04. 내 집 마련이나 해외부동산 투자 방향은?

<대한민국 부동산의 미래>

# 본 인터뷰는 <대한민국 부동산의 미래> 저자인 JD부동산경제연구소 김장섭 소장과의 인터뷰입니다. 독자들이 가장 궁금해하는 주제를 중심으로 5회에 걸쳐 연재합니다. 이번 연재는 4회차입니다.

01. 지금이라도 집을 사야 할까?
02. 부동산으로 돈을 버는 것이 가능할까?
03. 집 하나뿐인 우리는 노후를 어떻게 준비하나?
04. 내 집 마련이나 해외부동산 투자 방향은?
05. 최상과 최악의 시나리오에 대비하라.

Q. 향후 내 집 마련은 어떤 방향이 좋은지요?
집 없이 살아보니 설움이 이만저만이 아닙니다. 2년 단위로 애들 데리고 이사 다니는 것도 지긋지긋합니다. 이제는 서울 변두리까지 밀려 왔는데, 이러다 경기도민 될까 집사람은 걱정이 태산입니다. 제가 이 시점에서 어떤 선택을 해야 할까요? 우리 가족은 초등5, 초등3 아이 둘과 우리 내외로 총 4인입니다. 32평은 이미 포기한 지 오래입니다만, 이제는 24평이나 32평형 전세가가 별 차이가 없네요. 이런 경험을 해보지 않아서요. 어떻게 해석하고, 어떤 판단을 해야 할까요?

A. 지금 힘들더라도 수도권 외곽에 월세를 얻거나 전세를 얻어 실거주하시면서 출퇴근하고 미래를 대비해서 서울의 역세권에 전세 끼고 사놓는 것이 가장 좋은 방법이라 생각합니다.
어떤 상황에서든 저의 원칙은 이렇고, 지금 상황에서 다른 뾰족한 방법도 생각나지 않습니다. 그래도 투자자금 여유가 있다면 임대소득이 아직은 5%~6%까지 나오는 임대사업용 부동산에 투자하는 것이 좋은 방법입니다. 그중 오피스텔은 일반인이 접근하기에 유리합니다. 서울은 수익률이 높지 않고 매매 가격이 높으니 1기 신도시 중 역세권 위주 소형 오피스텔에 투자한다면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것 같네요.

Q. 해외부동산 투자에 대한 의견은?
국내 부동산의 상승 탄력도가 약해졌다면, 중국 부동산이나 동남아 부동산 투자를 통해서 자산소득을 늘릴 수 있지 않을까요? 가능하다고 한다면, 투자절차는 어려운가요?


A. 해외부동산 중 앞으로 유망한 곳이 동남아일 것입니다.
중국은 이미 우리나라 부동산을 추월했습니다. 이미 가격이 많이 올랐습니다. 앞으로 더 오를 수도 있으나, 어깨에 사서 머리에 팔아야 하는데 너무 위험합니다.

동남아를 비롯한 신흥국은 아직 오르지 않았죠. 그중에서도 옥석을 가려야 합니다. 신흥국이 우리나라처럼 부동산값이 폭등한다고 오해해서는 안 됩니다. 우리나라는 전 세계적으로도 유례가 없을 만큼 단기간에 급성장한 나라이니까요. 그런 곳이 될 것으로 생각하고 투자하면 도박입니다.

그러나 투자에 포인트는 있습니다. 항구 근처의 땅이죠. 신흥국은 앞으로 제조업으로 먹고살 것입니다. 왜냐하면, 미국은 일본에 빼앗기고 일본은 우리나라에 빼앗기고 우리나라는 중국에 그리고 중국은 동남아를 비롯한 신흥국에게 제조업을 빼앗기게 될 것입니다. 대부분 제조업은 인건비 비중이 크기 때문이죠. 인건비가 가장 싼 신흥국에서 공장이 늘어나는 것은 당연합니다.

그럼 어떤 제조업 수요가 늘까요? 아무래도 첨단제품보다는 전통의 중후장대한 제조업의 공장 수요가 늘 것입니다. 제철, 조선, 자동차와 같은 것이죠. 이런 곳은 반드시 항구를 끼고 있어야 합니다. 육지로 수출하는 것보다는 항구를 통해 바닷길로 운송하는 것이 비용이 싸기 때문입니다.

그래서 우리나라도 남동 임해공업 지역이라고 해서 포항에서 목포까지 제철, 자동차, 조선, 석유화학 업종이 몰려 있습니다. 첨단업종은 공항 근처에 공장을 짓는데, 선진국에서 첨단업종은 신흥국으로 기술유출을 꺼려 해외에 잘 짓지 않습니다. 그리고 물건이 작아서 자국의 항공으로도 얼마든지 대량운송이 가능합니다.

그러니 신흥국의 항구 근처가 유망합니다. 공장이 계속 늘어날 테고 주거단지도 늘어날 것입니다. 이런 대표적인 나라가 베트남, 캄보디아, 미얀마 등입니다. 이들의 특징은 공산국가여서 땅이 전부 국가 소유입니다. 물론 살 수 있는 주거용 아파트나 오피스텔은 있습니다. 하지만 땅의 지분이 작고 이미 분양가 자체가 높아서 적은 돈을 주고 살 수가 없고 수익률도 나오지 않습니다. 항구 근처의 땅을 사는 것이 최선이나, 그것을 사는 것이 현재는 요원합니다. 해외부동산 투자에 대해 저는 부정적 견해를 가지고 있습니다.


Q. 특별히 강조하고 싶은 사항이나, 투자 철학을 듣고 싶습니다.

A. 부동산 투자는 남들이 하기 전에 선점해야 합니다. 그리고 때를 기다려야 합니다.
반대로 수요가 몰려 오를 때 추격 매수하는 것은 가장 위험합니다. 그렇다면 남들이 쳐다보지 않을 때 사야 하는데, 사기가 쉽지는 않습니다. 왜냐하면, 증거가 없기 때문이죠. 오른다는 증거 말이죠. 옆집 아줌마가 사서 몇천만 원 벌었다고 하는 그런 증거 말입니다. 그걸 들어야 대부분 사람은 움직이기 시작합니다. 그러나 그때가 되면 이미 늦었습니다.

그래서 남들이 움직이지 않을 때 가치를 평가하고 선점해서 투자해야 합니다. 그러나 그런 일을 하려면 용기와 안목이 필요합니다. 안목은 공부해서 키워야 하고 용기는 때가 되었을 때 과감히 실행해야 합니다. 투자는 평생 하는 것이므로 투자자라면 평소에 공부하고 다른 사람의 생각을 듣는 일을 게을리하면 안 됩니다.

저는 ‘오른다, 내린다’ 하는 방향성을 두고 쓰기보다는 여러 가지 시나리오를 산정하고, 그 안에서 어떻게 살아남을지를 말합니다. 알 수 없는 미래를 확정적으로 규정짓고 거기에 맞춰 눈 감고 가다가는 한 번뿐인 인생이 실타래처럼 꼬이고 맙니다. 절대 그런 일이 일어나서는 안 됩니다. 예를 들어, 집을 가진 사람은 집값이 오른다고 생각합니다. 오른다는 기사와 말만 듣기 때문입니다. 반대로 집이 없고 집을 살 계획을 하는 사람은 집이 떨어진다고 생각합니다. 떨어진다는 말만 선별해서 들으니까요. 이를 두고 흔히 인지 부조화라고 하죠.

정보는 홍수처럼 쏟아지고 도무지 분별하기도 어렵습니다. 그래서 우리는 다양한 시나리오를 산정하고, 우리나라가 가는 방향에 따라 지혜롭게 나아갈 길을 찾는 사람들이 되어야 합니다.