평균값이 가진 함정과 기회
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
우리는 종종 현실과 동떨어진 뉴스를 접할 때가 많습니다. 뉴스에서는 경제성장률과 GDP가 상승하고 있다고 하는데 나와는 전혀 상관없어 보이는 느낌을 받거나, 부동산 시장이 안정기로 접어들었다고 하는데 우리 옆 단지의 시세는 연일 고점을 찍고 있는 경우도 있지요. 이런 감정을 느낀 사람들의 반응은 네이버 뉴스 댓글만 봐도 쉽게 알 수가 있습니다.
언론사가 좋아하는 정보, 소위 기삿거리는 수치가 포함된 사실 기반의 정보입니다. 수치를 활용한 정보는 설득력을 얻는데 유용하지만, 그것을 받아들이는 수용자가 수치의 이면을 읽지 못하거나 뉴스 그 자체가 부여한 정보만 받아들인다면 현상을 왜곡해 인식하는 경우도 있습니다. 부동산의 경우에도 많은 수치들이 사용됩니다. 특히, 평균값이 많이 사용되는데, 이 평균값 수치를 어떻게 해석하는 것이 올바를지 생각해 볼 부분입니다.
평균의 함정,
거시적 데이터를 미시적으로 해석하지 말자
우리는 평균에 익숙합니다. 그렇기 때문에, 종종 이런 기사가 나곤 합니다. "전국의 민간아파트 분양가 평균은...", "서울 아파트 매매가 평균은...", "서울 주택 구입자 소득 수준의 평균은...". 수도 없이 많은 기사에 '평균'이라는 단어가 쓰입니다. 많이 쓰이는 이유는 우리가 익숙하기 때문입니다. 정보 처리 과정이 원활해, 정보를 쉽게 받아들인다는 의미입니다. 부동산에서 평균의 의미는 거시적 관점에서 흐름을 보기엔 유용하나, 개인 매수자나 매도자 입장에서 크게 의미가 없는 정보입니다.
'전국 민간아파트 분양가 3.3㎡당 1천65만원…0.88% 하락' 소식이 나에게 갖는 의미
7월 17일 연합뉴스는 전국 민간아파트 분양가가 0.88% 하락했다는 기사를 냈습니다. 내용을 보면 전국 민간아파트 분양가뿐만 아니라 서울 분양가, 수도권 분양가, 지방 분양가로 나눴으며, 전용면적별 하락 정도도 나타냈습니다. 이 기사에서 가장 의미없는 수치는 모든 분양가를 평균으로 산정한 제목 부분입니다. 개인적으로 기사 제목을 좀 더 예리하게 뽑았어야 하는 것이 아닌지 아쉬운 부분입니다. 전국 평균은 개별 접근 시 크게 와닿지도 않고, 인사이트도 없기 때문입니다.
부동산을 공부하는 입장에서, 이 기사는 내가 알아봐야 할 정보의 방향에 대한 트리거 포인트(Trigger Point) 역할을 한 정도로만 생각해야 합니다. 이미 30대 초중반의 부동산 관심자라면 본인이 눈여겨 보는 지역의 분양가를 놓고 비교해야 합니다. 저의 경우에는 최근 관심이 많았던 서울시 강동구 고덕동 고덕자이와 분양가를 비교했을 겁니다. 고덕자이의 경우 59㎡ 평형대는 6~7억의 분양가가 책정됐었으며, 평당 가격으로 치면 기사에서 언급한 서울 분양가 평당 평균 2,209만 원을 상회하는 2,500만 원 수준입니다. 전국 평균 분양가 하락과 저와는 아무 관련이 없는 것이지요.
평균의 활용,
평균을 통해 인사이트를 파악해 보자
위에 언급된 사례는 거시적 데이터이므로, 전반적인 흐름을 파악하는 데만 사용해야 합니다. 거시와 미시 중간의 적당한 데이터부터는 시장과 시세 등에 인사이트를 파악하는 데 용이할 수 있습니다. 정말 이건 분석자의 스마트함에 달려 있거든요. 간단한 예시를 볼까요?
지역구별 평당 가격부터 나름 인사이트는 만들 수 있다. (출처: 직방)이 자료를 통해 실거주자의 입장에서 어느 동네가 인기 동네인지는 파악할 수 있습니다. 이는 투자자의 입장과도 맞물리는데, 이 자료에서 나타난 순위는 어쨌든 시세 순위가 반영된 자료로, 해당 단지들이 수요를 대신하는 자료이며, 입지를 말하는 자료입니다. 자료에 의하면, 서울 25개구의 지역구별 평당 평균 가격은 2,264만 원입니다. 평균을 놓고 왼쪽은 평균 이상, 오른쪽은 평균 이하입니다. 이유가 다양하겠지만, 서대문구부터 금천구는 평당 가격을 놓고 봤을 때, 저평가 지역입니다.
이 자료만 놓고 쉽게 파악할 수 있는 부분은 강남구를 시작으로 종로구까지는 사람들이 선호하는 지역일 가능성이 높다는 것입니다. 이 자료는 전 세대를 놓고 파악된 자료인데, 내가 소형 평수를 원하는 사람이라면 20평형대 자료만 놓고 다시 재차 분석해 볼 수 있습니다. 아래와 같이 말이죠.
20평형대의 평당 가격이 기본적으로 더 높군요. (출처: 직방)20평형대 평당 가격을 보니 서초구가 1위입니다. 큰 차이는 없지만, 아무래도 축적된 자본이 없는 사회초년생과 신혼부부의 경우 평균 이하 지역에 더 관심이 가는 것은 사실이겠습니다. 요즘과 같이 정책적으로 부동산 규제가 심할 경우, 평균 이하의 지역 중 역세권으로 변모하거나 개발 이슈 등 호재가 있는 지역의 아파트를 관심 가져보는 것도 좋습니다. 자산이 부족할 수록, 매매했을 때 향후 시세차익을 고려한 매수가 이뤄져야 자본이 늘어나기 때문입니다. 그렇게 본다면, 위 자료에서는 영등포구부터 도봉구 중 호재가 있는 지역을 한 번 찾아보는 것이 쉬운 접근법일 수 있습니다. 얼마 전 동대문구에 대해 포스팅한 것이 있어 아래 링크 걸어드립니다.
마지막으로, 위 '평균의 함정'에서 언급한 기사에서는 서울 지역 내 '분양가 평균'이 2,209만 원이었습니다. 판단의 기준입니다. 내가 관심 가졌던 지역의 분양가가 2,209만 원보다 높다면 그만큼 사람들이 더 많이 관심갖는 지역일 수도 있다는 의미이며, 이는 그만큼의 프리미엄을 조금 더 기대할 수도 있다는 것을 생각할 수 있습니다.
20~30대 부동산에 관심을 갖는 분들은 아무리 실거주자가 목표라고 하더라도, 투자자의 관점을 놓쳐서는 안됩니다. 만족스러운 실거주 생활을 누리면서도, 내가 살고 있는 주택의 시세가 조금이라도 상승할 곳을 찾는 연습을 하는 것이 우리 일생에 몇 번 되지 않는 부동산 취득 기회에 도움이 될 것이라는 생각입니다.
