻게 변화되고 발전되었는지를 아는 것도 도움이 되리라 생각한다. 과거를 반면교사로 삼아 미래에 일어날 일들을 유추해 볼 수 있기 때문이다.
벌써 20년 전이다. 1997년 우리나라는 IMF라는 사상 초유의 사태를 겪었다. 당시 대한민국의 모든 부동산이 폭락했다. 아파트, 상가, 토지 할 것 없이 모든 부동산이 경매로 넘어가거나 반값으로 급락했다. “부동산을 가진 사람은 부동산 거지”라는 말도 생겨났을 정도였다. 당시에는 현금을 가진 사람이 최고였다. 주요 아파트나 빌딩건물을 반값에 살 수 있으니 땅 짚고 헤엄치기가 아니었겠는가. 그나마 이것도 앞을 내다볼 줄 아는 혜안을 지닌 소수 사람들의 몫이었다. 이들은 경제의 변곡점에서 일생일대의 큰 이익을 챙길 수 있었다.
반면 부동산 가격이 반값으로 폭락한 사실을 뻔히 알면서도 부동산에 손을 댈 엄두조차 내지 못한 사람들이 태반이었다. 사실 공포가 지배하는 상황에서 투자자의 심리를 엄청나게 짓누르는 공포를 딛고 반대로 행동하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 부동산 가격이 다시 상승한다는 확신보다 더 떨어지지 않을까 하는 걱정이 앞설 수밖에 없다. 아니 당시에는 숫제 대한민국이라는 나라가 통째로 망하지는 않을까라는 걱정이 지배적이었다. 나라가 망한다는데 땡처리하기 바쁘지 반값에라도 사기가 쉬웠겠는가. 모진 폭풍이 지나고 나면야 ‘그때가 기회였구나’ 하고 무릎을 치며 아쉬워할 수는 있어도 폭풍 한가운데 갇혀 있을 때는 자기 한목숨 건사하기 바쁜 것이 인지상정이다. 아마 또다시 폭풍이 몰려와도 대부분의 사람들은 비슷한 행동패턴을 보이리라 생각한다.
겨울이 아무리 추워도 봄은 반드시 오게 되어 있다. IMF의 파고가 잦아들면서 부동산은 다시 우상향 곡선을 그리기 시작한다. 바닥을 찍고 아파트 가격이 가파르게 폭등하자 2005년 정부는 강도 높은 내용을 담은 8·31 부동산대책을 발표한다. 당시 아파트 가격 폭등은 버블세븐에 국한되지 않고 수도권 전역을 휩쓸었다. 자고 일어나면 천만 원씩 오른다는 말이 나올 정도로 부동산 가격은 미친 듯이 뛰어올랐다.
그리고 5년 뒤인 2010년 정부는 부동산 폭락으로 하우스푸어(집을 가진 가난한 사람) 구제를 위한 8·29 부동산대책을 내놓았다. 당시 사회적 문제로 크게 이슈가 됐었는데 부동산은 안전하며 주택은 상승한다는 잘못된 믿음이 과도한 대출로 이어져 이자부담은 물론 금리가 인상될 경우 이자부담은 더욱 증가하게 됐다. 게다가 거치기간을 두는 대출 상환방식으로 인하여 거치기간이 종료되면 이자와 함께 원리금도 분할 상환해야 하기 때문에 그 부담은 몇 배로 가중된다.
그로부터 7년이 지난 2017년과 2018년은 어떠한가?
대한민국 부동산 가격이 일정한 기간 차이를 두고 폭락과 폭등의 반복적인 패턴을 보인다는 사실을 인지했는가?
다시 한 번 정리하자면,
1998년에는 부동산 가격 폭락, 2005년에는 부동산 가격 폭등, 2010년에는 부동산 가격 폭락, 2017년에는 부동산 가격 폭등으로 5년에서 7년 주기로 대한민국 부동산 가격은 폭락과 폭등이 반복되고 있다. 또한 그때마다 정부의 부동산 대책은 규제를 위한 방향이나 또는 활성화를 위한 방향으로 초점을 맞춰왔다.
이러한 과거의 패턴만 보아도 미래의 투자그림을 그리기가 한결 쉬워진다. 자, 향후 대한민국 부동산은 어느 방향으로 나아갈 것인가? 예측이 되는지 묻고 싶다. 예측이 되지 않거나 자신의 예측이 맞는지 확인하고 싶다면, 정부가 발표하는 부동산 대책을 면밀히 들여다보면 된다. 정부는 언제나 뜨거우면 식히고, 차가우면 데우는 정책을 반복하기 때문이다. 이처럼 간단하면서도 확정적인 시그널이 어디 있겠는가? 머리 아프게 오른다는 사람, 떨어진다는 사람들의 말을 번갈아 가며 듣지 않아도 된다. 결국 양측의 말을 들어보아도 결론은 나지 않는다. 각자가 보고 싶은 쪽만 보기 때문이다.
미래의 부동산 시장을 예측하고 싶다면 과거 부동산 시장의 변화가 어떻게 전개되었는지를 아는 것이 중요하다고 말한 이유가 바로 여기에 있다. 부동산은 결국 반복된다. 오르면 내리고 내리면 오른다. 장기적으로 오르는 부동산도 자세히 들여다보면 오르고 내리고를 반복하며 오른다. 또한 정부는 시기적절한 대책을 내놓으면서 투자자들이 참고할 만한 확실한 시그널을 보낸다. 과거에도 그랬으며 앞으로도 변치 않을 것이다.
