연작소설 : 기업분쟁연구소 24시 (제2회)
조우성 변호사의 법과 인생
제가 운영하고 있는 기업분쟁연구소(CDRI : Corporate Dispute Research Institute)를 모티브로 한 연작소설을 쓰고 있습니다. 법률지식도 제공하고 저희 CDRI에서 어떻게 일을 하는지도 알려드리려는 목적입니다.
극적 재미, 프라이버시 보호 등을 고려하여 극중 인물, 상황 설정등은 허구를 많이 가미했습니다. 그렇다고 100% 허구는 아닙니다. 사실과 허구가 뒤섞여 있습니다.
1회, 2회는 상가임대차보호법상의 계약기간 갱신과 관련된 내용입니다. 상가임대차보호법의 적용을 받는 상가인지(서울은 환산보증금 4억 이하) 아닌지에 따라 결과가 달라집니다. 과연 이 사례 속의 최 민호 사장의 운명은 어떻게 될까요?
* 1회분 보기
https://brunch.co.kr/@brunchflgu/1015
“네, 이쪽으로 들어오시죠.”
이 변호사는 최 사장을 CDRI(기업분쟁연구소) 1번 회의실로 안내했다. 자주 가던 음식점 사장님을 이렇게 의뢰인으로 만나게 되니 다소 어색한 느낌.
최 사장의 상담내용을 정리하면 이랬다.
1) 최 사장은 이 건물 1층에 계약기간을 2년으로 해서 임대차계약을 하고 들어왔다. 보증금 7,000만 원에 월세 400만 원. 계약기간 2년은 지난 2016년 4월 30일로 만료.
2) 계약기간 만료때까지 임대인으로부터 아무런 말이 없다가 2016년 5월 7일자로 ‘계약기간이 종료했으니 건물을 비워달라’는 통보를 받았다.
3) 최사장은 이 건물에 들어오기 위해 권리금 5,000만 원, 인테리어 집기 비용으로 4,000만 원이 들었다.
4) 어떻게든 계약기간을 갱신하고 싶다.
5) 과연 임대인의 주장이 옳은가, 그것이 궁금하다.
휴... 이 변호사는 머리를 긁적였다.
상가임대차보호법 관련 이슈인데, 그 놈의 법이 생각보다 복잡하다. 그 동안 띄엄띄엄 법 내용을 살펴보았는데, 이번 자문건 답은 선뜻 머리에 떠오르지 않았다.
“변호사님, 이 경우 묵시의 갱신인가 뭔가에 해당된다고 하던데... 임대인이 계약기간 끝나도록 아무 말이 없었으니 저로서는 당연히 계약이 연장되는 걸로 알았죠.”
그래, 묵시의 갱신. 묵시의 갱신...
어제 과음을 한 탓이라 머리가 잘 돌아가지 않았다.
어쩔 수 없다. ‘알파수’의 도움을 받아야겠다.
알/파/수/
CDRI의 신 지수 변호사를 일컫는 별명. 타고난 논리력과 뭔가를 골똘히 생각할 때 눈이 반짝이다가 ‘탁’하고 답을 찾아내는 모습이 마치 ‘알파고’를 연상시킨다고 해서 동료들이 붙여준 것.
“사장님, 잠시만 계시죠. 제가 좀 자료를 찾아보고 와서 말씀드리겠습니다.”
이 변호사는 신 변호사 방을 노크했다.
신 변호사는 모니터를 뚫어지게 노려보고 있었다.
역시 알파수는 컴퓨터와 같이 있을 때가 무지 자연스레 보인다.
“헤헤.. 신 변호사님. 급히 원 포인트 릴리프를 부탁해도 될까요.”
모니터에서 서서히 고개를 돌리는 알파수.
눈을 지그시 감고 이 변호사로부터 설명을 듣고는 툭 내뱉는 한 마디.
“그 분, 어렵겠는데요?”
“뭐라구요? 어렵다구요?”
당황한 이 변호사의 톤이 올라갔다.
“신 변호사님, 이 경우 묵시의 갱신이 되었다고 봐야 하지 않나요?”
“묵시의 갱신은 해당 사항 없을 것 같습니다.”
여전히 알파수는 단호했다.
이 변호사는 선뜻 이해가 가지 않아 그 이류를 물었다.
“이 변호사님, 그 사장님 보증금이 7,000만 원, 월세가 400만 원이니, 상가임대차보호법 적용대상인지 여부를 따지는 환산보증금으로 환산해보면 4억 7,000만원이 되잖아요(환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100). 아시다시피 서울 지역은 환산보증금이 4억 원을 초과하면 상임법 적용을 못 받잖아요?”
이 변호사는 반박했다. “그건 저도 아는데, 그래도 상임법 중에는 환산보증금이 기준액을 초과하는 고액보증금의 경우에도 선별적으로 적용되는 조항이 있잖아요? 계약갱신 조항은 고액보증금 임대차도 적용이 있지 않나요?
신 변호사는 한숨을 푹 쉬며 답했다.
“그게 참 아주 지랄맞게 복잡해요. 간단히 말하자면 임차인이 계약을 연장하고 싶을 때는 5년 이내라면 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 ‘나, 계약 연장할랍니다!’라고 요청할 수 있어요. 이게 계약갱신요구권인데, 이같은 임차인의 권리는 고액보증금(서울의 경우 4억 원 초과) 경우에도 적용이 있어요. 상임법이 특혜를 준 거죠.”
“그러니까요. 그런데 왜 묵시의 갱신은 안 된다는 거죠?”
“임대인도 임차인도 계약기간 만료까지 아무런 조치도 않고 지나쳤을 때 묵시의 갱신이 되는지 여부가 문제될 겁니다.
상가임대차보호법의 적용을 받는 소액보증금 사례라면 이 경우 묵시적으로 갱신되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 상가임대차보호법 제10조 4항에 규정이 있어요.
그런데 문제는 상가임대차보호법 적용을 받지 않는 고액보증금의 경우랍니다.”
“고액보증금은 묵시의 갱신이 안 된다는 말인가요?”
“묵시의 갱신을 인정한다는 위 상가임대차보호법 제10조 4항은
고액보증금에는 적용이 되지 않는다고
상가임대차보호법 제2조 3항에 나와 있어요.”
뭐라고? 뭐가 그리 복잡하담?
“결론적으로, 그 사장님으로서는 계약을 연장할 생각이었다면 계약만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 ‘난 계약 연장할거요!’라고 통지했어야 해요.
그랬다면 고액보증금(환산보증금이 4억 원을 초과)이지만 계약갱신요구권은 인정되었을 거예요(상가임대차보호법 제10조 1항). 그런데 그런 조치를 하지 않았잖아요. 물론 임대인도 아무런 이의제기를 안한 상태에서 계약기간이 종료되었기에 묵시의 갱신을 주장해 볼 수는 있는데, 불행히도 묵시의 갱신은 고액보증금에는 적용이 없어요.”
이 변호사는 난감했다. 뭔가 최 사장은 기대를 하고 왔을 텐데. 마음이 갑갑했다.
신 변호사는 이 변호사에게 위로의 말을 건넸다.
“이 변호사님 잘못이 아니잖아요. 너무 자책하지 마시고...”
“휴... 변호사인 나도 이렇게 헷갈리는데, 그냥 장사하는 양반들은 계약갱신 관련해서 자기 권리 지키려면 참 힘들겠어요. 특별법이 있긴 하지만 법이 너무 복잡하네요.”
신 변호사는 서랍에서 자료 하나를 펼쳐보였다.
“이게 뭐죠?”
“계약기간의 연장을 막으려는 임대인, 반대로 계약기간을 연장하고픈 임차인. 이 둘은 서로 대립되는 관계겠죠. 우리 CDRI의 의뢰인인 임대인일 수도 있고, 임차인일 수도 있잖아요. 지난 번에 대표변호사님 지시로 계약기간 갱신 관련해서 임대인과 임차인은 어떻게 행동해야 자기 이익을 지킬 수 있을지 한눈에 알아볼 수 있게 정리해 놓은 표예요. 특히 상임법 적용을 받는 소액보증금 케이스와 상임법 적용을 받지 않는 고액보증금 케이스를 구별해서...”
역시 ‘알파수’다. 언제 이런 걸 또 정리했노?
“변호사는 하나의 사건을 처리하는 것도 중요하지만 앞으로 발생할 미래의 여러 분쟁을 막기 위해서 분쟁을 분석하고 그에 대비할 수 있는 액션플랜을 만들 수 있어야 한다는 대표변호사님 말에 저는 100% 공감합니다. 사실 우리 사무실 이름이 CDRI, 기업분쟁연구소인 것도 이런 일들을 많이 하라는 취지잖아요”
윽, 역시 신 변호사는 대표변호사의 총애를 받을 만하군. 완전 어용이다, 어용.
이 변호사는 그 자료를 낚아챘다.
“그럼 이 자료를 보고 내가 최 사장님께 가능한 방법이 무언지 조언을 드려볼게요. 그리고 이 자료, 내가 주위 필요한 분들께 좀 나눠줘도 되나요?”
신 변호사는 잠시 인상을 찌푸리더니 말했다.
“나눠주는 건 좋은데, 정말 필요한 분들에게만 나눠주세요.
저, 그거 작업하느라 3시간이나 걸렸단 말이에요.
그 자료가 제대로 빛을 발할 만한 분들에게 그 자료가 제공됐으면 해요.”
까칠하긴...
“알겠어요. 내가 마구 돌리지는 않고 꼭 필요한 분들에게만 공유할게요. 공부해서 남주자! 이것도 우리 대표변호사님 모토잖아요.”
이 변호사는 신 변호사에게 인사를 하고는 회의실로 향했다.
어떻게 설명해야 할까 고민하다보니 마음이 무거워졌다.
<CDRI Notice>
* 위 사례에서 언급된 자료(표)가 있습니다. 계약기간 갱신을 막으려는 임대인과 계약기간 갱신을 원하는 임차인, 이렇게 서로 대립되는 두 사람은 각자 자신의 이익을 찾기 위해 어떤 일을 해야 하는가를 정리했습니다.
아울러 다음 3가지 이슈에 대해서도 상임법 적용이 되는 경우와 그렇지 않은 경우로 나누어 정리했습니다.
1) 임차인이 6개월 내지 1개월 전에 명시적으로 갱신요구해서 갱신된 경우 그 조건은 어떻게 봐야 하나?
2) 임대인과 임차인이 계약기간 만료 될 때까지 아무런 조치를 하지 않고 기간이 경과한 경우 묵시의 갱신이 되나?
3) 임대인, 임차인이 아무런 조치 않고 묵시갱신되었을 때 그 계약의 효력은?
알파수 변호사의 말대로, 힘들게 만든 자료이니, 정말 이 자료를 필요로 하는 분들에게 공유하도록 하겠습니다.
위 자료가 필요하신 분들은 CDRI의 대표메일인 info@cdri.co.kr 로 연락주시기 바랍니다.
2016년 8월 22일 오후까지 일 오후까지 신청을 받은 다음 일괄 발송하도록 하겠습니다
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* 다음회 보기(3회)
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