07. 아파트 투자의 정석
<대한민국 부동산 투자의 미래>
Q: 주위 사람들이 아파트 투자로 돈 좀 벌었다고 해서 저 역시 아파트 투자를 하려고 합니다. 투자할 지역은 경기도 파주 신도시고 A아파트 또는 B아파트를 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 매입하려 합니다. 분양권을 매입해도 될까요?
A: 대구시 수성구에 사는 가정주부 이희옥(가명, 35세)는 대구에서 지인들이 아파트 투자로 재미를 봤다는 이야기를 들었다. 의뢰인 역시 친구 따라 강남 간다는 식으로 아파트 투자를 하여 부동산 시세차익을 노리기로 했다. 투자 지역은 경기도 파주 신도시 A아파트 또는 B아파트였다. 지금 분양권을 매입해도 괜찮을지 궁금해했으며, 좀 더 안전한 투자를 위해 나에게 시장조사를 의뢰한 사례다. 의뢰인의 거주지는 대구며, 의뢰인 얘기로는 대구 아파트는 분위기가 좋지 않기 때문에 투자처로 경기도 파주 신도시 쪽 아파트를 선택하려고 한다. 여유자금은 1억 원으로 A아파트 또는 B아파트를 투자 선상에 올려놔 저울질하고 있는 상황이다.
몇 년 전과 최근에 경기도 파주 신도시를 가본 사람들은 많이 놀랐을 것이다. 하루가 다르게 아파트와 상가들이 우후죽순 들어서고 있기 때문이다. 파주 신도시는 일산 신도시보다 북쪽에 위치한 관계로 그 동안 일산 신도시보다 많이 뒤처져 있었던 것이 사실이다. 하지만 지금은 생활 기반시설들이 일산 못지않을 정도다.
그러나 서울 특히 강남에서 거리가 너무 멀기 때문에 위치적 한계를 극복하지 못하고 있었다. 일산도 북쪽이라 위치적 장점이 크게 없는 상황에서 파주 신도시는 위치적으로 일산보다 더욱 열악하다고 할 수 있다. 물론 일산과 파주는 그 어느 수도권 신도시보다는 살기 좋은 생활 기반시설과 높은 녹지율을 가지고 있다. 가격과는 별개로 말이다.
그러나 최근 GTX 노선 확정으로 이 일대는 새로운 국면을 맞이하고 있다. 물 들어올 때 노 저어라고 했던가. 시공회사나 분양회사는 GTX 이슈를 너도나도 마케팅 수단으로 활용하고 있다. GTX가 엄청난 호재인 것은 분명하다. 하지만 GTX가 들어선다고 일반투자자들이 생각하는 것처럼 아파트 폭등이 일어나지는 않을 것이다. 그보다 현 정부의 부동산 대책과 은행권의 담보대출 규제 그리고 금리인상이 사실 더 무서운 것이다. 과거 정부는 부동산 경기를 살리는 쪽에 무게를 두었다면, 현 정부는 과열된 부동산 경기를 저지하는 쪽에 목적을 두고 있다. 이 사실을 모르면 시장의 흐름을 제대로 읽을 수가 없다. 또 시장을 제대로 읽지 못하면 흐름 속에서 가끔 나타나는 작은 파도에 휩쓸려 반대의 투자를 감행하게 된다. 떨어지는 와중에 살짝 들어 올리는 구간에서 투자하여 돌아올 수 없는 강을 건너버리는 것이다. 그만큼 흐름과 대세를 읽는 눈은 투자에서 중요하다.
다시 의뢰인의 이야기로 돌아가자. 의뢰인이 파주 신도시에 실거주를 목적으로 아파트 분양권을 매입한다면 나는 말리지 않을 것이다. 하지만 여유자금 1억 원으로 아파트 단기투자를 하여 시세차익을 노리기 위한 전략이라면 현명하지 못한 선택이라고 말할 수밖에 없다. 게다가 2017년 11월 29일 정부는 주거복지 로드맵을 발표하였다. 내용인즉 2022년까지 무주택 서민을 위해 공공임대와 공공분양 등 100만호의 주택을 공급한다는 것이다. 대부분의 공급은 수도권에 이루어진다.
정리하자면 지금은 호황기였던 아파트 시장이 침체기로 들어서기 직전으로, 관망세가 지배적이다. 그리고 아파트 시장도 슬슬 미분양 얘기가 나오고 있는 상황이다. 앞으로 의뢰인처럼 프리미엄을 주고 분양권을 사는 사람도 당분간 속출할 것이다. 하지만 얼마 가지 않아 이들은 크게 깨닫는 바가 있을 것이다. 자신이 상투 잡고 아파트를 샀다는 사실을 말이다.
부동산 투자에는 아파트, 오피스텔, 상가, 수익형 호텔, 빌라, 전원주택, 토지 등 여러 종류가 있고 그 종류마다 각각 다른 특징이 있다. 일반적으로 사람들은 아파트 투자에 관심이 편중되어 있다. 가장 쉽게 접근할 수 있고 정보를 얻기도 쉽기 때문일 것이다.
실제로 부동산 열기가 높아질수록 대다수의 사람은 아파트에 관심을 갖는다. 관심을 넘어 투자로 이어지는 경우도 가장 많다. 주로 지역과 세대수 그리고 시공사 브랜드 등에 따라 투자방향을 잡는다.
하지만 대부분의 투자자가 아파트 투자로 성공하지 못하는 이유는 ‘전략’의 부재가 아니라, ‘시기’ 때문이다. 초보일수록 아파트 시장이 호황기 때 투자를 시작한다. 호황기란 가격이 이미 올라 있는 상태이므로 여간해서는 수익을 내기가 쉽지 않다. 분위기는 달아올라 있는데, 정작 수익으로 연결되지 않는 것이다. 자칫 잘못하다간 상투 잡고 투자하는 격이어서 오히려 손실을 보는 경우가 많다. 실패의 원인은 ‘시기’ 즉, 너무 비싸게 샀기 때문이다.
투자를 좀 한다는 사람들, 흔히 말해 ‘부동산 선수’는 오히려 부동산 경기가 좋지 않은 불경기 때 아파트 투자를 더욱 활발히 한다. 사람들이 북적이는 대로를 피해 사람들이 거의 다니지 않는 오솔길을 택하기 때문이다.
부동산 선수에게 아파트 가격의 폭락은 어떤 의미일까? 대중들이 폭락한 아파트를 들고 심리적인 불안에 시달리는 동안, 선수는 ‘가격이 더 이상 떨어질 확률보다 상승 확률이 높은 시기, 즉 기회’라고 생각한다. 기다리고 기다리던 ‘좋은 타이밍’이 왔음을 인지하고 과감히 투자를 선택한다는 것이다. 이처럼 좋은 타이밍에 투자하는 사람은 대부분 오랜 경험과 노하우를 가진 사람들이다. 내 주변을 둘러보아도 부동산 선수들이 아파트에 투자해서 성공하는 비율이 압도적으로 높다.
부동산 선수가 투자에 성공하는 이유는 단순 명쾌하다. ‘쌀 때 샀기 때문이다.’
투자하고자 하는 부동산이 무엇이든, 투자에 성공하기 위한 기본 중의 기본은 싸게 매입하는 것이다. 이를 뛰어넘을 전략은 존재하지 않는다. ‘시기’라는 ‘전략’을 제대로 잘 짜면, ‘투자기술’이라는 ‘전술’이 크게 중요하지 않다는 의미다.
