05. 토지 계약할 때는 꼼꼼히 따져보자!

<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>

토지의 건축 타당성까지 확인한 나건축 씨가 드디어 토지 계약을 하려고 한다. 나건축 씨는 어떤 점을 주의하고 어떤 요구를 해야 할까?

     
빠른 결정이 중요하다.
     
좋은 물건은 오래 기다려주지 않기 때문에 빠른 결정을 내려야 한다. 물건 정보를 입수하면 가급적 2~3일 이내 타당성을 확인하고 계약 유무 의사를 전달하자. 양도인과 계약에 대해 협의하는 시간이 필요하기 때문에 그동안 추가 조사와 고민을 하는 시간을 벌 수 있다.

만약 다른 양수인과 경쟁이 되는 상황이라면 먼저 가(假)계약금을 입금하는 것도 방법이다. 가계약금은 매매금액의 1% 정도 또는 1% 이내에서 정하는 것이 좋다. 다만 일부 부동산 중개업소에서 계약을 성사시키기 위해 다른 양수인이 있는 것처럼 말하고 가계약금 입금을 종용하는 경우도 있으므로 반드시 본인의 의사에 따라 판단하자.

만약 확신이 들지 않거나 배우자에게 한 번 더 확인할 필요가 있다면 특약사항에 계약 후 24시간 이내 또는 언제까지 계약해제 요구 시 본 계약은 무효로 한다는 내용을 명시하면 좋다. 

물건이 정말 좋아서 양도인이 위약금을 물고 계약해제를 할 수도 있는 상황이면 계약금을 많이 걸거나 중도금을 빨리 입금하는 것이 좋다. 계약금이 많으면 양도인 입장에서는 위약금이 부담스러워서 쉽게 계약해제를 하지 못하는 경우가 많고 중도금이 지불되면 위약금을 떠나 일방적 계약해제가 불가하기 때문이다.
  
  
중개보수는 잔금일에 지급한다.
  
중개보수는 계약 시 지불하는 것이 원칙이긴 하지만, 계약을 진행하면서 요구해야 할 일이 있고 잔금 전까지 양도인과 양수인 간 협상 시 중개사의 역할이 중요하다. 따라서 중개수수료를 미리 지급하기보다는 계약이 마무리되는 잔금일에 지급하는 것이 좋다. 중개사가 수수료 선지급을 요청한다면 잔금일에 주겠다고 하거나 수수료 절반은 선지급하고 나머지 절반은 잔금일에 주겠다고 하면 된다. 중개보수는 법정수수료이기 때문에 과도한 수수료 요구는 거부할 필요가 있지만 좋은 물건을 계약하는 데 중개사의 역할이 컸다면 보너스로 더 줘도 된다.
  
  
세금 문제는 계약 전에 미리 점검해야 한다.
  
계약하고 나서 뒤늦게 세금폭탄으로 후회하는 경우가 종종 생기는데, 계약 전에 세금 문제는 반드시 체크할 필요가 있다. 전문중개사도 세금에 대해서는 미처 인지하지 못하거나 놓치는 경우가 있다. 따라서 반드시 계약 전에 세무사를 찾아가 본인의 자산 상황을 알리고 계약 시 발생하는 세금에 대해 전문 세무 컨설팅을 받아보는 것이 좋다.
  
  
포괄양수도 계약을 고려한다.
  
포괄양수도 계약은 사업장별 사업용 자산을 비롯한 물적•인적 시설 및 사업상 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것이다. 그래서 이 계약이 성립되면 양도인의 모든 권리와 의무를 양수인이 승계함으로써 부가가치세가 생략될 수 있는 것이다.

포괄양수도 계약으로 매매계약을 하는 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 내에 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도계약서를 첨부한 사업양도신고서를 양도인이 당해 사업장에 대한 부가가치세 확정신고 시 제출해야 한다. 사업양도계약서는 보통 별도로 작성하지만 별도로 작성하지 않은 경우에는 매매계약서 특약사항에 기재하는 등 실질 포괄양수도 계약에 해당되면 포괄양수도 계약으로 인정될 수 있다. 다만 면세사업자가 과세사업을 겸업하는 경우 면세사업은 포괄양수도 계약이 불가능하다.
  
  
계약 명의는 미리 정하는 것이 좋다.
  
계약 명의를 부부 공동으로 할지 개인으로 할지 계약 전에 정하는 것이 좋다. 만일 실거래 신고가 된 이후라면 실거래 신고를 해제하고 다시 계약서를 작성해야 하는 번거로움이 있기 때문이다. 재산 공동분할 차원에서, 그리고 종합소득세, 의료보험, 양도소득세를 따져보면 단독명의보다는 공동명의가 유리한 부분이 많기는 하다. 하지만 소득이 높아 종합소득세에 민감하다면 계약 전에 반드시 세무사와 심도 있는 검토를 한 후 유리한 명의로 하는 것이 좋다.

토지(기존 건물 포함) 매입 계약 후 기존 건축물을 철거하고 신축할 경우 계약 명의자가 곧 토지 명의자가 되지만, 건축물은 철거가 되었기에 신축하는 건축주 명의가 향후 완공 후 건물 명의자가 된다. 물론 건축주 명의변경이 가능해서 건축 중 건물에 대한 명의를 바꾸고 싶으면 건축주 명의변경을 하면 되지만 준공승인접수가 들어간 상태에서는 건축주 명의변경이 어려울 수 있으니 가급적 준공승인신청 전에 건축주 명의변경을 해야 한다.
  
  
신축을 위해 필요한 부분은 특약사항에 기입하자.
  
매도인이 건축 인허가에 필요한 관련 서류 제공 등 건축에 협조해주는 조건을 구체적으로 명시하는 것이 좋다. 또한 신축을 위해 기존 건축물을 철거하려면 임차인(세입자)의 명도가 우선 진행되어야 하는데, 임차인이 명도 절차에 불복하는 경우에 대비해 가급적 잔금 전에 매도인이 책임지고 임차인 명도가 완료되는 조건을 걸어두는 것이 좋다.

또 매입 계약을 했는데 건축허가가 불허가 되면 낭패가 아닐 수 없기에 계약서 특약사항에 건축허가 불허 시 매매계약은 위약금 없이 계약해제를 할 수 있다는 조항을 넣어두어야 한다.