분양권 시장도 '거래절벽'인 이유
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
최근 주택산업연구원 자료에서 전세 거래비중 증가의 원인과 더불어 올 하반기 수도권 아파트 매매가와 전세가가 소폭 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 다양한 이유가 있겠지만, 전세 수요가 증가하고 있다는 것은 언급했듯 시세차익에 대한 기대심리가 꺾인 탓이 크다.
결국, 재개발이나 경공매 공부를 하지 않은 일반인 투자자가 기댈 곳은 '로또 분양'이나 '지역주택조합' 외에는 거의 없다. '지주택' 투자는 3,000만 원 수준의 초기 투자 비용으로 누구나 시작할 수 있어(청약통장이 없어도), 새 아파트 수요가 많아지는 부동산 활황기에 여기저기 개발사가 등장하는데, 시세가 급등할 것으로 보이거나 상권이 복잡하게 얽혀있는 지역의 경우 신중한 투자가 필요하다. (지방 지주택 사업이 그나마 잘 되는 이유이기도) 지주택은 초반에 완판되는 경우는 거의 없으므로, 절대 조급할 필요도 없다. 최근 금호동 재개발 구역이 뜨면서 '금호동 쌍용 라비체'에 대해 물어보는 지인들이 있는데, 투자 전 자세한 얘기가 필요하다. 아무튼 지주택 이야기는 나중에 따로 포스팅.
'눈물의 트리마제'라고 불리는 성수동 트리마제.사실, 일반인이 접근할 수 있는 비교적 간단한 주택 거래 방법으로 '분양권 거래'도 있다. 우리나라 베이비부머 세대는 '분양권 거래'가 어떤 의미인지 잘 아실텐데, 요즘 이 분양권 시장도 '거래절벽'이러는 이야기가 나온다. 지금 서울의 경우 모든 구가 투기지구나 투기과열지구로 지정돼 있어, 분양권 거래가 전면 금지다. 하지만 2017년 6월 19일 이전 분양이 진행된 신규 아파트 단지의 분양권 거래는 가능한 것이 있다. 대표적인 단지가 마포구 신촌그랑자이로 역세권에 상권이 인접해 좋은 입지로 평가받았던 곳이다.. 신촌그랑자이는 2016년 12월 분양해, 1년 6개월의 분양권 전매 제한 규정을 받았고, 이 전매 제한은 2018년 6월에 풀렸다.
최근 신촌그랑자이 분양권 거래가 얼마나 이뤄지는지 궁금해 알아보니, 거의 없단다. 음...생각보다 없다는 의미가 맞겠다. 며칠 생각해보니, 아마도 아래와 같은 이유가 아닐까 싶다. 개인적 생각이다.
양도소득세 부담 상승
2017년까지 분양권 보유기간 1년 미만 시 50%, 2년 이상 시 기본세율 적용(6~40%)이었으나, 2018년부터는 보유 기간과 상관없이 일괄적으로 50%가 적용된다. 신촌그랑자이의 경우, 84m2 평형대가 평균 4억~4억 5천만 원의 프리미엄이 형성됐다. 일단 2억~2억 2천 500만 원은 세금이다. 세금 부담이 높다. 팔기 싫을 것이다.
가점제 당첨자가 많았다
2016년 여름쯤 2017년에는 청약 가점제가 폐지된다는 소식이 돌았다. 2017년 8.2 대책 이후 국민주택규모에는 100% 가점제가 도입됐지만, 2016년 여름부터 겨울까지 신규 분양하는 아파트 단지에는 청약 가점을 통해 분양받은 사람들이 상대적으로 많았을 것이다. 이들은, 실수요자일 가능성이 높다는 의미다. 기본적으로 새 아파트에서 살 생각이 있어 물량 자체가 많지 않을 가능성이 있다. 혹시라도 분양권을 팔고 싶다면 아마도 2019년 1월 정도에 다시 확인할 필요가 있다. 신촌그랑자이의 경우 분양권 2년 보유시 일반 세율 적용이 가능해, 50% 이하로 세금을 부과하니 아마도 기다리고 있을 수도 있다.
시세차익 기대의 어려움
이미 서울 아파트는 몇 억 상당의 프리미엄이 붙어있고, 박원순 서울시장 3선 성공과 정부의 부동산 정책 기조를 볼 때 더 이상의 아파트 시세상승이 어렵다는 판단은 분양권 매매 시장에도 유효하다. 분양권은 미래 시세 가치가 오른다는 확신과 가정에 수요가 생긴다. 아마도, 투자자 입장에서는 용산이나 강남 등 현재 가치가 아직도 낮다고 판단하는 입지가 아니면 쉽사리 분양권 매수를 하지 않을 수 있겠다.
2017년 기준 하루 평균 분양권 거래는 약 3회, 2018년은 약 2회 수준이라고 한다. 낮은 수치란다. 분양권 거래는 실질적으로 돈 벌수 있는 기회이나, 어떻게 보면 돈 놓고 돈 먹기 게임이라 생각돼 그렇게 긍정적으로 생각하진 않는다. 그런데, 국민들이 만든 제도는 아니고 정부가 만든 제도니, 이를 잘 활용해 자산을 늘린 사람들을 뭐라고 할 수도 없는 노릇. 지금 분양 시장을 '로또 분양'으로 규정해 정부에서 '후분양제' 등 좋지 않은 시선과 함께 제재 수준을 검토하는 것 같은데, 현실적으로 분양은 불법 당첨자만 잘 걸러내고'로또'로 남겨 놓는 것이 차라리 착하고 성실하게 산 국민들에게 선물이 아닐까 싶다.
