주택임대차 갱신거절 사유 허위 실거주로 손해봤다면?
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Sep 1. 2025
주택임대차 갱신거절 사유 허위 실거주로 손해봤다면?안녕하세요 JCL Partners입니다.
전세계약 만료를 앞두고 있는데 갑작스럽게 집주인으로 부터 "직접 들어가서 살 것이니 이번 계약을 끝으로 퇴거 해주세요."라는 이야기를 해온다면 당혹스러울 수밖에 없을 것 같습니다.
만기까지 시간이 많지 않다면 조급한 마음도 들텐데요. 어렵게 새로운 집을 구해서 이사를 마쳤는데 몇달 후 우연히 해당 집이 부동산 앱이나 인터넷에 더 높은 전세가로 올라와 있다면, 실거주를 빌미로한 주택임대차 갱신거절 사유가 허위였던 것입니다.
굳이 지불할 필요도 없었던 이사비와 중개수수료 등을 감당하였는데, 이러한 사실을 알게 되었다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
상가임대차법의 보호를 받는 영세상인은 갱신요구권을 행사하면서 최초계약일로 부터 10년간 영업권을 보장받게 됩니다. 본래 5년만 보호가 되었지만, 5년이란 시간은 영세상인이 충분히 투자금을 회수하기에 짧다는 의견이 많아 2018년도 법률개정을 통해 10년으로 늘어나게 되었죠.
이에 주택임차인을 위한 보호도 필요하다는 목소리가 높아지자 주택임대차보호법에서는 2020년도 법률개정을 통해 1회에 한하여 갱신을 주장할 수 있는 권리가 생기게 됐습니다.
상가의 경우 재계약 권한 행사의 횟수에는 제한이 없고 기간에만 제한을 두지만 주택임대차보호법의 갱신요구권은 1회로 제한 됩니다. 일반적으로 전세계약은 2년 단위로 체결하므로 최소 4년은 거주할 수 있는 것이죠. 이는 일방적 권리행사이기 때문에 임대인 측에서 거부할 수 없는데요. 다만, 몇가지 예외사유가 존재합니다.
주택임대차 갱신거절 사유 정당한 것 중 대표적인 것이 바로 '실거주'인데요. 일부 임대인들이 실제로는 거주할 의사가 없으면서 더 높은 임대료를 받거나 새로운 임차인을 들이기 위해 이를 악용하는 사례가 많습니다.
이러한 행위는 같은법 제6조의3 제5항에 따라 명백한 위법사항이며, 정당한 사유 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우에는 손해배상의 책임을 지게 됩니다.
즉, 임차인은 관련법에 따라서 발새한 손해에 대하여 손해배상청구를 진행할 수 있죠.
남양주에 거주했던 A씨는 만기가 도래할 때 쯤 임대인 측에게 재계약 요청을 하였는데요. 상대방 측에서는 자신의 자녀가 직접들어가서 살 것이라며 재계약 요구를 받아 줄수 없다는 답변을 받게 되었습니다.
어쩔 수 없이 급하게 다른 집을 찾아 계약을 진행하고 이사를 마쳤는데요. 지인으로 부터 뜻밖의 소식을 접하게 됩니다. 자신이 살던 집이 부동산에 매물로 나온 것 같다는 이야기였는데요.
알아보니 전세가격을 높여 임대인이 새로운 임차인을 구하고 있던 것이었죠. 집주인의 자녀가 거주할 것이라고 해서 급하게 이사갈 집을 알아보고 이사비용과 중개수수료까지 부담해야 했던 A씨는 이에 항의하며 금전적 보상을 요구했으나 임대인은 책임이 없다는 태도를 보였는데요. 이에 법률적 조력을 받고자 본 사무소를 찾아주셨습니다.
허위 실거주가 명백하였기 때문에 주택임대차 갱신거절 사유가 합당하지 않다는 것을 객관적인 자료를 바탕으로 적극적으로 주장하였는데요. 그 결과, A씨는 약 1천9백만 원을 배상받으며 사건이 잘 마무리 될 수 있었습니다.
