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by 김현준 Feb 09. 2019

6개월 만에 매도하면서 배운 하락시장 부동산 매도 방법

부동산 매매를 하면서 배운 하락시장 매도 방법


부동산을 6개월 만에 매매를 했다면 투자라기보다는 투기라고 볼 수 있어 이번 글을 쓰는데 부담이 되기는 합니다. 하지만 투기와 투자에 대한 명확한 정의는 없으며 주관적인 부분이 있습니다. 개인적으로는 이 투자건을 통해서 많은 것을 배웠습니다. 그중에 한 가지를 공유해 볼까 합니다.


물론 이 방법이 정답은 아니며, 잘못된 방법일 수도 있습니다. 하나의 경험담으로 접근하시면 좋을 거 같습니다. 


본의 아니게 부동산을 단타를 하였지만 꽤 많이 공부를 하고 매입을 하였습니다. 당시 공부한 흔적을 남기기 위해 부동산 카페에 남겼던 글도 링크를 걸어 봅니다.


작년에 수원 호매실을 투자를 했었습니다. 처음 매입을 할 때는 최소 2년 이상의 투자건으로 매입을 하였으나 신분당선 이슈가 생기면서 목표 수익에 예상보다 빨리 도달을 하였습니다. 게다가 투자했던 다른 물건들이 투기지역, 조정지역이 되면서 세금을 줄이기 위해서 급하게 매도를 하게 되었습니다. 


아주 큰돈을 번 것은 아니지만 6개월 동안 웬만한 직장인 1년 연봉을 벌었으니 투자했던 노력에 비해서는 많이 벌 수 있었던 거 같습니다. 


제가 매도한 시기가 매수한 시기와 다르게 조정장이 시작이 되면서 매도가 생각보다 쉽지는 않았습니다. 


그리고 이러한 조정기 부동산 시장에서 매도하는 방법에 대해 배운 점을 한번 공유해 보려고 합니다. 


1. 부동산은 한 곳만 골라서 중개인이 올인하게 하자


상승장 때와 다르게 하락장일 때는 손님이 별로 없어 수요를 찾아다녀야 매도가 가능한 시장입니다. 이러한 시장에서 가장 바보 같은 행동은 여러 부동산에 매물을 뿌리는 행위입니다. 제가 매도하고 나서, 유사한 물건을 지역에 모든 부동산에 물건을 내놓은 것을 보았습니다.


20개가 넘는 부동산에 물건을 올려놓았습니다. 이렇게 물건을 올려놓으면 노출은 많이 될 수 있으나 이러한 조정장에서는 최악의 행위를 했다고 볼 수 있습니다. 


매수자 입장에서는 매도 물량이 많아 보이기 때문에 기다리면 가격이 더 내려갈 수도 있다는 시그널로 해석을 할 수가 있습니다. 그리고 매도자가 이렇게 하면 급해 보이기 때문에 매수자 입장에서는 더 떨어질 거라는 기대를 할 수 있게 되고 실제로 가격 조정을 심하게 요구를 하기도 합니다. 


부동산 입장에서는 이러한 매물은 누구나 취급할 수 있는 매물로 생각을 하기 때문에 우선순위에서 뒤로 밀리게 됩니다. 부동산에 와서 찾는 손님이 있으면 중개는 가능지만 굳이 손님을 찾아다닐 유인이 줄어들게 됩니다.


하지만 부동산을 한 곳만 선택을 하게 되면 부동산 사장님 입장에서는 독점 물건이기 때문에 손님을 직접 찾아다니면서 중개를 적극적으로 하게 됩니다. 


매수자 입장에서도 숨겨진 물건이라는 인식이 있어 조급한 마음이 들고 장점을 더 생각하게 됩니다. 하지만 위에 물건처럼 다 오픈이 되어 있는 물건의 경우 왜 아직까지 매도가 안되었을까? 생각을 하면서 물건의 장점보다는 단점을 더 생각하게 됩니다. 


2. 실력 있는 중개인을 찾아라


실력 있는 중개인을 찾는 방법은 사실 가장 어려운 방법이기는 합니다. 일반적으로 성공적인 매수를 했다면 그 매수를 중개해준 중개인에게 매도를 맡기는 것이 가장 무난한 방법이라고 할 수 있습니다. 


매도자 입장에서 중개인에게 필요한 것은 중개 지식이 아니라 적극적인 영업과 지역 네트워크입니다. 


지역 네트워크를 이용하기 위해서는 아파트 상가에 있는 부동산을 이용하는 것이 가장 좋습니다. 게다가 입주 때부터 토박이로 계속 영업을 한 부동산이라면 금상첨화라고 할 수 있겠습니다. 


계속 영업 여부를 확인하는 방법은 네이버나 다음 지도를 이용하는 방법이 있습니다. 개인적으로는 다음 지도를 추천을 합니다. 단지 상가 로드뷰를 본 다음에 가장 오래된 연도의 사진과 현재 사진을 비교해 보면서 현재까지 남아있는 부동산을 보면 10년 이상 영업을 한 부동산을 찾아볼 수 있습니다.

그리고 적극성을 알기 위해서는 블로그를 운영하는지 확인해 보면 알 수 있으며 네이버 부동산을 통해서 중개 물건을 많이 가지고 있는지 그리고 그 물건 중에서 독점 물건이 많은지를 보면 중개인의 실력을 어느 정도 알 수가 있습니다. 


3. 중개인에게 확실한 인센티브와 기간을 정해줘라


아무리 실력이 좋은 중개인을 만나더라도 그 중개인이 최선을 다하지 않으면 소용이 없습니다. 가장 좋은 방법은 중개수수료를 확정을 해 주는 것입니다. 예를 들어서 일반적인 중개수수료가 100만 원이라고 한다면 언제까지 매도를 해 줄 경우 중개수수료를 200만 원을 주겠다고 하는 것입니다.


말로 하는 것보다는 문자를 통해서 확실하게 해 주면 중개인 입장에서는 신뢰를 가지게 되고 기간까지 정해져 있기 때문에 모든 일 보다 앞서서 올인을 하게 됩니다. 자주 부동산을 방문하여 중개인과 이야기하면서 상황을 듣고 네고 가능한 금액도 위임해 주면 일이 더 쉽게 진행되게 됩니다. 


4. 호가는 호가일 뿐 적정한 가격을 정해라


초보 매도자들이 조정장에서 매도를 하면서 가장 흔하게 하는 실수입니다. 상승장 일 때 올려놓은 호가를 매도가로 생각을 하는 경우가 있습니다. 호가는 상승장도 아닌 급등장에서나 의미가 있고 이 가격에 팔 수 있습니다. 하지만 현재와 같은 조정장에서는 호가보다는 가장 최근에 매매가 된 실거래가를 기준으로 하여 매도가를 정하는 것이 매도 가능성을 높여줍니다. 


반대로 내가 매수자라고 생각을 할 때 기준 가격이 되는 것은 호가가 아니라 국토부 실거래가가 되게 됩니다. 중간에 거래절벽이 있다면 중간에 반영된 호재들을 고려하여 가격에 반영을 하여 매도를 하는 것이 가장 좋다고 생각합니다. 



5. 큰 호재가 있다면 매도 타이밍일 수도 있다


내가 가지고 있던 물건에 예상하지 못했던 큰 호재가 있다면 그때가 매도 타이밍일 수도 있습니다. 상승장 일 때는 매수 신호일 수 있으나 하락장이나 조정장일 때는 그나마 사람들이 관심을 가져주는 상황이기 때문에 매도할 수 있는 기회라고 볼 수 있습니다. 물론 그 호재로 인해서 수익이 더 날 수도 있으나 그 호재가 사라질 경우 실망 매물이 나와서 매도 타이밍이 몇 년씩 늦어질 수도 있습니다. 주식 명언 중에 무릎에 사서 어깨에 팔라는 말이 있는데 부동산을 투자 관점에서 매수했다면 이 말이 맞는 거 같습니다. 




부동산 투자를 시작한 후 처음 겪어 보는 조정장에서 매도를 해 보면서 많은 생각을 하게 되었네요. 상승장 때 매도와 조정장에서 매도는 매우 다른 거 같습니다. 참고로 위와 반대로 물건을 뿌려서 매물을 내놓은 물건도 하나 있습니다. 그런데 너무 안 팔리네요. 그래서 그때와 반대로 해 보았는데, 오히러 잘 매도가 되었습니다. 상승장 일 때와 조정장일 때의 대처방법은 다른 거 같습니다. 




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