재건축 명도소송 세입자 내보내기 성공적으로 진행하려면
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Aug 9. 2025
재건축 명도소송 세입자 내보내기 성공적으로 진행하려면건축물을 소유하고 있는 임대인이 목적물을 직접 사용하는 경우도 있지만 큰 건물을 혼자 사용할 수 없기 때문에 임차인을 구하여 세를 주는 경우가 많습니다.
임대차계약을 체결하고 매월 임대료를 받고 있는 상황에서 세입자 내보내기 해야하는 경우 어떠한 절차를 밟아야 할까요?
단순히 계약기간이 만료되면 재계약을 거부해야지 생각하는 분도 있으실테지만 현실은 그렇게 쉬운 과정이 아닙니다. 임차인을 내보내기 위해서는 적법한 계약해지의 사유가 있어야 하며, 협의가 되지 않을 경우엔 소송의 절차를 밟아야 합니다.
오늘은 노후된 건물을 철거하고 새롭게 신축하고자 할 때 어떻게 하여야 할지 재건축 명도소송 진행 시 주의사항에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
상가 임차인이 처음 영업을 시작할 때에는 인테리어 비용, 설비, 집기류 구입 등 막대한 비용이 들어가게 되는데요. 임대인 측에서 일방적으로 계약해지를 할 수 있다면 투자 금액을 온전히 회수하지 못한 채 쫓겨나게 되므로 경제적인 손실이 발생될 수밖에 없습니다.
이에 상가임대차법에서는 임차인의 안정적으로 영업활동을 영위할 수 있도록 만기일자 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 재계약 희망의사를 전달함으로써 한 곳에서 최장 10년간 영업행위를 할 수 있도록 보호하고 있습니다.
상대방 측에서 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없으므로 막무가내로 철거예정이니 퇴거통보를 한다면 손해배상을 해주어야 할 수 있으므로 재건축 명도소송을 진행하고자 한다면 이러한 점을 고려해서 전략을 잘 세우는 것이 좋습니다.
상가임대차법에서 보호하는 10년을 초과하여 영업중은 세입자 내보내기는 쉬울까요? 물론 계약기간을 더 연장해주지 않아도 되지만, 임대료 3기연체/무단전대 등의 귀책사유가 없는 경우라면 영업기간과 무관하게 권리금회수의 기회를 보호받습니다.
임차인은 만기일 6개월 전부터 영업종료일까지 후속임차인을 임대인에게 주선하며 권리금을 회수할 수 있는데요. 임대인 측은 특별한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거부하는 등의 행위로 방해할 수 없습니다.
만약 고의적으로 연락을 기피하거나, 업종을 지나치게 재한하는 행위, 고액의 임대료조건을 제시하는 행위, 철거를 사유로 계약기간을 제한하는 등의 사유로 임차인의 권리금계약이 파기 될 경우 발생한 손해에 대하여 손해배상책임을 지게 됩니다.
결과적으로 재건축 명도소송을 앞두신 건물주라면 각 호실별로 임대차현황을 꼼꼼하게 따져 상대방 측에서 주장할 수 있는 권리를 고려하여 적합한 전략을 수립하여 대응하여야 합니다.
상대방 측에게 귀책사유가 있는 경우라면 근거자료를 바탕으로 계약해지를 진행할 수 있지만 세입자 측에서 주장 가능한 권리가 남아있다면 적절한 보상을 제공하여 점유를 회복할 수 있습니다.
다만, 권리가 남아있는 상황에서 쫓겨날 위기에 처한 임차인 들은 임대인 측에서 생각했던 것보다 더 많은 합의금을 요구해 올 수 있는데요.
납득할 수 없을 만큼 고액의 합의금을 요구하는 상황이라면 상대방 측의 말에 휘둘리기 보다는 적정수준인지 변호사에게 조언을 구하여 보는 것을 권해드립니다.
다만, 정당하게 재건축 명도소송 진행이 가능한 경우도 있는데요. 다음과 같습니다.
재건축 명도소송 시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.
상대방 측의 권리를 충분히 이해하지 못한 채 무턱대고 계약해지를 진행하고자 한다면 임차인의 주장에 휘둘릴 수밖에 없습니다.
