기대와 걱정이 공존하는 2022년 강남
찰리오빠의 부동산 에세이
정부는 그동안 서울 강남구 아파트 매매/전세 트렌드가 국내 주택 시장에 큰 영향을 줬다고 생각하는데요, 그렇기 때문에 재건축 사업 규제뿐만 아니라 분양가 상한제, 다양한 세제 규제 등으로 강남 집값 상승을 지속적으로 막고자 노력 중입니다. 아시다시피 쉽지가 않죠. 최근 강남 아파트 매매가를 보더라도 상승세인가 싶거든요.
2019년 매매가가 보합이라 해도, 2020년부터 정치/경제적 변화와 함께 2022년부터는 매년 예정된 교통 인프라 구축의 가장 큰 수혜지는 서울 강남인 것이 자명합니다. 초대형급 호재들 덕분에 자연발생적 수요 증가를 주택 공급이 받혀주지 못하는 강남, 과연 강남은 정부의 뜻대로 잡힐까요? 쉽지 않습니다.
배우 김래원씨가 주연을 맡은 '강남 1970'이라는 영화가 있었습니다. 강남땅을 향한 자본가들의 욕망이 펼쳐지던 시대를 다룬 영화입니다. 2022년의 강남은 또 다른 계급을 만들 수 있지 않을까 싶을 정도로 전례 없는 파격적인 변화를 준비하고 있습니다. 대한민국 랜드마크가 생길 수도 있지만, 한편으로는 마냥 반갑기만 하지 않는 개발 호재, 과연 어떤 결과를 가져올까요?
2020년 트럼프 재선에도
미국 경기가 양호하다면
밉상이 맞긴 한데, 지금 미국은 밉상 이길 인재가 없다.내년 미국 대선에 대한 여러 이야기가 있지만, 현 상황을 요약해 보면 트럼프에 대한 부정적 시선이 많은 것이 사실입니다. 하지만, 트럼프 재선에 대항할만한 뚜렷한 경쟁자가 보이지 않습니다. 중국을 두고 벌어지는 갈등 전개와 이를 대응하는 트럼프의 리더십, FRB의 금리 인하, 미국의 보호 무역 등 미국 중심의 우호적 경제 상황 설정은 모두 트럼프의 재선을 위한 큰 그림입니다. 많은 분들이 언급하고 있습니다.
중요한 것은, 우호적인 경제 지표를 내년 재선까지 끌고 가야 하는데, 여러모로 미국 경제에 빨간 불이 들어오고 있다는 것입니다. 연준에서 금리를 연내 추가 인하할 가능성도 있고, PMI 제조업 지수, 소비자 소비 심리 지수 등 여러 경기 선행 지표들이 이미 미국의 경기 침체를 예고하고 있습니다. 그런데, 트럼프 재선 후 특별한 변수 없이 경기 상태가 양호하다면 어떨까요? 아마 국내 부동산 시장도 불확실성에서 벗어나 상승 모멘텀이 생길 가능성이 높습니다.
여기에 2021년 말 서울 용산에 위치했던 한미 연합사령부가 평택 미군기지로 이전합니다. 2019년 10월부터 용산 기지 반환 절차가 진행되는데요, 이제 시작인 용산의 변신이 강남권 시세에도 당연히 영향을 줄 것입니다. 2021년 착공되는 용인 플랫폼시티와 2022년 판교 제2테크노벨리 입주는 신분당선이 통과하는 입지들에 상당한 영향력을 행사할 것으로 예상되는데요, 이건 시작에 불과합니다.
2022년 신분당선 신사역 개통,
9호선 환승으로 얘기 끝
신분당선 1단계 연장은 신논형과 논현까지 포함됩니다.화두가 될 수 있음에도 놀랄만큼 잠잠한 첫 번째 교통 호재는 신분당선의 신사역 연장입니다. 현재 신분당선 시작점인 강남역과 신사역이 바로 연결되는 것으로 알고 계신 분들도 많은데요, 2022년 개통을 목표로 한 신분당선 연장은 9호선 신논현역과 7호선 논현역을 거쳐 3호선 신사역으로 연결됩니다. 서울의 중추 노선으로 여겨지는 9호선, 7호선, 3호선이 모두 환승역이 됩니다. 신논현역뿐만 아니라 7호선 논현역과 3호선 신사역은 역세권이기는 하지만, 뭔가 아쉬운 모습을 보여줬던 입지인데요, 신분당선이 합류함에 따라 엄청난 유동 인구의 격변지로 떠오르게 됩니다. 개인적으로 GTX 노선들보다 시세에 더 큰 영향을 줄 것인데, 언론이 잠잠합니다. 2020년부터 본격적으로 거론될 텐데, 그 귀추가 주목됩니다.
신분당선의 신사역 연장만으로도 신사역, 논현역은 말할 것도 없고 수지 성복동과 상현동까지 빨대 효과로 인한 수혜가 예상됩니다. 현금이 넉넉한 분들은 강남, 적당한 투자금이 있는 분들은 수지가 각광받을 지역이 될 것입니다.
2023년 GTX-A 개통
GTX의 최종 수혜지는 어디일까
GTX 최대 수혜지에 대해 다시 한 번 생각해 볼 필요가 있다 (출처: 매일경제)GTX 3가지 노선에 대해서는 말이 많긴 한데요, 결과적으로 KTX보다 관심을 모을 수밖에 없습니다. 관심을 모은다는 것은 GTX가 지나가는 동네는 수혜의 폭이 클 수도 있다는 의미인데요, 특히 현재 저평가 지역으로 평가받는 많은 입지들의 수익률이 클 수도 있다는 의미입니다. 물론, 반대일 수도 있지만 현재 서울권 신축 공급이 우려되는 상황에서 대체 투자 지역으로 떠오를 가능성이 높습니다.
개인적으로 GTX-B 노선을 제외하면 교통 인프라가 확충되는 주요 요지들은 워낙 낙후됐거나 택지 단위로 개발이 예정돼 있기 때문에 관심을 모을 수밖에 없습니다. 10년 후까지는 알 수 없지만, 개통되는 시점을 전후해 부동산 관련된 많은 자금이 쏠릴 가능성이 높습니다. 더욱이 현 정부에서 우려가 팽배한 남양주 왕숙까지 최대한 교통선 구축에 심혈을 기울이는 것이 사실이라면, 죽어가는 2기 신도시의 실수를 답습하지 않을 것입니다. 특히 분양가 상한제가 적용된다면, 이들 입지에 공급되는 분양가가 적정 수준일 가능성이 높기 때문에 투기 자금들이 모일 가능성을 배제할 수 없습니다.
2024년 GBC 완성?
동북선 경전철과 신안산선은 덤
호재의 끝판왕, 서울 삼성동 GBC 조감도 (출처: 조선비즈)여러 규제 정책에도 불구하고, 2024년까지 예정된 인프라 구축은 실제로 정부가 집값을 잡을 생각이 있는지 의아한 부분이 많습니다. 위 언급한 호재들도 호재의 중심에는 서울 강남이 있습니다. 여기에 방점을 찍을 것이 바로 서울 삼성동의 현대차 글로벌 비즈니스 센터, GBC입니다.
GBC는 큰 이슈가 없다면 2019년 중 착공이 시작될 텐데요, 늦어도 2020년 초에 착공된다 하더라도, 지금 서울 강남에서 가장 뜨거운 재건축 단지인 삼성동 홍실아파트와 청담 삼익아파트, 봉은사역 근처 풍림1차 아파트와 래미안 아파트가 엄청난 시세 상승을 불러올 가능성이 높습니다. 멀게는 잠실 엘스, 대치동의 구축 아파트들도 영향을 받을 텐데, 시장이 반응할 단지에 정부가 인위적으로 가격을 통제하는 방향이 언제까지 유효할지 의문입니다.
1:1 재건축이 예상되는 홍실아파트는 30평 대 기준 22억 원을 호가하고 있고, 대치동의 한 래미안 단지는 최근 전세만 2억 원이 상승하기도 했습니다. 상아2차 아파트 재건축은 분양 평당가 4,750만 원을 통과했고요, 삼성동 풍림1차 아파트는 나홀로 단지임에도 불구하고 그간 시세 오름폭이 2배를 껑충 넘은지 오래입니다.
여기에 수도권에서 서울 중심부로 접근성이 개선되는 2개의 경전철급 노선, 동북선 경전철과 신안산선은 양념도 이런 양념이 없습니다. 특히, 신안산선은 강남뿐만 아니라 여의도권 시세에 영향을 미치며 서울 시내에 전반적인 시세 견인에 역할을 할 가능성도 엿보입니다.
2022년부터 약 3년 간 강남 주택 시세를 건드릴 대형 호재들이 지나가면, 빨라도 2025년부터 3기 신도시 입주가 예상됩니다. 이 3기 신도시 성패는 도심권의 시세에도 영향을 줄 테지요.
더불어, 2025년은 우리나라 65세 이상 인구가 1,000만 명을 돌파할 것으로 예측되는 해입니다. 그렇지 않아도 베이비부머 세대들이 서울로의 도심 회귀 현상을 보여주고, 젊은 사람들도 직주 근접의 중요성을 깨달아가고 있는 시기에 서울에 살고 싶은 갈망이 어떻게 시세로 반영될지 두고 볼 일입니다.
결론적으로, 지금 진행되고 있는 정부의 다양한 정책들이 시장 논리에 따라 다시 상승세로 전환될 가능성이 높아 보입니다. 이럴 때, 지금 우리가 관심 가질 지역이 어디일까요? 부동산이 하락한다면, 오히려 투자 적기가 찾아올 가능성이 더 높아 보이는 건 괜한 기분 탓일까요?
