캐나다 동향 - 정책(2025년 봄)

Rennie Landscape / Spring 2025

매년 11월, 캐나다 연방정부는 이민 수준 계획(immigration levels plan)을 갱신하며, 2015년 이후로는 매년 구체적인 영주권자(Permanent Resident) 수용 목표를 설정해 왔다. 하지만 앞서 살펴보았듯, 최근 캐나다 인구 증가의 가장 큰 원천은 영주권자가 아니라, 국제 유학생, 외국인 노동자, 난민 신청자 등 비영주권자(Non-Permanent Residents)였다.

(비영주권자 감축정책)

2024년 11월에 발표된 가장 최근의 이민 수준 계획은 이러한 점을 인정하며, 비영주권자 증가 속도가 수용 가능한 수준을 넘어서고 있다는 판단 하에, 이를 조절하기 위한 구체적인 감축 목표를 포함하고 있다.

정부는 2025년과 2026년에 각각 44만 5천 명의 비영주권자 순감소를 목표로 설정했으며, 2027년에는 1만 7천 명의 소폭 순증을 계획하고 있다.

이미 발표된 대로, 비영주권자 비중을 전체 인구의 5% 이하로 낮추겠다는 정책 기조도 유지되고 있다.

또한, 영주권 수용 목표도 하향 조정되었다. 기존 50만 명이었던 목표는 2025년 39만 5천 명, 2026년 38만 명, 2027년에는 36만 5천 명으로 줄었지만, 이는 여전히 팬데믹 이전인 2019년의 34만 1천 명보다는 높은 수준이다. 이러한 대규모 조정은 전례 없는 결과로 이어질 것으로 보인다.

연방 정부는 앞으로 2년간 매년 약 8만 5천 명의 인구 감소가 발생할 것으로 전망하고 있으며, 이는 캐나다 건국 이후 처음으로 기록될 인구 순감소다. 이러한 변화는 BC주, 특히 메트로 밴쿠버의 주택 시장에 큰 파장을 미칠 것으로 예상된다. 우리는 2025년과 2026년 모두 메트로 밴쿠버 인구가 순감소할 것으로 전망하고 있으며, 이는 곧 임대시장에 직접적인 영향을 미치게 될 것이다. 비영주권자는 대부분 임대주택 거주자이므로, 그 수가 급격히 줄면 임대 수요 감소 → 평균 임대료 하락 → 신축 전용 임대 아파트의 평균 요구 임대료 감소라는 흐름이 2025년부터 가시화될 가능성이 높다.

(대출 규제 완화)

최근 연방 규제 기관들이 대출 요건을 완화하는 두 가지 주요 정책 변화를 단행했다. 첫 번째는 2024년 11월 캐나다 금융감독청(OSFI)이 발표한 조치로, 모기지 보험이 없는 대출을 보유한 갱신자(renewers)도 이제는 스트레스 테스트(stress test) 없이 타 금융기관으로 이전할 수 있도록 허용되었다. (기존에는 보험이 있는 모기지에만 해당되던 예외 조항이다.)

이는 2024년 한 해에 갱신 예정인 170만 건의 모기지 대출자들이 더 낮은 금리를 찾아 이동할 수 있는 유연성을 제공하며, 금융기관 간 경쟁 심화로 인해 제공 금리에 하방 압력이 생길 수 있음을 시사한다.

두 번째 변화는 2024년 12월 발표된 모기지 보험 규정 상한 상향 조정이다. 이 조치에 따라 기존 100만 달러였던 모기지 보험 적용 한도가 150만 달러로 확대되어, 100만~150만 달러 사이의 주택 구매자들이 더 낮은 초기 자본금(다운페이먼트)으로도 주택 구매가 가능해지고, 보다 유리한 보험 적용 금리를 누릴 수 있게 되었다.
또한, 모든 생애 최초 및 신규 주택 구매자에게 30년 상환 기간(기존 25년)을 허용함으로써 월 상환 부담을 줄일 수 있는 여지가 생겼다. 이러한 변화들은 시장 전체를 뒤흔들 변화는 아니지만, 특히 생애 최초 구매자층에게 실질적인 구매 여력을 제공하는 긍정적 신호로 해석된다.

(양도소득세 개편 연기)

한편, 양도소득세(capital gains tax) 개편과 관련된 움직임은 정반대의 방향으로 흘러가고 있다. 2024년 4월 발표된 개정안은 양도소득 과세율 인상(포함 비율 증가)을 골자로 하며, 2024년 6월 시행 예정이었다. 그러나 2024년 12월 국회가 정회(prorogation)되며 법안이 통과되지 못했고, 이에 따라 혼란을 방지하기 위해 시행 시점이 2026년 1월 1일로 연기되었다. 정부는 동시에 기업가, 주택 소유자 등 일부 그룹에 대한 예외 조항도 추가한다고 밝혔다. 이와 함께 2025년 4월 28일로 예정된 총선을 앞두고, 주요 정당 대표들이 모두 양도소득세 인상안을 철회하겠다고 공식 입장을 밝히면서, 해당 개편안은 사실상 정치적으로 무력화될 가능성이 높아졌다. 이는 장기 보유 부동산의 매각을 고려 중인 투자자들에게는 긍정적인 신호로, 세금 부담 완화로 인해 시장에 다시금 유동성이 유입될 가능성도 있다.

결과적으로, 기존 자본이득세 체제로의 회귀는 주택 시장, 특히 투자 목적 보유 자산의 거래 활성화에 일정 부분 기여할 수 있는 요인이 될 것이다.

(주택 구매를 견인하는 주정부 정책)

2025년 2월 25일, BC 금융감독청(BC Financial Services Authority)은 부동산개발마케팅법(REDMA)의 조기 마케팅 허용 기간을 연장하는 새로운 시범 프로그램을 발표했다. 이번 프로그램은 100세대 이상 규모의 개발 프로젝트를 대상으로, 기존 12개월이었던 조기 마케팅 허용 기간을 최대 18개월까지 연장 신청할 수 있도록 허용한다. 이는 현재 분양 중이거나 예정된 프로젝트 모두에 적용될 수 있으며, 최근 신규 주택 개발의 시장 구조를 반영한 현실적인 제도 개선으로 평가된다.

앞서 논의했듯, 이 변화는 대규모 프로젝트의 사업성 확보에 도움을 줄 수 있는 조치로, 사전분양 시장의 활성화 → 공급 실현 가능성 증가 → 전체 주택 재고 확대라는 선순환을 유도할 수 있다.

이에 앞서, 2024년 9월 19일, BC 주정부는 적정 주택 이니셔티브(Attainable Housing Initiative, AHI)를 발표했다. 해당 프로그램은 신규 주택 구매 시 주정부가 40%의 자금을 지원하고,구매자가 나머지 60%를 부담하는 형태의 공동 투자 구조로 설계되어 있다. 주정부가 투입한 40%의 자금은 25년이 경과하거나 주택을 매도할 때 또는 해당 주택이 더 이상 본인의 거주용이 아닐때 1.5%의 이자를 포함하여 전액 상환해야 한다. 단, 참여자는 일정 소득 기준을 충족해야 하며, 이 프로그램은 초기에는 MST 네이션스 협회(MST Nations Corporation) 및 캐나다 랜드 컴퍼니(Canada Lands Company)와 협력하여 개발되는 Heather Lands 프로젝트에 시범 적용된다.이 제도는 참여 가능한 구매자들에게 실질적인 부담 완화 효과를 제공하며, 전반적인 신규 주택 수요에도 일정 수준의 긍정적인 자극을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

(자료: Ryan Wise - Market intelligence manager & Lead Analyst at Rennie Group)