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by 더굿북 Mar 29. 2018

05. 아파트버블, 투자 안전 지역을 찾아라.

<빅데이터 부동산 투자>

2017년은 2008년 금융위기 이후 대출 위험이 가장 낮은 상태다. 추세 또한 아직 상승으로 반전되지 않았다. 대출 금액 자체는 늘어났지만, 실제 대출 위험도는 과거에 비해 오히려 매우 낮다는 말이다.

이번에는 각 시도별 대출위험 인덱스를 살펴보자. 원 데이터는 한국은행에서 가져왔다. 시도별 대출위험 인덱스는 0%를 기준으로 그보다 높아질수록 위험하다. 현재 시점의 수치와 현재에 이르게 한 최근 몇 년 동안의 추세를 함께 확인하는 것이 좋다. 과거 사례를 보면 위기가 터지기 직전, 그러니까 자산 시장에 버블이 많이 끼어 있는 시기에 대출위험 인덱스가 높았다는 사실을 알 수 있다.

전국 시도별 대출위험 인덱스

데이터 출처 : 한국은행

그럼 이제 각 시도별 대출위험 인덱스를 살펴보자. 현재 대출위험 인덱스가 낮은 지역(0% 이하)과 높은 지역(40% 이상), 그리고 보통 수준인 지역(0~30%)으로 구분해보자. 30~40% 구간은 해당되는 지역이 없어서 제외했다.

우선 대출위험 인덱스가 낮은 지역으로 눈에 들어오는 곳이 강원, 대전, 서울, 전남이다.

강원도의 대출위험 인덱스는 2017년 9월 －32%로 거의 사상 최저 수준이고 전국 시도 중에서도 가장 낮다. 쉽게 설명하면 예금액이 대출액보다 훨씬 크다는 이야기다. 시기적으로도 다른 지역과 비교해서 매우 안전한 수준이라고 평가할 수 있다. 대전시는 대출위험 인덱스가 가장 높았을 때도 13%에 불과한 것으로 보아 상당히 보수적임을 알 수 있다. 2017년 9월 －3%로 꽤 안전한 수준이다.

서울시는 2006년과 2007년 대출위험 인덱스가 급등했다가 2008년 금융위기 이후 지속적으로 하락해 2010년 말부터 －10% 초반대의 박스권을 형성하고 있고 2017년 9월 기준 －12%로 상당히 낮다. 전라남도는 1997년 IMF 이후 대출위험 인덱스가 지속적으로 하락했다. 다른 지역이 거의 다 급등했던 금융위기 직전에도 전남은 오히려 하락했다. 2017년 9월 －6%로 꽤 낮다.

다음으로 대출위험 인덱스가 높은 지역을 살펴보자. 40%가 넘는 지역이 경기, 경남, 대구, 울산, 인천, 제주, 충남이다.

먼저 경기도의 경우 IMF가 터지기 직전에는 대출위험 인덱스가 상당히 양호한 편이었는데, 이후 지속적으로 상승해서 금융위기 직전에는 110%에 육박했다. 그리고 2008년 금융위기 이후 꾸준히 줄어들고는 있지만 2017년 9월 63%로 굉장히 높은 수준이다.

경상남도와 울산시는 묶어서 볼 수 있을 텐데, 두 지역 모두 1996년 이후 사상 최고의 대출위험 인덱스를 보이고 있다. 심지어 2008년 금융위기 때보다 지금이 더 높은 상황이다. 대출위험 인덱스 수치가 가장 높은 지역은 2017년 9월 83%인 인천시다. 다만 가장 높았던 때보다는 낮아지고 있는 추세긴 하다.

41%인 충남, 42%인 대구, 43%인 제주도 대출 위험도가 높다. 충청남도는 최근 몇 년 40~50%에서 횡보 중이고 대구시는 2011년 중반 이후 지속적으로 상승했다. 제주도는 제주도 투자 열풍이 불면서 2015~2017년 대출이 급증했다.

나머지 지역 즉 광주, 경북, 부산, 세종, 전북, 충북은 대출위험 인덱스가 0~30% 사이에 있다.

경상북도의 대출위험 인덱스는 21% 수준이다. 광주시와 부산시는 28%로 똑같은 수준이다. 두 지역 모두 2008년 금융위기 직전 크게 올랐고, 이후 지속적으로 하락했다. 2011년 이후 횡보하고 있는 것도 비슷한데, 여전히 낮다고는 볼 수 없는 대출위험 인덱스를 기록하고 있다.

세종시의 데이터는 2012년 9월부터 나왔다. 계속 높은 수준이었는데 최근 급락해 2017년 9월 7 %까지 떨어졌다. 10 %인 전라북도와 18 %인 충청북도는 2017년 들어서 하락을 하고 있다.

최근 데이터로 [시도별 대출위험 인덱스 지도]를 만들었다. 초록색이 진할수록 대출 위험이 낮고, 빨간색이 진할수록 대출 위험이 높은 지역이다. 역대 최대 대출이라는 말을 많이 듣지만, 시도별로 구분해서 보면 진짜 위험한 지역과 그렇지 않은 지역이 한눈에 보인다. 이 데이터로 향후 어느 지역이 더 많이 오를지 판단할 순 없지만, 최소한 어느 지역이 안전하고 어느 지역이 위험한지는 충분히 알 수 있다. 투자 지역 선정에 참고하길 바란다.

2017년 전국 대출위험 인덱스 지도