고층화 난개발, 공공권 어떻게 할 것인가?

도시재생의 전략과 공간창조 16 

그늘지는 도시, 고층화 어떻게 할 것인가?

경관과 스카이라인은 도시 경쟁력    

 

대전에 마천루 시대를 연 것은 금강 엑슬루타워다. 2012년 풍림건설이 대덕구 석봉동에 준공한 50층 (높이 170m)이다. 93 대전 엑스포 이후 25년 동안 대전의 아파트 최고 층수는 20층 이상으로 높아졌으며 엑스포 과학공원 구역의 사이언스 콤플렉스는 193m 높이로 완공했다. 중구 서대전 역세 구역에도 우방이 짓는 아이유쉘 스카이팰리스는 40층 주상복합 아파트로 134m로 완공했다. 문제는 대전의 아름다운 둘레산 경관을 해치며 고층화 난개발 되고 있다는 점이다. 

둔산 신도시는 93 대전 엑스포를 계기로 개발되었다. 이 시기에 세워진 클로버, 향촌, 황실타운 아파트의 평균 층수는 15층이었는데 20여 년 동안 대전의 아파트 높이는 20층 이상 상승했다. 한번 시작된 고층화는 대도시 주변 지역의 고층화를 유도하여 피할 수 없는 대세가 되어버렸다. 

고층 건물 시행사는 높은 용적률을 받아 놓으면 건설 비용은 체감되고 분양 이익은 증가하니 고층화의 집념을 포기하기 어렵다. 게다가 100층 이상 마천루를 올리는 것이 현대 건축 공학에서는 그리 어려운 일이 아니다. 그러나 그 지역의 주민, 시민, 도시를 관리하는 입장은 다르다.  2020년 대 와서 감염병처럼 번지는 고층화 난개발에 도시 경관, 일조권, 함께 누려야하는 차경 ...이런 공공권을 다 잡아 먹고 있다.  고층 주상 건물이 동쪽이나 남쪽으로 서 있으면, 분양하기 쉽게 대부분 그렇게 만들어 놓는다, 그 반대편에는 해가 떠도 햇볕을 받지 못하는 늘 그늘진 지구가 되어, 겨울철에는 그야말도 하일빈같은 동토가 되어버린다. 도시에 적극행정이 사라지면, 민간 영역이라는 이유로 지구 계획없이 자본의 포로가 되어 건축, 경관, 교통 평가는 가볍게 치루어진다. '참을수 없는 가벼움'이다. 그러나 서울시 성수동 삼표 레이콘터에 짓는 고층 주상 복합의 경우, 서울시가 도시·건축공동위원회를 통해 얼마든지 공공의 요구를 관철하고 있다. 토지는 사유권이지만 지상을 점유하는 경관, 차경, 공중, 교통, 디자인은 공공의 영역이다. 그래서 지구단위의 허가권을 가지고 있는 지자체는 도시 개발의 철학과 도시가 담아야 하는 내용과 전략을 명확히 해 놓아야 한다.            

   

(대전 초고층 아파트 시대를 연 금강 엑슬루타워, 단지에는 최고 50층(높이 160m) 높이의 아파트가 있다. 충청권 전체에서는 천안 펜타포트와 대전 사이언스콤플렉스 다음으로 3번째로 높은 건물이다)     

     

속초는 서울-양양 고속도로 개통 뒤 한 해 1,700만 명의 관광객이 밀려들었다. 이 수요를 맞추어 작은 시골 도시에 43층, 135m 높이의 건물이 들어서자 시내에서 더는 설악산을 볼 수 있는 틈새가 사라졌다는 불만이 커졌다. 이렇게 되면 도심의 모텔도, 게스트하우스도 장사가 안된다. 속초가 당한 문제가 우리 도시들에서도 벌어지고 있다. 고층 건물 최상층부에 살면 도시를 내려다보는 장쾌한 기분이 들지만, 둘레산의 주요 산자락을 가리고 어떤 빌딩은 주민의 조망권과 조명권을 송두리째 잡아먹고 있다.      

(40층 이상 고층 주상 건물이 동쪽이나 남쪽으로 서 있으면, 그 반대편에는 해가 떠도 햇볕을 받지 못하는 늘 그늘진 지구가 되어, 겨울철에는 그야말도 하일빈같은 동토가 된다)

(2024년, 도시 전반에 대한  개발 철학과 계획이 수립되기 전 48층 내외의 주상 복합은 대세가 되어 버렸다)