교보문고 사즐(査櫛)기. 3
이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일
벌써 3번째 교보문고 탐방이 시작되었다. 책을 읽고 글을 쓰자는 결심이 내 일상에 점점 자리 잡아가고 있다. 사즐기 2편에서는 다양한 건축가와 그들이 만들어간 건축물을 다뤘었다.
교보문고 사즐(査櫛)기. 2 - 좋아하는 건축가 한 명쯤
내 MBTI에는 상상력이 가득한 N과 계획적인 J가 들어가는데, 이 두 개가 이상한 시너지를 낸다. 가령 위에서 말한 책을 읽으면서, 내가 언젠가 멋들어진 건축물을 소유할 것이란 망상을 하고, 아직 존재하지도 않은 세금을 벌써부터 고민하며 계획하는 습관 같은 것 말이다.
이번에는 부동산 관련 책들을 모아 놓은 구역 안에서 이상하게 발이 떨어지지 않았고, 책을 고르는 과정 중에서 어떤 분이 자신이 만들었다는 성격 유형 테스트를 체험해 보는 재밌는(?) 경험도 겪었다.
각설하고, 이번에 고른 책은 다음과 같다!
"이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일", 이은하 미국 건국의 아버지 중 한 분으로 평가받는 벤저민 프랭클린이 남긴 말이 있다.
"In this world, nothing can be said to be certain except death and taxes."
의역하자면, 죽음과 세금은 피할 수 없다는 말이다.
그럼.. 피할 수 없으면 즐겨보자!
먼저 해당 책의 경우, 다양한 세금 중에서 부동산을 팔 때, 즉 양도할 때 발생하는 양도세를 주로 다룬다. 추가적으로 증여세, 종합부동산세, 종합소득세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지 소소하게 이야기하지만 양도 과정을 특히 자세하게 이야기한다는 것을 염두에 두었으면 한다.
일반적인 경우, 양도세는 크게 다음과 같은 과정으로 이뤄진다.
1. 과세되는 양도차익을 구한다.
2. 장기보유특별공제(이하 장특공), 기본공제를 계산하여 과세표준을 구한다.
3. 과세표준을 기준으로 세율을 고려해 세액, 즉 양도세를 계산한다.
그래서 조금 더 세세하게 이야기해보자면
0. 부동산 현황을 확인한다.
1세대 1주택자면, 12억 이하의 부동산은 양도세 비과세대상이다. 즉 양도세를 낼 필요가 없다!
게다가 12억이 넘더라도 초과분에 한해서만 과세대상이다.
하지만 1세대 다주택자면 이런 비과세혜택도 없으며, 공제에서도 손해 보는 부분이 많다. 그래서 증여 등을 통해 1세대 1주택으로 만드는 등의 절세 방법이 중요하다.
1. 과세되는 양도차익을 구한다.
$ 양도차익 = 양도가액(파는 가격) - 취득가액(구매 가격) - 필요경비(수익을 얻기 위해 지출한 금액)
2. 장기보유특별공제(이하 장특공), 기본공제를 계산하여 과세표준을 구한다.
최소 3년 이상 보유한 순간부터 공제를 받을 수 있으며, 보유기간 그리고 거주기간에 따라 각각 공제를 적용한다. 장특공의 구한 백분율(%)만큼 위에서 구한 양도차익에서 공제된다.
1세대 1주택자의 경우에는, 보유와 거주에 대해 각각 1년 당 4%씩, 최대 10년까지 적용하여 80%까지 감면 가능하며, 1세대 다주택자는 보유에 대해서만 1년 당 2%씩, 최대 15년까지 적용하여 30%까지 감면이 가능하다.
이렇게 양도차익에서 장특공과 기본공제(250만원)을 공제하면 과세표준을 구할 수 있다.
3. 과세표준을 기준으로 세율을 고려해 세액, 즉 양도세를 계산한다.
$ 양도세 = 과세표준 x 기본세율 - 누진공제액
로 계산할 수 있다. 이때, 1세대 2주택자는 기본세율에 20%를 추가로, 1세대 3주택자는 기본세율에 30%를 추가로 중과된다.
정말 수박 겉핥기식으로만 양도세를 소개했고, 자신의 case에 맞는 계산 방법 혹은 절세 방법을 찾아 모두 좋은 투자를 할 수 있기를 기원한다.
아직 무덥지만 그래도 모두 풍성한 한가위를 보내길 바라며 이번 글을 마무리하겠다.
총총 이만.