부동산 이제 사도 되나요?

부동산 가격이 바닥이라는데...

감히 금융시장, 부동산시장에 대한 전망이나 예언을 하는 것은 너무 어렵고 무섭다.

하지만 친한 지인이 부동산 투자에 대해 물어보면 사심을 담아 단호히 말해주고 싶다.

앞으로 2년 동안은 부동산은 아예 쳐다보지도 말라고.

이유 1. 바닥이 아닐지 모른다.

역사가들은 과거는 반복된다 하지만, 금융시장에서는 꼭 그렇지 않다.

반복되기도 하고 코로나19와 같은 유래 없는 일들도 일어나기도 한다.

그래서 아무런 대책 없이 위기를 맞닥뜨리기도 한다.

그래서 전망이나 예언을 하는 것은 어렵다.

하지만 그렇다고 해서 일반론을 다 무시해야 하는 것은 아니다.

일반적으로 보면 부동산 사이클은 매우 크게 움직인다. 

2007년 미국 부동산 가격이 꺾이기 시작하여 

2008년에 금융위기가 왔었고, 

이어진 부동산 하락세는 2012년 정도에 바닥을 찍고 서서히 상승했었다. 

그리고 그 상승세는 2022년 10월까지 이어졌다. (5년 하락하고 10년 상승한 셈이다)

마찬가지로 우리나라 부동산 시장도 비슷한 사이클 흐름을 보였다. 

이번 부동산 사이클에서는 우리나라는 기준금리를 먼저 올리기 시작하면서,

2021년 10월부터 부동산 가격이 서서히 꺾이기 시작했다. 

이제 1년이 조금 넘은 셈이다. 그런데 벌써 바닥이라고? 

지난번 부동산 사이클이 최소 5년간의 하락과 그 후에 10년 간의 지속적인 상승을 보여줬다.

물론 이번 사이클의 하락은 아주 예외적으로 단지 1~2년뿐일지도 모른다.

하지만 가능성이 매우 낮다.

그러므로 아직은 바닥이라고 확실하기 어렵다. 

이유 2. 바닥이라고 하더라도 당분간 안 오를지 모른다.

그렇지만 만약 지금 이 부동산 가격이 바닥이라고 치자.

그렇다 하더라도 현재와 같이 대출금리가 5% 이상으로 유지되는 이상

부동산 가격이 쉽게 오르기 어렵다. 

만약에 이번에 상승이 굉장히 더디다면

예를 들어 이런 가격이 5년만 유지된다고 하면,

대출받아서 부동산을 사는 순간, 

대출금액에 대해 이자로만 5% X 5년 = 25% 의 비용이 추가로 나가는 셈이다.

쉽게 말해 5억짜리 집을 2억 대출을 주고 샀는데,

5년 뒤에 집값이 떨어지진 않더라도, 오르지도 않아 5억으로 유지된다면, 

단순계산해도 2억 X 25% = 5천만원 비용을 지불하는 셈이다.

떨어질 때는 바닥을 알기 어렵다.

떨어지고 다시 뛰어오를 때야 바닥이었음을 알 수 있을 뿐이다.

이유 3. 바닥이고 곧 오른다고 치더라도 

           빠르게 급등하진 못할 것이다.

지난 부동산 사이클이 바뀐 2012년부터 집값이 서서히 오르기 시작 했지만,

2012년부터 2015년까지는 1년에 집값의 2-3% 정도 수준으로 천천히 올랐다. 

따라서 이번 사이클이 특이하게도 아주 짧은 하락기를 가져서 

지금이 바닥이고 곧 다시 반등한다 치더라도

당분간 서서히 오를 가능성이 높다.

따라서 당분간은 관망하며 지켜보는 것도 별로 손해가 아니다.

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