지역별 평당 분양가 흐름의 중요성
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
분양가 = 소비자 니즈 + 시장 트렌드
분양가는 어떻게 책정될까요? 많은 변수들이 있겠지만, 가장 중요한 점을 꼽자면 분양 수요자의 인식과 부동산 시장 트렌드로 설명할 수 있습니다. 일반인 입장에서 건설사가 분양가를 산정할 때 무조건 높게 부르는 것으로 오해할 수도 있으나, 시장의 원리에 따라 미분양이 나지 않을 정도의 적정 가격을 정하는 것이 일반적입니다. 게다가 HUG의 심사를 통과해야 하므로, 건설사가 그렇게 마음대로 책정하는 것도 현실적으로 불가능합니다.
분양가 책정에 영향을 주는 요인으로 크게 두 가지를 꼽았는데, 그 이유는 다음과 같습니다. 소비자 니즈는 결국 해당 단지의 입지적 가치와 공급되는 여러 평형 중 가장 인기 있을 평형대를 예측해 값으로 산정하는 것입니다. 입지적 가치에 따라 단지에 대한 수요도 결정될 것이고, 유입이 예상되는 인구 특성에 따라 평형대 수요도 차이가 있을 것입니다. 시장 트렌드는 정부 정책으로 인한 시장 분위기도 있겠지만, 인구학적으로 보면 1~2인 가구 증가로 인한 소형 평형대 수요 증가와 같은 부분도 고려될 사항입니다.
오늘은 최근 3년 간의 평당 분양가 흐름을 지역별로 놓고, 그 이유에 대해서 생각해보는 시간입니다. 결국 이런 분석은 내가 매수할 주택의 미래가치를 따져보는 일 중 하나라고 생각하시면 됩니다.
지역별 평당 분양가 차이 = 수요의 차이
지역별 평당 절대 가격도 중요합니다. 물론입니다. 하지만 개인적으로, 절대 가격보다 중요한 것은 가격의 흐름과 평당 가격의 등락률입니다. 10억 아파트가 11억이 되는 것보다, 3억 아파트가 5억 되는 아파트가 30대인 저에게는 더 매력적인 상품입니다.
그래서, 우리나라의 대표 지역 4군데를 통해 평당 분양가가 지난 3년 간 어떻게 변해오고 있고 그 이유는 무엇일까 생각할 시간을 마련한 것입니다. 오늘 선정한 대표 지역은 서울, 경기, 부산, 세종시입니다. 평형대는 60㎡이하, 60㎡-85㎡ 구간, 85㎡-102㎡ 구간, 102㎡ 초과구간 총 4 구간으로 나눴습니다. 모든 자료는 통계청 데이터를 활용해 재구성한 자료입니다.
서울특별시 - "예상대로 소형 평형대가 두각"
서울시는 지난 3년 간 85㎡ 이하 평형대의 꾸준한 분양가 상승이 눈에 띕니다. '똘똘한 한 채', '소형 평형대 인기' 트렌드를 그대로 받고 있는 것 같습니다. 상승률로 보자면 60㎡이하 평형대가 약 10% 상승해왔습니다. 균을 훨씬 상회하고 있고, 건설사가 분양가를 책정할 때 이미 이러한 트렌드가 평당 가격에 반영돼 있다고 생각됩니다. 실제로 아파트 매매 시장에서도 소형 평수의 평당 가격이 가장 높습니다.
특이한 점은, 85㎡-102㎡ 구간의 지난 1년 간 가격 상승인데요. 추측컨데, 85㎡ 이하 평형대가 국민주택으로서 100% 가점제 추첨화되면서 오히려 청약 점수가 부족한 신혼부부나 투자자들의 유입이 예상됐기 때문이 아닐까 싶습니다. 건설사도 그것을 예상하고 분양가에 반영한 것이 아닐까 조심스럽게 생각해봅니다.
거꾸로 생각하면, 자금이 된다면 소형 평형 매수를 진행하는 것이 좋다는 생각입니다. 건설사가 예상한 대로, 서울은 특히 소형 평형대의 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보입니다. 분양가가 상대적으로 더욱 상승해 부담을 느낄 수 있지만, 장기적으로 봤을 때 매매가 또한 소형 평형대가 더 좋은 미래가치를 보이기 때문입니다.
경기도 - "중형 평형대의 분양가 상승률이 압도적"
경기도가 서울과 조금 다른 점은, 1기 신도시를 시작으로 베드타운들이 많다는 점입니다. 분양가 흐름으로만 보면, 모든 평형대가 우상향하고 있습니다. 따라서, 상승률을 확인할 필요가 있는데, 놀랍게도 85㎡-102㎡ 구간의 평형대가 37% 수준의 상승률을 보입니다. 모든 평형대의 상승률 평균이 17%대임을 감안하면 이 평형대의 상승률이 두각을 나타냅니다.
건설사 입장에서 경기도에 신규 분양되는 아파트의 가장 많은 수요층은 3인 이상일 것으로 판단한 것 같습니다. 신도시들은 주로 베드타운이 많다고 말씀드렸는데, 이와 더불어 GTX 등 교통의 호재로 인한 입지 가치의 변화가 상승률에 반영된 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 김포한강신도시와 동탄신도시를 방문해 보면 어린아이들이 정말 많다는 것을 알 수 있습니다. 수지구 성복동 등도 대형 평수가 많았다가 점점 중소형 평형대 분양 매물들이 나오는 것도 인지할 수 있습니다.
경기도는 신도시 아파트의 자연스러운 시세 상승과 분당 등 1기 신도시의 리모델링 사업 추진 등으로 3~4인 가구가 머무를 수 있는 평형대의 지속적인 시세 상승이 예상됩니다. 많은 분들이 이미 예상하고 계신 바와 비슷합니다. 이에, 경기도는 서울보다는 소형 평수에 덜 집착해도 좋겠다는 생각입니다.
부산광역시 - "대형 평형 인기가 예전 같지 않다"
재개발 이슈로 용광로같이 끓었다가, 최근에는 다소 어려움이 점쳐진 부산광역시입니다. 부산도 경기도와 같이 전 평형대가 우상향이지만 그 모습이 다소 다릅니다. 85㎡-102㎡ 평형대는 2017년부터 가파르게 분양가가 상승하고 있으며, 60㎡-85㎡ 평형대는 상승하고 있으나 그 상승세는 약해졌습니다. 이렇다 할 정확한 원인이 밝혀진 바는 없으나, 부산에서 오래 거주한 은퇴 세대가 큰 평수의 주택을 처분하고 보다 작은 평수의 아파트 수요가 증가하고 있다는 점은 참고할만합니다. (부산에서의 큰 평수 개념은 서울과 또 다릅니다.)
일단 부산시의 최근 분양가 상승은 부산 사하구와 해운대구 신규 분양 때문이라는 분석이 지배적입니다. 부산은 '청약조정지역'과 '비조정지역'의 분양가 양극화가 뚜렷한 지역으로 평가되는데, '청약조정지역'의 분양이 진행돼 기존보다 높은 분양가로 책정된 점과 '비조정지역'이지만 조금씩 상승하는 분양가를 그 원인으로 꼽을 수도 있습니다. 어쩌면 서울에서의 규제가 대전과 대구를 지나, 부산까지 확산된 '풍선효과'도 일부 영향이 있었을 것 같습니다.
현재 부산의 '비조정지역' 분양의 경우, 청약통장 가입 6개월 이상이면 1순위가 부여되고 주택 보유 수가 자격 제한 요건으로 작용하지 않는다는 점, 그리고 분양권 전매도 6개월로 짧기 때문에 투자 수요가 발생할 수 있습니다. 따라서, 올해 신규 분양되는 부산의 '비조정지역' 분양 결과에 따라 부산광역시의 내년 부동산 시장 분위기를 점쳐볼 수 있다는 점은 참고할 사항입니다.
세종특별자치시 - "일자리의 수요 창출 위력"
많은 분들이 세종시와 서울 마곡지구는 이제부터 시작이라는 말을 많이 합니다. 아직까지는 정말 그런 것 같습니다. 마곡지구가 10억을 돌파하다니. 세종시와 마곡지구는 성격은 다르지만, 일자리가 창출된 지역이라는 점은 유사합니다. 세종시도 초기에는 부침이 많았지만, 어느덧 30만 인구의 도시가 됐습니다. 앞으로 인구 유입은 더 될 것입니다. 모든 평형대가 우상향인데, 공무원 직업군의 모든 세대가 유입되면서 신규 분양하는 모든 평형대의 분양가가 상승하고 있습니다.
오리혀 세종시는 평형대가 증가할수록, 분양가가 더 크게 증가하는 특이 현상을 보입니다. 가장 상승률이 높은 평형대는 102㎡ 초과 평형 대입니다. 이미 가정이 있어 자녀가 있는 세대가 상대적으로 저렴한 분양가의 아파트의 넓은 평형을 선호한다는 건설사의 판단이 있었던 것 같습니다. 실제로, 세종시에서 넓은 평형대에서 맘 편히 거주하는 3인 가족도 많다고 하네요.
세종시는 여전히 인프라가 구축되는 중입니다. 세종시는 현재도 많은 상가가 공실인 상태인 지역이 있습니다. 상가 공실률이 채워지는 정도에 따라, 세종시의 향후 시세도 영향을 줄 것 같습니다. 자족 기능이 완벽해질수록, 살기 편하다는 인식은 시세에 반영된다는 점을 우리는 이미 분당 신도시를 통해 봤습니다.
지역별로 최근 분양가를 본 이유는 목적이 실거주든, 투자든 많은 수요가 창출되는 평형대를 생각해봐야 하기 때문입니다. 소형 평형대가 인기라고 모든 지역이 해당되는 이야기가 아닐 수도 있습니다. 또한, 매매가만 볼 것이 아니라 분양가 흐름을 파악하는 것은 중요합니다. 적어도, 돈을 벌어야 하는 건설사 입장에서 개인보다 고민을 훨씬 더 많이 할 것이기 때문이죠. 분양가에 대한 또 다른 시각, 오늘은 여기까지입니다.
