01. 이자는 코딱지고, 부동산은 위험하고

<주식 투자 에센스>

주변을 둘러보면 적금을 드는 사람이 많이 줄어들었습니다. 은행원이 적극적으로 권유를 해도 콧방귀를 뀌는 사람이 많죠.

“적금 만기되어서 받는 이자나 돼지 저금통이 새끼 치는 거나 그게 그거 같은데 굳이 적금을 들 필요가 있어요?”

“적금을 든다고 그다지 큰 이익이 나지 않을 것 같은데 실적 때문에 권하시는 건 아닌가요?”

고객들의 반응에 은행원들은 딱히 할 말이 없어 적금의 기능을 가지면서 소득공제가 되거나 비과세가 적용되는 상품을 설명하느라 열을 올립니다. 하지만 이러나저러나 적금은 돼지 저금통과 크게 다를 바가 없습니다.

적금 이율이 낮아지니 대출 이율도 낮아졌습니다. 빚을 내도 이자 부담이 덜하다 보니 많은 사람이 좀 더 좋은 집, 좀 더 좋은 차를 사는 데 대출을 활용했습니다. 그렇게 주택 가격이 상승했고, 전세 가격이 상승했고, 물가가 상승했습니다. 결국 대출 이율이 낮아져도 대출 이자는 줄지 않았습니다.

예금 이율을 아무리 잘 준다 해도 연 3%입니다. 돈이 두 배가 되는 ‘72법칙’을 잠깐 적용해 볼까요? 예금에 넣은 돈이 두 배가 되려면 얼마나 걸릴까요?

‘72÷3=24’

1억 원이 2억 원이 되려면 24년, 4억 원이 되려면 48년이 걸린다는 뜻입니다. 이런 식이라면 내년이면 내 돈도 두 배가 되겠지만 물가는 가만히 있겠습니까? 분명 그 이상 오를 것입니다. 20년 전에 100원 하던 아이스크림이 이제는 1,000원 정도 하니 저축을 해도 오히려 돈이 줄어드는 느낌이 들지 않나요?

주식으로 세계 2위 부자가 된 워런 버핏의 연평균 투자 수익률은 30%입니다. 정말 어마어마하죠. 그 정도까지는 아니더라도 연 24%의 투자수익을 거둔다고 가정해 봅시다. 투자금이 두 배가 되려면 얼마나 걸릴까요?

‘72÷24=3’

계산한 대로 3년이 걸립니다. 24년이 되면 256배가 되죠.

‘주식을 통해 부자가 되겠다’라는 결론에 이르지 않더라도 우리에게 필요한 것은 최소한 저축은 아니라는 깨달음을 얻기 바랍니다. 연봉이 두둑해서 매달 엄청난 금액을 적금에 붓는 사람이 아니라면 돈을 불리는자신만의 방법을 가지고 있어야 합니다.


부동산 투자도 위험하다.

만약 당신에게 목돈이 생긴다면 어디에 투자하겠습니까? 근처 부동산에 가서 건물이나 땅을 알아보거나 증권사에 가서 상담을 받아 보거나 가게를 차릴 생각을 하고 있지 않습니까? 제가 이 말을 하는 이유는 서민들은 크게 세 가지, 부동산, 주식, 창업 외에는 선택의 폭이 거의 없기 때문입니다.

우선 창업부터 생각해 보죠. 집을 담보로 잡거나 퇴직금 정도는 모두 쏟아부어야 창업 전선에 뛰어들 수 있습니다. 자신의 전 재산을 걸고 장사를 하는 것이니 상당히 위험한 투자라고 볼 수 있습니다. 방패도 없이 이길 수 없는 적에게 달려드는 것과 다름없습니다.

그렇다면 부동산은 어떨까요? ‘부동산 불패’, ‘강남 불패’라는 말이 있듯이 자신이 가지고 있는 부동산 값은 떨어지지 않을 것이라는 굳은 믿음을 가지고 있는 사람이 많습니다. 그러한 잘못된 믿음이 서민들을 부동산으로 유혹하고 있죠. 실제로 부동산 가격은 잘 떨어지지 않습니다. 하루에도 30%가 떨어질 수 있는 주식과 달리 부동산 가격은 10% 정도만 떨어져도 ‘대폭락’이라고 합니다.

부동산 투자에는 큰 단점이 있습니다. 첫째, 사려는 사람이 적습니다. 주식은 파는 사람과 사려는 사람이 워낙 많기 때문에 거래가 활발하게 이루어집니다. 한 종목이 하루에 백만 주 이상 거래되는 경우가 허다하죠. 하지만 부동산은 자신의 물건을 사러 오는 사람이 드뭅니다. 몇 달을 기다려도 구경 오는 사람이 한 명도 없는 아파트도 많고, 몇 년째 팔리지 않아 애물단지가 되어 버린 땅도 많습니다. 땅 부자면 뭐하겠습니까. 땅을 사려는 사람이 없으면 꽝인 것을.

둘째, 부동산은 항상 대출을 끼고 있습니다. 아파트나 땅은 70% 정도까지 대출이 가능합니다. 결국 내 돈 30%로 부동산을 샀다는 의미입니다. 즉 부동산이 10% 정도 하락하면 내 재산 3분의 1이 사라진 것과 같기때문에 부동산도 실제 투자 손실률이 클 수밖에 없습니다. 더구나 가격이 하락할 때에는 매수자가 나타나지 않아 팔리지도 않습니다.

셋째, 부동산에는 여러 가지 무거운 세금이 붙습니다. 부동산을 사고 팔면 최대 50%의 양도세가 적용되고, 보유를 한다 해도 재산세 또는 종합소득세, 건강보험료가 붙어 오래 가지고 있을수록 세금을 많이 내야합니다. 반면 주식은 한없이 보유해도 세금을 낼 필요가 없고, 매매를 할 때에도 세금이 거의 붙지 않습니다. 이것이 주식 투자의 가장 큰 장점이죠. 이런 면에서 세금 때문에 어쩔 수 없이 장기 투자를 해야 하는 부동산과 달리 주식 투자는 단기 투자가 가능합니다.

넷째, 거래 금액이 크다 보니 사기를 당할 확률이 높습니다. 월세 집을 전세 집이라고 속여 전세금을 떼먹고 도망가는 세상인데, 그보다 단위가 더 큰 부동산 매매는 어떨까요. 믿었던 부동산이 사기를 치는 경우도 비일비재하고, 속아서 땅을 샀는데 팔리지 않아 투자금을 모두 날리는 경우도 있습니다. 반면 주식은 모든 거래가 증권거래소를 통해 이루어지기 때문에 내가 산 주식이 가짜 주식인 경우도 없고, 거래가 활발하기 때문에 돈이 묶이는 경우도 없습니다.