06. 믿을 만한 시공사에 건축을 맡기자!
<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>
토지 매입은 완료한 나건축 씨는 이제 건축을 진행할 시공사를 선택하려고 한다. 단순하게 저렴한 견적을 낸 시공사를 선택하면 되는 것일까?
한 해 농사를 잘 짓기 위해서는 좋은 토지도 중요하지만 농사를 짓는 농부의 손길이 중요하듯이, 꼬마빌딩 건축에서 좋은 토지를 잘 매입하는 것뿐만 아니라 건축을 잘할 수 있는 좋은 건설사인 시공사를 잘 만나는 것이 매우 중요하다. 한번 잘못 끼운 단추처럼 시공사를 잘못 만나면 두고두고 골칫거리가 될 수 있다.
그래서 건축은 결혼과 같다는 말을 한다. 결혼하고 바로 문제가 발견되면 비교적 헤어지기가 쉽지만 시간이 지나 자녀를 낳고 살다가 문제를 발견하면 이혼이 복잡하고 어려워지는 것과 마찬가지다. 건축 역시 신축 후에 바로 문제가 발생하면 시공사에 하자보수를 요청하면 되지만 공사 후 몇 년이 지나 문제가 발생하면 관리를 잘못한 탓이라며 책임지지 않고 발뺌을 할 수도 있다. 심지어 연락이 안 되는 경우도 있다. 물론 시간이 지나도 책임을 다해 성심성의껏 하자 공사를 해주는 시공사도 있기는 하지만, 이런 기본이 된 시공사라면 애초에 부실공사를 하지도 않았을 것이다.
값싸고 내구성이 약한 자재를 사용해 파손이나 노후화가 빨리 되는 경우, 기준치 이하의 자재를 사용해 성능미달이 되는 경우, 건물 방수처리나 미장을 제대로 하지 않아 누수가 발생하는 경우, 부실 단열재나 샤시 시공으로 곰팡이의 원인이 되는 결로 현상이 생기는 경우 등 부실공사의 유형은 매우 다양하고 눈에 잘 보이지 않는 경우가 많다.
주변에 건축을 하는 친척이나 지인이 있다면 믿고 맡길 수도 있지만 건축주와 시공사 관계가 되면 사소한 일에 섭섭해 하면서 사이가 멀어지는 경우도 다반사이기 때문에 더 조심스럽고 오히려 모르는 제3자보다 못한 경우도 있다.
좋은 시공사인지 확인하는 방법
견적서 받아보기
시공사를 추천받은 후 견적서를 꼭 받아봐야 한다. 보통 가장 낮은 가격의 견적을 내는 시공사를 선택하는 경우가 많은데 이것은 잘못된 방법이다. 견적가격은 얼마든지 낮게 낼 수 있다. 견적가격을 낮게 내서 수주를 한 후 공사하면서 추가금액을 요구하거나, 가격이 싼 기준치 이하의 자재를 사용하거나, 심지어 철근을 줄이는 방법으로 비용을 절감하는 경우도 있다.
공사 전에는 건축주가 갑, 시공사가 을이지만 공사가 시작되면 건축주는 을, 시공사가 갑이 되는 경우가 많다. 저렴하게 견적을 내면서 특별한 설명 없이 “싸게 잘해드릴게요. 걱정 마세요.”라고 말하는 시공사를 선정하기보다는, 가격은 일반적인 단가 수준이지만 세부적으로 꼼꼼하게 잘 설명해주면서 질문에도 정확하게 잘 답변해주는 시공사를 선정하는 게 좋다.
성실한 시공자 찾기
보기에는 다 같은 시공자(건축업자) 같아 보이지만, 시공사는 일만 따내고 실제 일은 흔히 말하는 건축소장(일명 건축오야지)이 다 알아서 하는 경우가 많이 있다. 물론 원활하게 건축을 진행하기 위해서 현장에 건축소장을 둘 수는 있지만 현장소장 혼자서 모든 건축 일을 전부 감당할 수는 없다.
그래서 건축에 대해 잘 알고 있고, 착공부터 준공까지 모든 공정에 대한 경험이 풍부해 하자가 발생할 수도 있는 세밀한 부분까지 꼼꼼하게 처리할 수 있으며, 건축현장에 잠깐씩 왔다 갔다 하는 것이 아니라 아침부터 저녁까지 상주하면서 공사를 진행할 수 있는 시공자를 선택하는 것이 중요하다.
대부분 이렇게 일을 잘하는 시공사는 견적을 제일 저렴하게 내지 않는다. 반면에 건축소장을 두고 시공자는 잠깐씩 얼굴만 내미는 시공사가 견적을 낮게 내는 경우가 많다. 시공자가 현장에 상주하면서 작은 일이라도 손을 보태면 참 좋지만 상주하지 않으면 인부를 더 사용할 수밖에 없다. 게다가 건축소장 월급도 주어야 하니 인건비 지출은 더 늘어나게 된다. 그런데도 견적을 싸게 낸다면 답은 이미 나왔다.
건축했던 건물 답사하기
백문불여일견(百聞不如一見)이라는 말대로 백 번 듣는 것보다 한 번 보는 것이 낫다. 건축을 잘하는 시공사인지 검증하려면 그 시공사가 건축했던 건물을 보는 것이 가장 확실하다. 자식은 부모의 얼굴이듯이 건축물은 시공사의 얼굴이다. 먼저 건축을 했던 건물을 보면 더 이상 무슨 말이 필요하겠는가. 건물 외관과 마감 상태 등을 살펴보고 건물주나 그 건물에 거주하는 거주민에게 해당 건물의 하자나 불편한 부분에 대해 물어보는 것도 도움이 된다.
