02. 부동산으로 돈을 버는 것이 가능할까?
<대한민국 부동산의 미래>
# 본 인터뷰는 <대한민국 부동산의 미래> 저자인 JD부동산경제연구소 김장섭 소장과의 인터뷰입니다. 독자들이 가장 궁금해하는 주제를 중심으로 5회에 걸쳐 연재합니다. 이번 연재는 2회차입니다.
01. 지금이라도 집을 사야 할까?
02. 부동산으로 돈을 버는 것이 가능할까?
03. 집 하나뿐인 우리는 노후를 어떻게 준비하나?
04. 내 집 마련이나 해외부동산 투자 방향은?
05. 최상과 최악의 시나리오에 대비하라.
Q. 이제는 집을 팔아야 하나요?
저는 수도권 외곽에 대출을 안고 주택을 장만했습니다. 현 국내외 경기를 봤을 때는 장기불황이라는 사회적 분위기가 지배하고 있습니다. 대출을 안고 있어서 집값이 내려가면 손해가 이만저만이 아닙니다. 지금이라도 팔고 전·월세로 갈아타야 하나요?
A. 수도권 외곽이라면 팔아야 합니다.
직장 가까운 곳에 전·월세로 사는 것이 방법입니다.
Q. 전세나 월세를 사는 사람이라면 어떻게 대처해야 하나요?
A. 전세건 월세건 직장 근처에 편히 얻으면 됩니다.
전월세가 중요한 것이 아닙니다. 직장 출퇴근을 하고 실제 거주하는 집은 자신의 상황에 맞게 전세, 월세로 살면 되고요. 내가 사야 할 집은 서울의 역세권 부동산입니다. 즉, 주거와 투자를 분리해서 부동산을 사야 합니다.
Q. 저는 지금 돈이 없어요. 그런데 어떻게 부동산을 사죠?
A. 지금 서울의 역세권 부동산은 돈이 없어도 살 수 있습니다.
전셋값이 매매가의 90%에 육박했기 때문에 주택을 사는 데는 돈이 얼마 들지 않습니다. 예를 들면 3억짜리 아파트인데 2억7천만 원까지 전세가 들어있는 경우가 많죠. 그렇다면 취득세 포함해서 4천만 원 정도면 아파트를 살 수 있습니다. 아니면 1억짜리 원룸 빌라를 전세 9천만 원을 안고 사는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.
Q. 향후 예상되는 정부의 부동산 정책과 그에 따른 대처 방안은 무엇일까요?
A. 정부의 부동산 정책은 그리 중요하지 않습니다.
노무현 정부 시절, 2003년 정도부터 2007년까지 1가구 2주택자 이상에 대해 50%, 3주택자에 대해 60%의 세금을 물렸습니다. 그런데 아이러니하게도 노무현 정부 때 가장 많이 올랐습니다. 그럼 그때는 집값이 왜 올랐을까요? 여러 이유가 있습니다. 그중 몇 가지만 살펴봅시다.
우선 1958년생부터 63년생까지가 베이비붐 세대입니다. 매년 100만 명 가까이 태어났을 정도로 많은 수의 사람이 태어났습니다. 그럼 1958년생이 40세가 되는 해는 언제였을까요? 만 40세가 되는 해는 1998년이죠. 그런데 부동산에서 40세라는 시기는 조금 특별한 의미가 있습니다. 40세의 상징적 의미는 아이도 낳고 가정을 꾸리다가 최초로 주택을 사는 나이입니다. 그럼 40세에 도달한 사람이 많다면 그것도 폭발적으로 많아진다면 주택이 당연히 모자라게 되지요.
그러나 그때는 1997년 IMF 경제위기가 일어난 시기입니다. 집값이 오르기 힘들었지요. 그러다가 2001년 이후가 되면서 IMF를 졸업하고 베이비붐 세대가 본격적으로 주택을 사면서 오르게 됩니다. 게다가 그 시기는 전 세계적으로 호황이었죠.
우리나라와 일부 동남아 국가는 아시아 금융위기로 힘들었지만 다른 나라는 호황이었다는 얘기입니다. 수출 지향적인 산업구조 덕분에 우리나라는 수출을 통해 급격하게 경제가 회복됩니다. 그리고 20년 이상의 저층 아파트 재건축과 맞물려 부동산의 회복을 넘어 폭등으로 치닫고 재개발을 통한 노후주택의 붐까지 일어 광풍이 몰아닥치던 시절입니다. 노무현 정부의 부동산 세금정책은 불붙은 장작에 기름을 붓는 셈이었습니다.
떨어질 때도 마찬가지입니다. 집값이 내려가면 정부가 어떤 정책을 내놓아도 약발이 안 먹힐 가능성이 큽니다. 그러니 정부 정책에 일희일비할 것이 아니라 앞으로 떨어지지 않을 곳에 보수적으로 투자하는 것이 좋습니다. 물론 자신의 상황에 맞게 무리하지 않고 투자하는 것이 핵심입니다.
Q. 돈 버는 부동산을 하나 가지고 싶은 바람이 있습니다.
임대사업은 어떻게 전망하시나요?
A. 임대사업은 당장 실행해야 합니다.
앞으로 점점 더 많은 사람이 임대물건에 관해 관심을 가질 것이기 때문입니다. 베이비붐 세대의 시작이 58년생부터입니다. 이들의 나이가 현재 59세입니다. 59세가 되면 은퇴를 할 나이입니다.
고려대 박유선 교수의 ‘100세 도달 가능성’이라는 연구결과에 따르면 현재 45년생 70세는 1/4, 58년생 현재 58세는 1/2의 확률로 100세까지 산다고 합니다. 그럼 58년생 이후 대부분 사람이 100세까지 살 가능성이 큽니다. 그럼 60세를 은퇴 나이라고 쳤을 때 은퇴하고 무려 40년간을 소득 없이 살아야 한다는 결론이 나옵니다. 그러니 60세가 되면 점점 더 근로소득 이외의 소득이 필요하게 됩니다.
그런데 우리나라의 기준금리가 1%대 후반까지 떨어지면서 대부분의 정기예금 금리도 1%대에서 형성됩니다. 예금으로 2배를 만들려면 70년이 걸립니다. 3억을 1.8% 정기예금에 넣어두면 매달 받는 세후 금액이 453.729원 정도가 됩니다. 그런데 1인 가구 필요생활비가 250만 원이라고 봤을 때 이 금액은 200만 원이 더 필요한 금액입니다. 턱없이 부족하죠.
그 외에 주식 배당수익이나 연금소득 또한 그리 많지 않습니다. 그래서 사람들은 서서히 더 많은 소득을 얻으려고 할 것입니다. 그중 임대소득이 아직은 5%~6%까지 나오는 임대 부동산이 있는 만큼 이런 곳에 투자하려는 사람이 많이 늘어날 것입니다.
그러니 임대가 잘될 수 있는 오피스텔이나 상가로 눈길을 돌리는 것도 나쁘지 않습니다. 그중에서도 오피스텔은 일반인이 접근하기에 유리합니다. 서울은 수익률이 높지 않고 매매 가격이 높으니 1기 신도시 중 역세권 위주 소형 오피스텔 위주로 투자한다면 좋은 투자처가 될 수 있을 것 같네요.
