임대차 원상복구 임대인과 협의점을 찾기 어렵다면
임대차 원상복구 임대인과 협의점을 찾기 어렵다면누군가의 물건을 잠시 빌려쓴 뒤 반납할 때에는 온전한 상태로 돌려주어야 하죠. 자신 소유의 상가가 아니라 임대차계약을 체결한 뒤 임대인의 상가를 빌려쓴 임차인이 퇴거를 할 때에도 마찬가지입니다.
수년 간 사업을 운영하다보면 처음 건물을 인도받았을 때와 크게 달라지는 부분들이 있는데요. 세입자는 퇴거를 하면서 이 부분들에 대하여 정리한 뒤 반환하여야 합니다.
임대인 측은 상가의 상태를 확인한 뒤 임대차 원상복구가 잘 되었다면 받아두었던 보증금을 돌려주어야 하죠. 얼핏보면 전혀 문제가 될만한 사항이 없을 것 같지만 사실상 이렇게 계약을 종료하는 과정에서 임차인과 임대인 사이에 분쟁이 빈번하게 일어나고 있습니다.
그 이유는 양측에서 생각하는 철거범위 및 기준 등에 차이가 발생하기 때문이죠. 임차인은 퇴거시 철거의 책임을 어디까지 부담하여야 하는 것일까요? 한 번 알아보겠습니다.
어떠한 이유로든 임대인과의 분쟁이 발생되었다면, 감정적인 다툼을 계속하기 보다는 우선 작성했던 임대차계약서를 다시 한 번 살펴보는 것이 좋습니다.
해당 문서가 문제해결의 일차적인 기준이 되기 때문이죠. 임대차 원상복구도 마찬가지입니다. 일반적으로 해당 내용에 대한 조항이 작성되어있을텐데요. 임차인은 해당 내용대로만 책임을 이행하면 됩니다.
여기서 문제점이 바로 '임차인은 퇴거 시 원상복구한다' 와 같이 모호한 표현으로 기재되어있는 것이 대부분인데요. 이 경우에는 최초 임차당시의 모습으로만 철거를 진행하면 됩니다.
다만, 구체적인 범위(예: 바닥 및 천장을 제외하고 모두 철거한다, 공실 상태로 반환한다 등)가 기재되어 있다면 자신에게 상당히 불리한 부분일지라도 그 내용대로 책임을 부담하여야 합니다.
양도양수계약(권리금계약)을 맺고 권리금을 지급한 뒤 전 임차인의 가게를 인수하여 영업해왔다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
임대인 측에서 대가를 주고 인수한 것이니까 전 임차인의 철거의무도 함께 넘어온 것이라고 주장해올 수 있기 때문입니다. 이 주장은 따져보면 반은 맞고, 반은 틀리다고 할 수 있습니다.
과거 대법원에서도 위 내용에 대하여 권리금을 주고 인수를 한 것에 대하여 전 임차인의 철거의무도 함께 승계된 것이라고 판단한 적이 있는데요. 하지만 이 같은 경우는 예외적인 부분에 불과하며 통상적으로는 별도의 약정이 없다면 임차인이 개조한 범위 내에서만 철거 부담을 지며 최초 임차 받았을 당시의 모습으로 반환하면 된다고 판시하는 사례가 더욱 많습니다.
이 처럼 각각의 상황에 따라서 판단이 달리될 수 있으므로 개인적으로 어느 것이 맞다 단정지어 생각한 뒤 대응에 나서지 말고 전문가에게 정확하게 판단받은 후 적합한 대응전략을 수립하여야 한다는 것을 꼭! 기억해주시기 바랍니다.
정말 악질의 임대인은 사소한 것 하나까지 트집을 잡기 마련입니다.
아무리 새상품의 물건을 잘 사용한다고 하더라도 시간이 지나면서 자연스럽게 낡고 마모되는 것은 당연한데요.
이러한 것 까지 영업을 종료하면서 다시 새것으로 교체를 해놓아야 한다면 임차인에게 상당히 부담일 수밖에 없습니다. 판례에서는 통장적인 소모까지는 임대차 원상복구 범위에 포함하지 않는다고 보고 있으니 참고바랍니다.
다만, 세입자가 고의 또는 과실로 파손한 경우라면 임차인에게 책임이 부여될 수 있겠죠.
글 초반에서 이야기한 대로 임대차 원상복구는 임의규정에 해당하므로 양측이 합의한 내용을 우선하게 됩니다.
임의규정의 문제점은 약속한 내용이 구체적이지 않을 경우 갈등이 더욱 심화될 수 있다는 점입니다.양측 모두 손해를 보지 않기 위해서 자신의 입장에서 유리한 쪽으로 해석하려 하기 때문이죠.
상대적으로 갑의 위치에 있는 임대인 측에서 자신의 주장이 맞다며 강압적인 태도로 나올 경우 임차인은 보증금 조차 받지 못하게 될까바 두려워 하기도 하는데요.
의견차이가 좁혀지지 않는다면 전문가에게 상황을 진단받고 문제를 해결하여 보시기 바랍니다.
