01. 꼬마빌딩 짓기, 더 이상 꿈이 아니다!
<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>
올해 50세인 나건축 씨는 강남에 거주하며 대기업에 근무하고 있고 대학생 자녀를 둔 평범한 직장인이다.자녀를 키우고 공부시키느라 모아둔 돈도 넉넉하지 않고 자녀가 대학교에 가면서 더 많은 돈이 들어가고 있는 상황에서 노후 준비는 꿈 같은 이야기다. 정년퇴직까지 5년 정도 남아 있지만 정년까지 근무를 할 수 있을지 알 수 없는 불안한 현실에 그의 마음은 점점 더 무거워지고 있다.
그러던 어느 날 나건축 씨는 회식 자리에서 회사 후배인 김 부장의 말을 듣고 큰 충격에 빠졌다. 5년 전 보유하고 있던 아파트 2채 중 1채를 팔고 그동안 모아둔 돈까지 합쳐 10억 원의 자금과 대출 4억 원을 활용해 송파구 삼전동에 매매가 15억 원, 보증금 1억 원/월세 600만 원인 다가구주택을 구입해 꼬마빌딩 주인이 되었다는 것이다. 김 부장은 월세 600만 원에서 대출이자 150만 원을 제외하고도 450만 원이나 되는 돈을 매달 꼬박꼬박 받고 있었다. 더군다나 지하철 9호선 연장공사가 진행되면서 매매가격도 덩달아 올라 5년 만에 5억 원이 넘는 시세차익까지 얻었다고 한다.
이런 김 부장의 이야기를 듣고 나서 나건축 씨는 집 한 채 장만한 것 말고 열심히 일만 했지, 그동안 뭐하고 살았나 하는 자괴감에 한숨도 못 자고 뜬눈으로 밤을 지새웠다. 그렇게 며칠간 고민한 나건축 씨는 이대로는 도저히 안 될 것 같다는 생각에 자신도 꼬마빌딩의 주인이 되기로 결심했다.
우선 거주하던 강남구 삼성동 A아파트 192㎡는 전세를 주고, 받은 전세금 15억 원 중 5억 원으로 이사를 가기로 했다. 직장이 있는 가산디지털단지역과 가깝고 강남으로 쉽게 갈 수 있는 데다 지하철 7호선을 이용할 수 있는 광명시 철산동 B아파트 102㎡ 크기의 집이다. 그리고 남은 10억 원은 종잣돈으로 활용해 월세 임대수익이 나오면서 지가(地價) 상승으로 투자수익까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 꼬마빌딩을 마련하려고 한다.
강남에 있는 192㎡ 크기의 아파트에 거주하다가 광명시 102㎡의 집으로 이사를 하니 강남과 멀고 좁아서 불편하다는 가족들의 불만이 많았다. 하지만 언제까지 대기업을 다닐 수 있을지 모르니 행복한 노후를 준비하기 위해 현재의 불편함을 참아보자고 가족을 설득했다. 이제 10억 원으로 서울에 있는 꼬마빌딩을 찾기면 하면 되었다. 그런데 막상 꼬마빌딩을 사려고 현장조사, 즉 임장 활동을 나서보니 생각과는 너무나 다른 현실이 나건축 씨를 기다리고 있었다.
강남구 논현동 대지면적 200㎡, 건축연도 1년밖에 되지 않은 신축 꼬마빌딩을 먼저 보았다. 깨끗한 신축이다 보니 임대료는 보증금 1억 원/월세 800만 원으로 좋았지만 매매가격이 35억 원으로 너무 높아서 살 엄두가 나지 않았다. 신축이어서 관리가 편하고 월세를 높게 받을 수 있는 것은 좋지만 아무리 저금리 시대라 해도 20억 원이 넘는 대출은 너무 부담스러웠다.
대출을 줄이기 위해 역삼동 대지면적 180㎡, 건축한 지 20년이 지난 구축 다가구주택으로 눈을 돌렸다. 구축 주택의 매매가격은 25억 원, 임대료는 보증금 1억 원/월세 600만 원으로 수익률은 3% 수준이었다. 강남권에서 높은 수익률을 기대하기는 어렵기에 이 부분은 이해할 수 있었다. 그러나 건축연도가 20년이 지난 구축이다 보니 하자 관리를 생각하지 않을 수 없었고, 무엇보다 골목 안 끝자락에 위치한 입지가 마음에 들지 않았다.
향후 미국의 금리 인상과 그에 따른 우리나라의 금리 인상 가능성을 감안해 대출금액을 줄여보자는 마음에, 이번에는 강남 3구인 송파구로 눈을 돌렸다. 대지면적이 145㎡로 조금 작은 편이라서 아쉬웠지만, 10m 도로변에 위치해 있고 매매가격이 18억 원으로 부담이 적은 데다 임대료가 보증금 8천만 원/월세 600만 원으로 수익률이 4%가 넘는 것은 마음에 들었다.
하지만 건축연도가 30년이 넘은 점이 마음에 걸렸다. 10년 전에 리모델링을 했다고는 하지만 그래도 30년이 넘어서 관리가 걱정되었다. 게다가 매매가격을 대지면적 3.3㎡당 가격으로 계산해보니 3.3㎡당 4천만 원이 넘는 것이 아닌가. 역삼동 다가구주택과 땅값으로는 별반 차이가 나지 않았다.
나건축 씨는 이후에도 계속 괜찮은 꼬마빌딩을 찾아보았지만 현실의 벽은 높았다. 깨끗한 신축 꼬마빌딩을 좋은 가격으로 가지고 싶다는 생각을 떨칠 수가 없어서 꼬마빌딩을 건축하려고 했다. 그러나 토지 매입은 어떻게 해야 할지, 건축은 어떻게 하는 것인지 아는 것이 하나도 없었다. 건축업자에게 맡기자니 건축비용을 과도하게 청구하거나 부실공사가 발생할까 봐 엄두가 나지 않았다. 그런데 처음부터 잘하는 사람이 어디 있겠는가. 나건축 씨는 결국 건축계획부터 토지 매입, 건축공사까지 한번 해보기로 결심했다.
