건폐율=대지를 덮는 지상층 면적/대지면적
용적률=지상층 면적/대지면적
건축면적=대지를 덮는 지상층 면적
연면적=지상층 바닥면적의 합
건축물을 짓기 위해서는 건폐율과 용적률을 빼놓고 얘기할 수는 없다. 수평적 규제인 건폐율과 입체적 규제인 용적률을 통해 대지의 밀도를 관리한다.
건폐율로 건축면적을 제한하는 이유는 대지와 대지간 공지를 만들어 바람을 통하게 하고 유사시 대피 통로로 사용하기 위함이다. 물론 건물과 건물을 이격해 프라이버시 보호도 포함된다.
건폐율로 제한하면서 동시에 용적률을 제한 하는 이유는 높이를 위한 규제다. 예를 들어 건폐율이 50%이하이고 용적률이 200%이하라면 4층 이하의 규제가 자연스레 적용된다. 이러한 규제는 도시 전체의 밀도 규제를 기조로 사용되는 방식이다.
이러한 도시 규제는 2000년대 들어서면서 도시지역을 관리하는 ‘도시계획법’과 비도시지역을 관리하는 ‘국토이용관리법’으로 관리했다. 이후 2002년에 두 법률을 합쳐 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합하였다.
이런 법률들은 ‘조선시가지계획령’의 용도지역 체계를 상당 부분 계승하여 주거, 상업, 공업, 녹지지역의 4대 용도지역을 구분하여 법제화됐다. 1970년대부터 국가주도로 성장한 압축적인 상업화와 전례없는 속도의 도시화와 관계가 있을 것이다. 국가 재건을 위해 도시의 무질서를 막고 최소한의 질서를 부여하며 빠르게 도시를 재건해야 했던 시대적 배경이다.
다양성을 반영하기 보다 표준화된 모델을 적용하여 신속하게 주택과 산업시설을 공급하는 목표만 지향한 결과다. 이는 통제가 용이하고 공급이 예측가능한 가장 쉬운 방법을 택한 것이다.
일괄적으로 결정된 규제는 경직된 규제가 지금까지 그대로 적용되고 있다. 과거와 다르게 복잡하고 다원화된 도시 수요에 대응하지 못해 지속적으로 문제제기되는 이유이기도 하다.
우리는 늘 빠르게 양적 성장만을 성공의 지표로 삼는다. 뒤돌아보거나 잘못된 길을 가고 있는지는 중요치 않다. 오늘 시작해서 내일 완성되길 기대하고 그 결과에 최고의 성과로 치부한다.
과거와 다르게 디자인의 질이나 도시 경관의 조화를 요구하는 시대에 부합하지 못한다. 성냥갑 모양의 아파트나 판상형의 상업 건물을 반복적으로 찍어내듯 쏟아내도 우리는 공급된 숫자로 판단하지 질적 평가는 등한시 한다.
시대가 변해감에 우리는 더 수준높은 삶의 터전을 요구한다. 대표적인 사례의 비교는 아파트와 다세대주택이다. 모두의 꿈 내집 마련은 아파트이지 다세대주택을 선호하지 않는다. 아마도 조망이나 채광이 확보되지 않거나 주차의 편리성이 결여된 다세대주택은 비선호 주거일 수 밖에 없다.
일률적으로 모든 지역에 같은 건폐율과 용적률을 적용하기에 획일적일 수밖에 없고 내집 창문앞이 앞집이나 옆집을 마주할 수 밖에 없는 구조로 탄생한다. 민법 규정상 대지경계 2m 이내에는 차면시설을 설치해야 한다. 그래서 지상에 살면서도 지하층에 사는 경험을 하게 된다.
건폐율이나 용적률은 지자체별로 자율성이 보장되어야 한다. 용도지역의 세부화에 대한 권한도 지자체의 몫으로 남겨줘야 한다. 예를 들어 도쿄처럼 주거 밀집지역에 도로폭과 연동하여 폭에 따라 건폐율과 용적률을 차등 적용할수도 있다. 경우에 따라서는 건폐율을 제한하고 용적률을 상향해서 대지와 대지 사이의 개방감과 프라이버시를 동시에 확보할 수도 있다. 사람의 힘으로 측정할 수 없는 정북방향 일조권을 대신 할 수도 있다.
우리는 이미 정해진 것을 바꾸는 걸 반가워하지 않는다. 수고는 새로운 일이 늘어난다고 생각한다. 그래서 우리는 늘, “원래 그렇습니다.”라는 답을 듣는다.