04. 빅데이터로 알아보는 저평가 지역
<빅데이터 부동산 투자>
시도별 매매가 및 전세가 비교 분석
각 시도별 매매가 및 전세가 비교를 하기 전에 ‘전세가율’이란 개념에 대해 공부하고 넘어가자. 한마디로 전세가율이란 ‘매매가 대비한 전세가의 비율’을 의미한다.
┃빅데이터 시각화 3-24┃전국 시도 전세가율 박스플롯 차트
데이터 출처 : KB부동산이 차트는 전국 각 시도의 전세가율을 박스플롯 차트로 표현한 것이다. 각 시도별 전세가율은 차트에서 보는 것처럼 시도간의 간격이 좁았다가 넓었다가 다시 좁아졌다. 2015년 이후 대부분 시도의 전세가율이 사상 최대를 기록했으니 전세를 끼고 투자하는 갭투자가 유행할 수밖에 없는 환경이었다.
하지만 무분별한 갭투자는 정말 조심해야 한다. 위 차트만 봐도 알 수 있듯 전세가율은 언제든 다시 떨어질 수 있다. 예를 들어 경제위기가 발생하고 사람들이 부동산에 대한 불안 심리가 클 때는 매매가가 주춤하고 전세가가 상승해 전세가율이 높아진다.
반면 본격적으로 자산 시장이 좋아지고 사람들 마음속에 탐욕이 생기면 전세 수요가 매매 수요로 돌아서기도 하고 입주 물량도 많아져서 전세가율이 다시 떨어진다. 중요한 것은 이때 지역별로 편차가 심해지는 것이다. 전세가율이 확 떨어지는 지역과 전세가율이 크게 떨어지지 않는 지역으로 세분화된다.
[빅데이터 시각화 3-24] 차트를 자세히 보면 2017년부터 다시 시도별 전세가율의 폭이 넓어지고 있음을 알 수 있다. 2017년부터 엄청난 입주 물량이 들어왔고 2018년에는 그보다 더 많은 사상 최대의 입주 물량이 예견되어 있는 만큼 시도별 전세가율 폭은 더 넓어질 것이다. 그러므로 갭투자는 정말 조심해야 하고, 혹시 한다고 해도 해당 지역에 대해 많은 데이터를 분석하고 진행해야 한다.
그럼 이제 본격적으로 현재 시도별 매매가 및 전세가를 비교 분석해보자. 시세의 변화를 보는 것도 중요하지만, 현재 매매가와 전세가가 어떤 상황인지를 각 시도별로 확인하는 것도 매우 중요하다.
여기에서는 2017년 6월 KB부동산 월간 통계를 기준으로 각 시도별 비교를 진행한다. 사실 이 작업에는 긴 말이 필요 없다. 매매가 및 전세가를 한눈에 보여주는 잘 정리된 표, 혹은 지도 하나면 충분하다.
아래에 매매가와 전세가 지도를 준비했다. 단위는 만 원이다.
전국 시도별 3.3㎡ 당 매매가
데이터 통계 : KB부동산전국 시도별 3.3㎡당 전세가
데이터 통계 : KB부동산아래 표에는 가격이 높은 지역에서 낮은 지역 순서로 정리했다.
전국 시도 매매가 및 전세가 순위
사실 이 표 하나만 꼼꼼히 살펴봐도 고평가 지역과 저평가 지역을 어느 정도 구분할 수 있다. 전세가 순위(혹은 서울 대비 비율)보다 매매가 순위(혹은 서울 대비 비율)가 더 높으면 고평가 지역, 전세가 순위보다 매매가 순위(혹은 서울 대비 비율)가 낮으면 저평가 지역이라고 판단할 수 있다. 물론 공급 물량이 갑자기 늘어나서 일시적으로 전세가에 영향을 미쳤을 수도 있으므로 그 부분은 주의해서 판단해야 한다.
이 기준으로 판단해보면 고평가 지역은 제주, 부산, 울산, 세종, 충북이고, 저평가 지역은 경기, 인천, 대구, 경남, 광주, 강원, 경북이다.
데이터로 본 부동산 팩트 체크
■ 수급이 좋은 지역은 서울, 세종, 전남. 수급이 좋지 않은 지역은 울산, 부산, 충남, 경북, 경남
■ 2017년부터 전세가율이 낮아지고 있으므로, 갭투자에 유의할 때!
