04. 전세 계약서 쓰기 - 실전 편
임대차 계약서는 누가 왜 이렇게 만든 걸까?
부동산 전세 (월세도 마찬가지) 계약서를 쓰기 위해 공인중개사 사무실을 방문한다.
임대인과 임차인은 어색하게 앉아 있는데, 공인중개사는 신분증 복사하고, 계약서에 개인정보 쓰고 출력하느라 정신이 없는 그런 분위기.. 그냥 빨리 끝내고 집에 가고 싶다는 생각이 들 때가 많다.
공인중개사는 공인중개사법에 따라 중개 대상물의 내용과 계약 내용을 설명해야 할 의무가 있는데, 사실 바쁜 사람들 모아두고 하나하나 차근히 설명하기 어렵기 때문에 계약 내용을 읽어주며 한 번씩 복기하라는 정도의 의미로만 설명을 해 주는 경우가 대부분이다.
그마저도 지금 무슨 소리를 하고 있는 건가..
나는 누구, 여긴 어디?
솔직히 다들 이런 생각을 하고 있을걸?
계약을 하겠다고 모인 그 자리에서 계약서 내용을 보고 수정하는 건 사실 불가능하고, 계약 내용을 설명해 주고 도장을 찍는 그 행위는 - 요식 행위 - 에 불과하다. 계약의 내용은 사전에 미리 받아 두고, 확인하고 궁금하거나 수정하고 싶은 사항은 사전에 미리 요청해 두는 것이 좋다.
check 1. 공인중개사에게 미리 계약서 내용을 보내 달라고 할 것
부동산 공인중개사 사무실에서는 미리 만들어진 양식에 '특약 사항'을 더한 계약서로 계약을 체결하도록 하는 경우가 많다. 저 양식은 도대체 어디에서 어떻게 온 것일까? 궁금했던 사람들이 많을 것이다.
부동산 임대차 계약 표준계약서는 법무부가 국토교통부, 서울시 및 관련전문가들과 함께 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계 법령에 근거하며 만든 뒤 이를 배포하고 있다.
대부분 공인중개사 사무실에서도 아래 첨부한 표준계약서를 쓰고 있으니 이 내용이 표준이 된다고 생각하면 된다.
Check 2. 주택임대차계약 표준계약서 확인하기
계약서를 받으면 이렇게 부동문자로 쓰여 있는 계약 내용들이 보인다.
이 내용이 뭐지? 나한테 불리한 내용이 있는 것 아닌가? 이런 생각이 들 수도 있으나, 누구에게 유리하거나 불리한 내용이 아니라 민법이나 주택임대차 보호법 등 관련 법령에 있는 내용을 다시 한번 계약서에서 안내를 하고 있는 내용이라고 보면 되다.
법에 나와 있는 내용이기 때문에 대부분 협상의 여지가 없다.
계약을 하기 전에 한 번 쭉 읽어 보면서, 이럴 땐 이렇게 되는구나 하고 이해하는 정도로만 보면 된다.
Check 3. 협상의 대상이 되는 것은 특약사항이다.
계약을 하면서 양 당사자들 간에 협의를 한 내용은 특약 사항에서 담고 있다.
예를 들어 부동 문자로 된 계약 내용에서는'임차인에게 원상회복 의무가 있다'라고 되어 있는데, 당사자들끼리 임차인이 원상회복 하지 않아도 된다는 합의를 했다면 부동문자를 삭제하는 것이 아니라, 부동 문자는 그대로 두고 특약 사항에 '임차인의 원상회복 의무는 면제함'이라고 기재를 하는 것이 일반적이다.
따라서 내가 계약을 하며 특별하게 중요하게 생각하는 부분이 있다면 특약사항에 잘 기재가 되었는지를 확인하면 되며, 불필요하게 부동문자를 신경 쓸 필요는 없다.
Check 4. 중개대상물 확인설명서
공인중개사는 계약 체결 시 중개대상물 확인설명서를 교부하도록 되어 있다. 중개대상물 확인설명서에서 누수나 보일러 고장 등에 대한 내용들을 체크하도록 되어 있으므로 그런 부분을 한 번씩 보면 된다.
권리 관계에 대한 내용도 체크하는데, 대출이 얼마 있는지, 다세대주택의 경우는 다른 임차인들의 보증금이나 우선순위가 어떻게 되는지 등에 대한 내용을 함께 기재하여 준다.
Check 5. 공제증서
부동산 임대차 계약을 체결하면서 공인중개사가 공제증서라는 것을 챙겨주는데, 개인공인중개사의 경우 2억 원의 한도로 체결이 된 공제증서를 교부한다. 이 공제증서는 한국공인중개사협회 공제증서인데, 공인중개사의 고의나 과실로 인해 중개 사고가 발생한 경우 손해배상금을 공제증서 상 기재된 금액의 범위 내에서 청구해서 받을 수 있다는 뜻이다.
그런데 여기에서 체크해야 할 것들이 있다.
1. 2억 원이라는 한도는 한국 공인중개사협회가 공제계약 기간 동안 총 배상해 주겠다는 금액의 최대한도를 의미하는 것으로, 1건마다 2억 원이라는 뜻이 아니다. 한도가 다 되면 더 이상 청구를 할 수가 없다.
2. 전세금을 반환받지 못한 모든 경우에 공제증서에 따라 손해배상을 청구할 수 있는 것이 아니다. 공인중개사의 고의나 과실이 있어야 한다. 예를 들어 공인중개사가 대출금액을 잘못 알려줘서 중개 사고가 발생하였다거나 하는 경우를 의미한다.
3. 한국공인중개사협회에서는 임차인(피해자)에게 먼저 손해배상금을 주고, 그 금액만큼 공인중개사에게 구상권을 청구해서 받는다. 단 공인중개사의 형편을 고려하여 10개월 할부 등의 방법으로 받는다고 한다.
4. 공제증서에 따라 청구를 하려면 공인중개사를 상대로 소송을 제기해서 승소를 해야 받을 수 있다.
이제 전세 계약도 체결했고,, 모든 걸 다 끝냈습니다.
이사만 남았네요.
긴 여정 고생하셨고, 안전하게 잘 들어가서 사시길 바라겠습니다 :)
