주식과 부동산에 투자하기 전 필수 체크리스트 7
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
주식과 부동산의 접근법은 다르다고 생각하는 경우도 있지만, 개인적으로는 닮은 부분이 매우 많다고 생각합니다. 오늘은 주식이든 부동산이든 투자 전 반드시 확인하면 좋을, 어쩌면 꼭 확인해야 할 체크포인트 7가지에 대해 알아보겠습니다.
Point 1. 거래량
"거래량은 충분한가?"
주식도 부동산도 거래량이 어떤 상태인지 점검하는 것은 중요합니다. 주식의 경우 거래량을 확인하는 것은 기술적 분석에서 반드시 확인해야 할 3가지 중에 하나로 여겨질 만큼 중요합니다. 거래량은 크게 2가지 의미를 가지는데, 하나는 환금성입니다. 주식도 부동산도 내가 원하는 시기에 매도할 수 있어야 합니다. 거래량이 적다면 마음먹은 대로 매도할 수 없어 급전이 필요하거나, 투자 종목을 갈아타고 싶을 경우 일정에 제약을 받을 수 있습니다. 환금성에 이어지는 또 다른 의미 하나는 결국 이 거래량은 수요를 의미한다는 것입니다. 매수 수요가 많은 것을 반증하는 수치인 거래량은 그 자체로 많은 사람들이 관심 갖는 종목이나 주택입니다. 아파트의 경우도, 최근 3개년 전세가나 시세 흐름을 확인하는 이유도 이와 같습니다.
Point 2. 평가 수준
"저평가된 상태인가?"
주식과 부동산은 저평가된 주식과 주택을 매수하는 것이 일종의 정석과도 같습니다. 주식의 경우 대표적으로 PER 값을 확인합니다. 일반적인 PER 값이 10 정도라고 하는데, 이 수치를 확인하는 것과 동시에 내가 관심 있는 종목의 다른 경쟁사들의 PER도 함께 확인해야 합니다. 주택의 경우도 내가 관심 있는 단지 또는 매물의 근처 시세를 확인해야 합니다. 넓게는 해당 지자체나 동네의 대장주를 기준으로 어느 정도의 시세 차이가 나고 있는지 확인하는 것도 방법입니다.
Point 3. 호재와 악재
"호재와 악재가 예상되나?"
주가나 시세에 급격한 영향을 주는 요인으로 호재와 악재가 있습니다. 예상 가능한 부분과 그렇지 않은 부분이 있습니다. 예상할 수 없는 호재나 악재는 그 누구도 어쩔 수가 없습니다. 다만, 예상 가능한 부분은 당연히 인지하고 있어야 합니다. 주식 시장의 경우 작년에 저는 헬스케어 관심주를 눈여겨봤습니다. 중국 사업의 실적이 주가를 좌우하는 기업이었는데요, 아무리 몰라도 광군제와 같은 이슈가 호재가 될 수 있다는 정도는 인지하고 있어야겠죠. 실제로 광군제 이후 유명 기업들의 주가는 많이 올랐습니다. 사드 이슈도 어느 정도 해결됐기에 충분히 예상 가능한 호재였죠. 부동산의 경우에도, 이번 9호선의 고덕지구까지 3차 연장은 충분히 예상 가능했습니다. 신도시급 고덕지구에서 생길 교통에 대한 수요가 넘칠 것으로 예상했고, 이에 사업타당성이 통과될 것이라는 이야기가 지배적이었죠. 장기적인 호재는 관심 지역이라면 꿰뚫고 있어야 합니다.
Point 4. 손익절 기준
"나만의 손익절 기준이 있나?"
집 나간 무당도 알 수 없는 것 중에 하나가 주식과 부동산 시장의 '최고가와 최저가 맞추기'일 겁니다. 그런데 실제로 내 돈 들여 투자하면 마음먹은 대로 팔지를 못하죠. 정신적 고통과 내적 갈등이 있더라도 반드시 손절과 익절 가격을 정해둬야 합니다. 많은 경우를 봤을 때, 버텨서 최고점을 보더라도 결국 그 가격에 팔지 못합니다. 10,000원에 산 A 주식을 13,000원의 가격에 판다는 기준을 설정했다면 실천하세요. 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
Point 5. 위험한 상투
"내가 상투를 잡은 건 아닐까?"
주식이나 부동산이나 '상투'라는 용어가 많이 쓰입니다. 손익절 기준과 이어지는 내용인데, 부동산 시장에서는 부동산 중개업소에 유모차가 들락거리기 시작하면 '상투 시즌'이라는 이야기도 있습니다. 확실히 상투는 위험합니다. 저는 투자의 1도 관심 없던 회사 부사장님이 '나도 비트코인 할까 봐'라는 말을 했을 때, 소름이 돋더군요. 그 말을 들은 후 비트코인은 반토막이 났습니다. 사실 주식과 부동산도 그렇습니다. 내가 투자하거나 매수할 대상에 대한 철저한 나만의 분석도 없이 손을 댔다간, 낭패 보기 십상입니다. 일반인의 경우 '카더라'를 듣고 고민의 고민을 거듭하다 매수하는 경우가 더러 있습니다. 물론, '상투 시즌'일 가능성이 높아지죠.
Point 6. 길게 보기
"단타는 도로아미타불"
주위에 주식이든 부동산이든 1년 내 짧은 기간에 큰 목돈을 마련한 사람을 가끔 봅니다. 솔직히, 운이 좋았거나 해당 매물을 꾸준히 바라보고 올인한 사람일 가능성이 큽니다. 이렇게 될 확률은 번갯불로 콩을 구울 수 있을 만큼 작다고 생각합니다. 부동산도, 주식도 적어도 5년에서 길게는 10년을 가지고 갈 생각을 하는 게 좋습니다. 너무 뻔한 이야기 같지만, 그 뻔한 이야기가 사실입니다. 물론, 위에 말했듯 상투를 잡고 10년을 가면 어려울 수도 있겠습니다. 하지만, 적어도 투자를 맘에 먹었다면 지금 시세가 '높은 편'인지, '낮은 편'인지는 알고 상대적으로 적정한 수준에서 매수를 진행하는 것이 상식적이겠죠?
Point 7. 정책 흐름
"최근 정책 방향은 어떤가?"
우리나라의 금융 관련 정책은 나름 시장에 영향을 줍니다. 부동산은 말하지 않아도 알겠지만, 사람의 말 한마디가 그 지역의 시세를 들었다 놨다 하는 세상입니다. 제가 일전에 부동산 입문자는 2가지 습관이 필요하다고 언급했는데, 부동산 뉴스를 보는 것은 적어도 내가 남들보다 뒤처지지 않기 위한 목적이 더 큽니다. 투자의 수익을 결정하는 요소 중 '타이밍'만큼 중요한 것이 몇 개 되지 않습니다.
현실 사회에서는 주식과 부동산 투자는 보완재의 성격이라기보단 대체제에 가까운 모습을 보여줍니다. 하지만, 그 투자법이 다른 것은 아니라고 생각합니다. 원칙주의로 접근해야 운도 따르는 것이라 생각하고 조금은 내려놓고 투자를 해 보는 습관을 들이는 것은 어떨까요?
