'로또 분양'을 대하는 다른 관점
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
로또 분양 열풍 지속,
후분양제가 대안이 될 수 있을까?
2018년 분양 시장은 여전히 뜨겁다. 금융결제원과 이데일리 기사에 따르면 2018년 상반기 청약 1순위 모집에 약 101만 명이 몰렸다. 이는 2017년 상반기 78만 명 수준을 훨씬 상회하는 수치. 평균 경쟁률도 10:1 수준에서 13:1 수준으로 더 치열해졌다. 이는 아파트투유의 서버 다운 횟수가 증가하고 있다는 것만으로도 체감 가능.
청약에 목매게 돼버린 대한민국. (출처: 이데일리)부동산 관심자라면 최근 부동산 시장 접근법에 대해 분양과 재개발, 갭메우기 투자정도를 떠올릴 것인데, 재개발과 갭메우기 투자는 전문 투자자 영역이라면 분양은 신혼부부를 포함한 실거주자의 영역이다. 청약 정책에 있어 지난 1년 간 큰 변화가 2번 있었는데, 하나는 국민전용주택(85제곱미터 이하)의 100% 가점제 적용과 신혼부부 특별공급 물량 증가 정도가 있을 것.
여러모로 분양 시장에 활기를 넣어준 정부의 의도도 시장에 반영됐지만, 그런 이유로 최근 후분양제가 거론되고 있다는 건 다소 모순으로 느껴진다. 분양 시장에 투자자가 개입될 부분이 많은 부분 차단됐음에도 열기가 뜨거운 이유는, '로또가 기대되는 실수요자'가 많음을 말한다.
전반적으로 분양가는 슬금슬금 오르는 추세. (출처: 이데일리)정부가 청약제도의 한계를 인지하고 후분양제를 검토하는 부분은 굉장히 이론적이고 논리적인 판단에서 나올 수 있는 대안이다. 하지만 지난 포스팅에 후분양제의 한계에 대해 언급한 적 있다.
먼저, 분양가가 주변 시세보다 낮은 이유는 근본적으로 이렇다. 택지 개발을 예로 들면, 어떠한 이유로 정부가 대부분 소유하거나 개발이 필요하다는 판단하에 정부가 개인 땅을 매입하는 과정이 우선적으로 이뤄진다. 이후 정부는 건설사에 이 땅을 판다. 되도록 싸게 공급하게 되는데, 이는 건설사가 분양가 책정에 되도록 낮게 책정하라는 일종의 지시다. 이에 건설사는 일부 시세 상승분을반영하여 적정한 분양가를 도출한다.
애초에 이런 과정때문에 실제로 분양을 하게되면 주변 시세보다 싸게 공급하여 수요를 창출한다. 시장가격보다 싼 상품은 수요가 창출된다. 아주 단순한 경제적 논리이다. 하지만 이 기초적인 경제적 논리때문에 청약 제도, 다시 말해 선분양 제도가 존재하는 한 입지가 좋은 지역의 분양 경쟁은 사라지지 않는다. 참고로, 전 세계에 분양 제도가 있는 나라는 우리나라뿐.
후분양제 도입을 고려 중이지만, 최선의 방법인지는 모르겠다. 이에 대해 잘 정리한 기사가 있어, 궁금하면 아래 기사를 참고하면 되겠다.
그럼 또 다른 방법이 뭐가 있을까 생각해보면, 한 부동산 종사자 지인의 관점을 빌릴 수 있겠다. 그 분은 분양 제도에 손을 대는 것이 현실적으로 어렵다며, 차라리 시장의 공정성을 위해 기존 주택에 대한 '매매가 상한선'을 지정하는 것이 나을 수도 있다고 하더라. 주택을 가진 국민 대부분이 들고 일어날 수도 있는 언급이었지만, 결국 '로또 아파트'가 생긴 이유는 주위 매매가 폭등이 원인이니 이에 대한 상한선을 검토하여 어떻게든 통과시키는 것이 현 정부가 오히려 고민해야할 방향이라는 것이다. 솔직히 어떤 방향이 맞다고 말하기 어려우나, 현 정부가 대의적으로 부동산 문제에 접근 중이라면 지인의 방향이 맞을 수도 있겠다는 생각이 들었다.
마지막으로, 어쩌면 30대 초반인 내 입장에서도 너무 올라버린 부동산 가격에 속상할 때도 있다. 하지만, 다소 자유시장논리에 따라 수요와 공급이 알아서 가격을 조절할 수 있는 시장 기능을 가져가도록 정부가 지원해주는 것이 맞지 않나싶다. 인위적인 수요와 공급 조절이 성공했던 사례가 극히 드물다. 돈이 있으면 사고, 없으면 사지 않는 기본적인 경제 논리가 부동산에 통하지 말라는 법이 없지 않나 싶다. 조절을 안하면 시세가 더 오른다고 직관적으로 생각할 수 있지만 그건 가보지 않은 길이라 함부로 말하기 어려운 것.
