리얼생존 뉴스레터 Vol. 6. 12월 2주차
상가임차인의 시작을 위한 부동산법 by 법무법인 어진 하동권 변호사
안녕하세요, 법무법인 어진의 부동산전문변호사 하동권 변호사입니다. 어쩌다보니 아내의 부탁으로 '이제 막 시작하는 상가임차인을 위해 꼭 알아야 할 사항'을 글로 다루게 되었습니다.
개인사업자는 회사 등의 법인을 설립하지 않고 스스로 사업을 하는 사람을 말합니다. 자영업자라고도 하는데, 개인사업자가 되는 것은 비교적 간단하고, 유행하는 사업 아이템에 따라 수많은 사람들이 개인사업자의 길에 뛰어들기도 합니다.
예전에 인터넷 전용선이 보급되어 스타크래프트라는 게임이 전 세계적인 인기를 끌게 되면서 엄청난 숫자의 피씨방 운영자가 생겼고, 최근에는 카페가 그 위상을 대신하는 것으로 보입니다.
이렇게 개인사업자가 되어 어떤 사업을 영위하기 위해 반드시 필요한 것이 ‘사업장’입니다. 사업자등록이 가능한 상가건물을 임차해서 사용해야 하기 때문에 개인사업자는 자기 건물을 사용하는 것이 아닌 이상 반드시 상가임대차계약을 체결할 수밖에 없습니다.
오늘은 개인사업을 시작하려는 상가임차인이 무엇을 알아야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
1. 임대차계약을 체결할 때 주의사항
가. 임대차계약을 체결했으면 사업자등록은 빠르게
임차인에게 있어서 가장 중요한 것은 보증금을 확실하게 돌려받을 수 있는 것인가 하는 점입니다. 그런데 상가임차인은 사업자등록을 신청하는 경우 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.
그럴 일은 없어야 하겠지만, 임대인이 나쁜 마음을 먹고 임대차계약을 체결한 직후 건물에 근저당을 설정하고 대출을 받거나, 계약 후 사업자등록 및 확정일자 전에 가압류 등이 들어오는 수가 있습니다.
계약 후 사업자등록과 확정일자를 뒤늦게 받으면 내 보증금이 후순위로 밀려날 수 있고, 이 경우 보증금 전액을 돌려받는데 문제가 생길 수 있으니 사업자등록과 확정일자는 최대한 서두르세요.
나. 원상복구문제는 임대차계약 체결시부터 신경써야
주택이든 상가든 중개사무소에서 사용하는 임대차계약서 양식에는 ‘원상복구규정’이 부동문자로 기재되어 있습니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 임대목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 인도한다는 규정인데요, 임차인의 원상복구의무는 ‘임대차계약을 체결하였을 당시의 모습’으로 돌려놓는 것입니다.
따라서 임대차계약을 체결하고 인테리어 등 공사를 시작하기 전에 건물의 모습이 어떠했는지 사진, 동영상 등의 자료를 충분히 확보해두어야 나중에 임대인의 부당하게 과도한 원상복구 요구를 물리칠 수 있습니다.
다. 보증금, 월세의 자동인상규정은 회피해야
상가임대차법 제11조에서는 차임 등의 증감청구권이라는 규정을 두고 있습니다. 임대인은 차임의 증액을, 임차인은 감액을 청구할 수 있다는 규정인데, 증액은 5%의 한도가 적용되고, 이마저도 임차인이 거부하면 올릴 수 없습니다.
그런데 임대차계약서에 ‘추후 갱신될 때 보증금 또는 차임을 얼마 인상하여 적용한다’는 등의 규정을 두는 경우가 있습니다.
이렇게 계약 체결 당시 약정을 해버리면 5%의 제한을 받지 않고, 임차인이 보증금이나 차임의 증액을 거부할 수도 없기 때문에 아주 불리합니다.
상권이 좋은 장소에서는 대부분 위와 같은 규정을 두긴 하지만, 서울의 중심상권이 아닌 이상 위와 같은 요구를 하는 경우가 흔치 않으므로 내가 임차하려는 지역에서 저런 규정을 일반적으로 사용하지 않는다면 거부하시는 것이 좋습니다.
2. 임대차계약이 유지되는 동안 주의사항
가. 월세 3개월분을 밀리면 절대로 안된다
임대차계약에서 월 차임의 지급은 임차인의 핵심적인 의무입니다. 특히 상가임대차는 임차인이 임대차계약 종료시 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하거나 갱신요구권을 행사할 수 있는 등으로 여러 보호를 받게 되는데, 월 차임을 3개월치 밀리면 아무런 권리를 행사할 수가 없게 됩니다.
내가 권리금을 얼마를 주고 들어왔든 관계없이 보증금만 받고 쫓겨나는 수가 있기 때문에 월 차임 3개월 연체는 무슨 수를 써서라도 막아내셔야 합니다.
나. 공동사업자 추가는 임대인의 동의를 받아야
처음에는 혼자 사업자를 내서 하다가 중간에 공동사업자를 추가하는 경우가 있습니다. 그런데 임대인 입장에서는 ‘나와 계약을 체결하지 않은 사람이 내 건물에 들어와서 장사를 하는 상황’이 됩니다.
때문에 임대인이 무단전대나 기타 임차인의 의무위반을 원인으로 임대차계약의 갱신을 거절하거나 해지를 할 수 있으므로 공동사업자를 추가하는 경우에는 임대인의 동의를 받으셔야 합니다.
특히, 사업자변경(추가)을 할 때 임대차계약서를 제출하는데, ‘어차피 이미 체결한게 있으니 내가 대강 수정해서 제출해도 되겠지’라고 생각하고, 기존의 임대차계약서를 임의로 수정해서 공동사업자 이름을 넣어 사용하는 경우가 있는데 ‘사문서위조’로 형사처벌까지 받을 수 있으므로 이러시면 안됩니다.
다. 갱신요구는 꼭 하자
상가임대차법이 개정되면서 임차인이 특별히 잘못한 것이 없다면 10년까지 임대기간을 연장할 수 있게 되었습니다.
그런데 임대차계약의 갱신은 ‘임차인의 갱신요구권 행사에 의한 갱신’과 ‘묵시적 갱신’이 있고, 두 가지의 내용이 조금 다릅니다.
임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우 ‘전 임대차와 동일한 조건’으로 갱신되고, 갱신되는 임대차기간도 ‘전 임대차와 동일’합니다. 따라서 처음에 2년으로 계약을 체결했다면, 갱신되는 임대차계약도 2년으로 결정됩니다. 그러나 갱신요구권을 행사하지 않고 묵시적으로 갱신되는 경우 월 차임과 보증금은 ‘전 임대차와 동일’하게 결정되나 임대차기간이 다릅니다.
환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약은 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 1년짜리 임대차계약으로 갱신됩니다. 반면, 환산보증금을 초과하는 임대차계약은 민법이 적용되어 ‘기간의 정함이 없는 임대차계약’으로 처리됩니다.
상당히 번잡한 법률문제가 발생할 수 있으므로 갱신요구권은 꼭 법이 정한 기간 내에 행사하시는 것이 바람직합니다. (임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이)
3. 임대차계약이 끝날 무렵의 주의사항
가. 신규임차인을 주선해서 권리금을 회수하자
임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 종료일까지 사이에 임차인은 임대인에게 신규임차인을 주선해주고, 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하면 그 신규임차인에게 권리금을 받고 나올 수 있습니다.
만약 임대인이 임차인으로부터 주선받은 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하면 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이 과정은 상가임대차에서 가장 많은 주의가 필요한 부분이므로 임대차계약을 끝내고 권리금을 회수해야겠다는 생각을 하셨다면, 반드시 넉넉하게 시간을 두고 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.
나. 보증금 반환
임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 당연히 보증금에 대한 이자를 받을 수 있는 것으로 생각하시는 분이 많습니다. 그러나 보증금에 대한 이자는 임차인이 건물을 임대인에게 돌려주었을 때 비로소 발생하는 것입니다.
따라서 임대차계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 신속하게 임차권등기명령을 받은 후 폐업절차를 마무리하고 건물을 넘겨줘야 보증금에 대한 이자를 받을 수 있습니다.
임대차계약은 매매계약 다음으로 흔히 접할 수 있는 계약이지만, 주택과 상가가 다르고, 계속해서 개정이 이루어지고 있기 때문에 자칫 잘못하면 뜻밖의 손해를 입을 수 있습니다. 때문에 귀찮다는 생각이 들더라도 확인 차원에서 꼭 한번쯤은 전문가와 상담을 받으신 후 일을 진행하시는 것이 안전합니다.
하동권 변호사 | 법무법인 어진
부동산전문 및 민사, 가사 분야의 변호사로 일하고 있습니다. 이제 곧 태어날 아기의 아빠이자 아내의에게 귤을 까서 갖다주는 애처가로 살고 있고, 방 하나를 가득 메운 피규어들로 대표하는 '덕질'을 취미로 하고 있습니다.
부동산 관련 로펌에서 3~400 건 이상의 부동산 관련 송무를 다루면서 자연스럽게 개인 간의 계약에 관심을 갖게 되었습니다. 지금은 친구들과 함께 로펌의 대표로서, 급격한 시장 변화에 따른 혼란스러운 부동산 법률 시장에 양질의 법률서비스를 제공하고자 합니다.
